在近期即将入市新盘中，汉口星河湾被频频提及，足以看出该项目在武汉所受关注度之高。究其原因，在于星河湾首入武汉，项目位于汉口核心内环地段，定位为豪宅产品。

以打造豪宅著称的星河湾，在广州、北京、上海等地均开发了星河湾项目，走的都是高端路线，品质较高，口碑也不错，曾是不少区域标杆性的存在。

绿城、仁恒、瑞安等豪宅开发商早已入驻武汉多年，星河湾缘何选择这一阶段布局武汉？其豪宅产品能否适应武汉市场、能否引起武汉购房者的关注？

成立27年首入武汉，能否再现豪宅风采？

星河湾1995年诞生于广州番禺，6年后排名前列个星河湾项目在广州面世，成为其在高端地产界声名鹊起的开山之作。

在广州站稳脚跟后，星河湾将目光投向北方。2005年，北京星河湾开盘后的4个月中，卖出11亿元的销量，排名为当年北京全市第二，随后连续五年都是北京豪宅市场销冠。

随后几年里，星河湾开始向新一线、核心二线城市布局，上海、太原、沈阳、成都、青岛等多个城市都能看到星河湾的身影。

转折点出现在星河湾在鄂尔多斯的布局，近2000套房源认购率连十分之一都未达到，最终以烂尾告终。正因此，星河湾被称为“又一个被单个项目打断骨头的房企”。

同时，此起彼伏的质量问题，更让星河湾在信誉度上大打折扣。比如，太原星河湾深陷“精装门”，据说精装房问题多达40余处；上海星河湾的装修用料同样遭到质疑，黑檀木被曝只是包皮而已。

自2012年开始，星河湾从地产前20名一路下滑，直至跌出百名外，且增长几乎停滞甚至倒退。在竞争激烈、不进则退的地产圈，星河湾开始慢慢掉队。

与同为粤企的碧桂园相比，碧桂园布局城市已近300个，仅武汉在售项目就达到10个，而星河湾布局的城市仅有10余个，二者之间的差距逐渐拉大。

多重问题曝出的高压下，星河湾基本淡出购房者视野。如今，星河湾以合作方式入局武汉，其“豪宅模式”的过往辉煌，能否在武汉重振？购房者对沉寂已久的星河湾是否有足够信心？似乎都是未知数。

汉口星河湾部分规划出炉，定义武汉新豪宅？

汉口星河湾尚未入市，但项目部分规划已经出炉。

具体来看，花桥村城中村改造K2地块二期A1区占地面积约2.54万㎡，其中住宅建筑面积为61612㎡，规划户数214户，户均面积达到288㎡，容积率约3.23，绿地率约25%，车位比达1:2.7。

花桥村城中村改造K2地块二期A1区规划数据

汉口星河湾K2地块二期A1区，户均面积达到288㎡，毫无疑问面向客群为高端改善购房者；3.23的容积率，在汉口核心并不算高；1:2.7的车位配比，同样是豪宅社区的配置。

可以说，汉口星河湾铆足了劲向豪宅靠拢，但从项目效果图就可以看出，汉口星河湾社区内拥有大面积水景，一方面，见惯了大江大河的武汉人，对社区内部水景未必感冒，另一方面，水域面积占比过高，则意味着牺牲了部分园林景观面积。

从项目效果图可看到，汉口星河湾的外立面依旧延续了多年前的经典风格，在创新度方面并未看到太多提升。

花桥村城中村改造K2地块二期A1区效果图

在如此规划之下，汉口星河湾能否撑起豪宅之名？回答这个问题之前，先来看下武汉购房者心中的豪宅印象。

武汉最早的豪宅区诞生在西北湖，武昌的豪宅多处于东湖、沙湖，汉口豪宅则聚集于二七滨江。从豪宅分布特点可看出，武汉人眼中的豪宅，离不开两大要素：核心地段区位、不可复制的自然资源。

汉口星河湾整体效果图

从地理位置上来看，汉口星河湾位于江岸区建设大道与惠济二路交汇处，紧邻地铁3号线惠济二路，属汉口内环边。

核心位置决定了项目拥有丰富的生活配套：距离解放公园很近，步行能到武汉天地，且距离育才二小、解放中学都很近。周边居住氛围浓厚，但区域面貌较为老旧，短期内难以得到改观，与豪宅的高大上无法匹配。

面对这一选址，不少人有所疑问：在传统汉口核心地段做豪宅，真的合适吗？

既不临江，也不临湖，缺乏自然资源优势的地理位置，使汉口星河湾的豪宅底气略显不足。纵观2021年武汉4w+豪宅网签套数排行榜，上榜豪宅都与稀缺的江、湖自然资源有着密不可分的联系。

此外，花桥村K2地块北侧地块将作为拓展用地，未来将用于配建大学毕业生租赁房与公共租赁住房。公租房带来的问题很明显：人员混杂，对豪宅客群而言，可能会影响部分人的买房决策。

还建房纠纷？星河湾能否保证在汉口碑

2021年9月10日，一群爹爹婆婆在花桥街的路边拉起了横幅，上面写着：花桥集团侵占还建土地。缘何会出现这种情况呢？要先从花桥村改造地块说起。

2012年12月25日，武汉市推出15宗地块，其中P (2012) 264号江岸区花桥村C包，净用地面积134401.44平方米，商服、住宅用地，由武汉格律诗有限公司以总价12亿拿下，楼面地价2300元/㎡。

从企查查可以看到，武汉格律诗有限公司的大股东即花桥集团，截至目前尚未看到星河湾公司的身影。

P (2012) 264地块鸟瞰图

既然是城中村改造地块，必然存在还建问题。在2014年4月3日，江岸区塔子湖街花桥村委员会公布了花桥村改造整合国有土地房屋置换补偿细则：统一规划。

对武汉市江岸区前九万方片单位宿舍200多户商品房进行置换。花桥村委会公示前九地块（花桥村K2），承诺在拆迁的旧址上建住宅商品房置换，拆迁完三年内建成并还建。

据了解，200多户居民与花桥村委会和武汉花桥嘉诚实业有限责任公司签订了置换房确认书，并明确了新建置换的房屋地段、楼栋、楼层、面积与交付时间。

然而，2021年初，随着武汉市自然资源和规划局公示了花桥村城中村改造K2地块二期A1地块规划，拆迁居民得知：原用于还建的地块被花桥嘉诚实业有限责任公司卖给了星河湾集团，用以开发大户型豪宅。

实际上，公开资料显示，早在2019年2月，花桥集团与就与星河湾集团签订合作框架协议，规划在建设大道项目中合作打造汇集高档商务办公、五星级酒店和酒店公寓、休闲商业、餐饮娱乐、高档住宅于一体的城市综合体。

对此，花桥村民委员会于2021年9月发布了《关于花桥村城中村改造前九地块（第二期）还建商品房建设计划》，并确定了第二期还建商品房拟建设在武汉市育才第二寄宿小学地块，还建商品房计划于2022年7月1日前开工建设，力争2025年6月30日前完成交付。

由此可见，花桥村城中村改造前九地块第二期还建商品房尚未开工建设。尽管拆迁问题与星河湾没有直接关系，但地块存在的还建房问题的确仍未解决，对项目而言属于不利因素之一。

写在最后：

姗姗来迟的星河湾，首入武汉拿出的便是其看家本领——豪宅产品，但项目所在地块的基本素质，与武汉高净值人群眼中的豪宅尚有差距，加上地块本身仍存在未解决的还建房问题，沉寂多年的星河湾，能否在武汉打赢这场“翻身仗”仍未可知。