几乎每一年，武汉都会出现爆火全武汉的超级“神盘”，特别是近年的宇宙中心“大光谷”地带。神盘们让数以万计的购房者饱受求而不得的苦恼，“千人摇”的戏剧化剧情屡次上演，令人叹为观止。

近期，有这么一个楼盘，自项目规划开发以来，一直神神秘秘，没有售楼部，看不见建设情况，甚至也几乎不对外售卖，但是热度却一直很高，这是为什么？

除了地处光谷中心城核心位置外，就是它极具性价比的放风价！该神盘目前备案价格18500元/㎡。诸多消息称该楼盘代理费高达25万，甚至一房难求，对于该楼盘的代理费讨论在网上一度引起热议。近期，搜狐焦点记者前往项目现场进行了深入调查。

一房难求，茶水真实内幕

光谷东的房价这两年来涨幅惊人，尤其是2021年上半年。光谷中心城核心区域楼盘几乎到达2W＋水平，如项目周边楼盘翡丽天玺精装修单价27000元/平，光谷创新天地单价25000元/平，屡开屡罄的中建星光城1.9万元/平。于是低于市场价的光谷广电家无疑成了抢手货！

光谷东房价趋势

从光谷中心城核心地段的房价来看，2021年12月新房价格大致在20374元/平，二手房房价在19422元/平。凭借着腾空出世的规划利好，相比两年前房价一度翻了好几倍。

实际上，伴随着近期光谷东楼市热度的沉寂，不难发现，对于大多数的购买人群来说，2.5万以上的房价有些承受不来，但2万左右的价格仍然是大众受欢迎的主流产品，特别针对周边置业群体。但长江广电光谷家项目一开始主要为员工内购，抢夺机会较少，于是便涌现出了代理费。

据第三方中介表示，代理费价格大约是25万左右。购房者在交了代理费之后便可以拿到选房资格。楼盘目前没有固定的售楼部，之前销售点位在丽江饭店2楼，但不接待外来人员，仅允许内部员工选房。现在撤销了原来的售楼点，转移到光谷广电家旁边的大悦城，交了代理费的购房者可以参与选房。代理费用去向尚不可知。

另外，代理人员表示，目前只能选择户型，楼层随机选定，但会按照协议约定的楼层区间为购房者选定楼层。

前期现场选房实拍图

从购房内部群流传出来现场图片可以看到：目前120平的户型已售完，剩余的93平和180平仍有房源可选。项目第三次预售的16、17B号楼中，16号楼105、138平户型目前全部抢完了；17B号楼还剩下部分低楼层177平户型。

第二次预售的8号楼西边单元105、138平已售罄。排名前列次拿预售的2、3、4、5号楼的大户型，剩下186平户型也比较多。6号楼剩余223平户型在售。整体来看，售卖情况是不错。

但根据小道消息，广电单位的员工加在一起共有2-3万人，而房源仅有3000余套。人与房的配比率较稀缺，能否通过“代理费”抢购到好的户型和楼层就另当别论了。

大体量规划，进度稳定

据了解，长江广电光谷家主推90-228平户型，目前内部选房已结束。目前各户型还有剩余。项目置业顾问表示，剩余的约500套房源目前方案还未定，是否对外出售暂无定论，整体均价在18698元/平左右。

项目规划图

根据规划来看，湖北广播电视传媒基地分三大板块：广电中心功能区、文创产业示范区、人文生活艺术区。

根据项目经济技术指标显示，项目规划用地面积约16.4万方，总建筑面积约63.1万方，计容建筑面积约39.9万方。共分为办公用地和住宅用地，两者隔街相望。

其中住宅建筑面积约37.1万方，不计容建筑面积约23.2万方。容积率2.43，建筑密度15.42%，规划地下机动车停车位4729个。

根据住宅项目的平面规划图，项目共分为三期。其中，一期位于西北角，共6栋住宅+1所幼儿园，为25-32层楼栋，也是9月底首开的楼栋。

二期位于山丘南部，原规划为22-32层的8-18号楼，非连廊结构，户型设计比较传统。三期位于东北角，19-23号楼，楼层状况为26-41层，其中19、20号楼为41层，也是项目唯二的两栋超高层。

住宅区实拍图

湖北广电传媒大厦项目实拍图

从实地考察来看，目前所推出的住宅区，多数楼栋楼体基本封顶，预计2023年可全面交付。就办公区来讲，目前湖北广电传媒大厦楼体也大体建成。

小瑕疵，户型中规中矩

虽然是湖北广电的项目，但并不代表住宅区的品质就可以得到保障。其中重点在于开发商并不是主做房地产的，我们也可以从户型设计中看出户型设计老旧。

从90平到220平都有分布，为了满足购房群体的不同需求。90两房和120三房户型设计是20年前的产物，户型有着明显的硬伤。

90平住宅项目户型图90平的边户拥有双阳台，属于全明户型，采光较好。中间户型属于传统的两室户型，餐厅采光较暗，南北通透性不强。

90平和120平的户型图

再看120平的户型，南向两面宽，两个卧室朝北，阳台对着隔壁凸出去的90平户型次卧，采光受到中户的影响。90平的中间户采光受限，通透性不强。倘若不加“茶水费”，这个地段1.8万元/平的房价，户型上的缺陷暂且能够让一些购房者忽略，但在高昂中介费之下，想要置业的人群尚且需要着重考虑一下。

规划齐全，落地尚需时日

长江广电光谷家位于东湖高新区光谷四路与神墩三路交汇处，属于东湖高新光谷东板块，环线位置在三环以外，距离三环约3公里。项目靠近高新大道主轴和地铁11号线，距离地铁11号线步行约5分钟左右，出行方便。

地铁11号线实拍图

项目所处地段距离大光谷发展成熟的关山较近，能够很好的承接经济利好，加上诸多国资企业的加持，后期发展潜力较大。

项目交通路线图

长江广电光谷家整体规划预计在2023年全面落地。项目周边配套典型商圈大悦城，目前已基本建成，距离项目直线距离约1.2公里。产业上，项目毗邻光谷金融中心、小米总部、华为研发基地等，诸多科研企业环绕周边。

项目周边实拍图

项目周边实拍图

住宅项目实拍图

医疗上，最近的光谷同济医院距离项目1站路，与项目直线距离大约1公里；另外周边配建有省妇幼光谷分院、光谷同济儿童医院等。

项目周边是一片尚待开发的荒芜山地，紧邻二妃山山体公园和豹子溪公园。

项目对面山体实拍图

项目周边规划的配套设施相对完善，但多数项目仍然处于规划建设当中，项目周边给人一种荒凉之感，一些基本的便利店、餐饮店、水果店等生活配套相对缺乏。对比光谷中心城的房价，核心区域已然破万，但配套却远远跟不上房价的上涨速度。

整体来看，如今的光谷中心城尚处于建设当中，许多规划项目仍处于进行当中，可房价水平已然达到了“天花板”，后期地区项目的增值力度有限。对于有自住需求的人群来讲，倒是可以在对比地段之后考虑购买。

从项目本身而言，对比周边房价，18500元/㎡的价格的确诱人，但项目本身存在的户型缺陷，周边规划尚未落地导致的生活不便等问题也是购房者们需要考虑。但项目本身是针对内部群体销售，各种小道消息声称缴纳25万元“代理费”来内购的办法并不推荐，以防被骗。目前市场上放出的“500套房源对外出售”消息也有待考察。