武汉哪里房价最抗跌!这7个板块的二手房东,稳了!

搜狐焦点武汉站 2019-12-31 14:34:13
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对于本身地段位置不错,但学区资源一般的老破小来说,其实价格是一年不如一年的,抗跌性较差。如果手里多套老破小的,就要注意资产重组了。

“雪崩的时候,没有一片雪花是无辜的。”但至少有一些雪球,会滚得慢一点。

上周,我们分析了武汉的房价,不少粉丝留言“二手房跌了”。确实自今年以来,各区二手房普遍陷入“跌跌不休”的状态。

图:网友留言截图

虽说市场大趋势可能难以逆转,但如果板块内可售新房数量极少、短期内又无新房交付、二手房挂牌量价坚挺。如果同时具备两种及以上指标,哪怕市场行情持续下滑,该板块的抗风险能力也是优于其他板块。

所以具体分板块来看,可能实际情况就大不相同一,同一个区可能有的板块跌的厉害,有的板块还依旧比较坚挺。

根据板块新房存量、二手房挂牌量及交付楼盘3项指标,武汉楼市动态罗列了武汉7个相对抗跌板块!

1. 百步亭板块

江岸的百步亭是目前武汉楼市相对安全的板块之一。

近3年来,这里的新房楼盘供应数每年不超过3个。去年的汉口派城开云悦邸,今年的翰悦府坤璟、幸福时代大家、花样年花好园。

翰悦府坤璟,5栋住宅体量,今年11月份首开2栋售罄,仅剩3栋;花样年花好园是纯新盘,总共也仅3栋住宅的体量。幸福时代体量不小,当然建设周期也不会太短,是未来支撑百步亭新房供货的主力。

如果以上看不上眼,还想在百步亭一带买房,就只能看二手房。

相对于老汉口核心区,百步亭的次新房房龄不算太老,板块内的地铁、商业、学校等配套等都已经非常成熟,生活便捷。

图:百步亭汉口城市广场

我看了下目前挂牌的二手房,福星惠誉榜YOUNG挂牌量最多,109套;其次是幸福时代,79套;其余都在50套上下浮动。

像幸福时代,目前与年初成交价比变化不大;而福星惠誉榜YOUNG的成交价比年初有所上涨。

2.二七滨江板块

二七滨江是武汉公认的豪宅区。

很多人有疑问了,武汉天地上个月不是刚又开了吗?再说,伟鹏万科御玺滨江、绿城黄浦湾不是一直在售吗?二七滨江不是没新房啊。

要说买得起单价4-5万/平的豪宅都是城市塔尖人群,楼盘虽不算扎堆但也算是供应充足了吧?

二七滨江自然是比较特殊的存在了。

优质的教育资源、城市核心地段的滨江资源以及“武汉天地”这样的地标名气,二七滨江的贵族居住氛围已经形成。 

经济实力强的改善家庭,终极改善肯定有二七滨江。

目前二七滨江一带二手房选择并不多,主要还是老牌豪宅武汉天地一至四期、武汉天地云廷和盛荟,成交价4.5-7万/㎡不等。

成交价虽高,但每个小区真正挂牌在售的也就几套、十几套。

总之,二七滨江的房子抛售需求少、总价高,房价比较坚挺。豪宅林立的二七滨江板块,自然是有一定的抗跌性。

3. 藏龙岛板块

要想在藏龙岛一带买房,基本也就只能挑二手房。

藏龙岛的新盘也不是没有,就只剩长投绿城蘭园一家,如果你有信心抢的到话就去试一试。

没有大量的新盘,也没有新地,价格体系完全依赖二手房市场。只要需求还在,房价主导权就掌握在房东手里。

在光谷上班的刚需外溢到之藏龙岛去买房,需求量一直在。

除了保利清能西海岸和阳光100大湖第的二手房挂牌量比较吓人,其余几个次新房挂牌量并不大。

从成交价格来看,板块内成交量较大的几个楼盘,像保利清能西海岸、瑞和华府、阳光100大湖第等,目前几个楼盘成交价,并不比年初低。

图:藏龙岛国家湿地公园 来源网络

4. 民族大道

还记得2016年地王年,正荣以15966元/㎡的楼面价,溢价442.15%拍下光谷民族大道地块吗?

开发商都知道光谷的土多热啊,一旦有住宅地出让,开发商都会去抢。何况还是当时楼市正燥热的时候,正荣一拍就拍出个区域地王,刷新2015年华润楼面价8831元/平的东湖高新区单价地王记录。

3年过去了,现在正荣卖什么价?也就是现在的正荣紫阙台,高层2.5万,洋房3万+。

民族大道除了正荣紫阙台,还有个老盘清江山水,现在剩的是洋房,2.63万。

而板块内最贵的二手房金地格林东郡,近月成交价也就2.218万/㎡左右。

有板块地王加持,加上周边楼盘相对年份较新,体量又大,本身吸引力就高。不想外溢到三环外金融港附近,又买不起新盘或认为新盘不值这个价的,周边次新房是最优的选择。

哪怕就是想外溢,金融港一带能选择的新房也很少。现在也就2个楼盘吧,在售的招商东城华府,从去年到现在22栋全部货量全推出来,七七八八也卖的快收尾了。平安御苑在售仅剩的唯一一栋高层,剩余就是洋房。 

要么就是价格稍微便宜点的光谷一路,但选择也很少,只有光谷未来城一家有货量。 当然,周边配套的成熟度跟民族大道的次新房相比,差异还是很大的。

最近二手房的成交价,不同的小区也还有一定涨幅。像金地格林东郡,97平的,现在240万能买到,而5月份221万就能买到。清江山水价格也比较坚挺,目前与年初比,成交价基本没有下滑。

5. 南湖

除了最近东原乐见城突然诈尸,南湖沃尔玛那一片已经有多久没有在售新房了? 

打开房天下新房楼盘地图,很明显看得到这一片的空白。只有纯新盘新力雅园一家楼盘。

而打开链家二手房地图呢,绿油油一片二手房小区挂牌房源。

图:南湖周边二手房

意思就是,你想在南湖核心这一块买房,几乎只能看二手房,因为新房“断供”好几年了。房价坚挺与否,就看板块内二手房行情。

南湖作为距离武昌中心城区最大最近的居住区域,配套十分完善,生活氛围浓厚。尤其是得益于南湖片区内优秀的教育资源,例如南湖一小、南湖二小、南湖实验小学、南湖中学等,房价也是十分“抗跌”。

南湖的二手房大都比较新,基本上都是最近3-5年入住的次新房,而且规模较大,开发商也比较知名,小区内部的绿化、物业、规划、幼儿园配套等齐全。

再加上地铁7号线的开通,南湖不少著名的拥堵路段周边小区,纷纷升级为“地铁房”,价格更加坚挺。 另外,根据规划,未来南湖还将有地铁8号线二期、12号线、13号线等,受益小区会越来越多。

6. 常青花园

常青花园的二手房市场也是非常坚挺,不管恒大常青花园的新房有没有房源供应。

板块内目前新盘虽然有几个,但根本无法满足选择常青花园板块购房者的需求。

像美联奥林匹克花园、金地北辰悦风华、青青佳园,房价1.7万/㎡-1.86万/㎡不等,这几个盘虽同在常青花园,有的还是地铁口、永旺旁,但致命一点是——并不享有常青学区资源,就算价格高也一直无法上“神坛”!特别是在去年、今年楼市整体冷淡行情下,卖的就更加不温不火。

而其中的也是唯一的恒大常青花园新盘,一直是整个大武汉购房者“虎视眈眈”的对象,房均价1.58万/㎡,即便全款也次次抢的飞起,一房难求。为啥,因为旁边的二手房卖2-2.5万/㎡。

如此高差的倒挂,很俗的一句话就是买到就是赚了。那抢不到新房,确实有学区房刚需的,怎么办?

那就只能去二手房看。常青花园板块二手房的市场就是房东说了算。

年末二手房价格比年初还高。比如,常青花园五小区这个月中成交的一套92平米的两房,成交单价接近2.3万/㎡;而今年3月的相同面积的成交价仅1.8-1.9万/㎡。

图:金银潭永旺

常青花园板块虽地处三环外边,但拥有非常成熟的交通及商圈资源,特别是有优质的学区资源加持,从武汉购买一套学区房的门槛来说,相比武汉不少主城区该板块的门槛算比较低的。因而一直受到关注,二手房市场也特别坚挺。当然,板块内没有学区资源的二手房就另当别论了。

7.雄楚大道

从珞狮路到杨家湾沿雄楚大道一带,二手房次新房也比较坚挺。

雄楚大道作为武昌中心区域的主干道,发展至今已经成为连通南湖、光谷、汉阳等区域的重要通道,区位优势明显,沿线有十余所大学高中林立,医疗配套方面也十分给力。

但缺乏大型商业配套,以及雄楚大道上的交通拥堵也成为片区市民心中永远的痛(BRT褒贬不一)一直是该沿线上的两大软肋。这也是相较相邻的光谷和街道口两大商圈更为沉寂的原因之一。

图:雄楚大道立交

目前在售的雄楚大道的新盘价格并不低,比如保利大都会带装修2.78万/㎡,中建福地星城毛坯卖2.6万/㎡;还有去年在售的南湖九玺毛坯卖2.5万/㎡。有人说,这个价格档次去其他版块买可能更为划算。

对大部分买房人来说,雄楚大道一带的新房“可买”的并不多,那么不如去比一比二手房。

所以,雄楚大道的情况是这样子:新盘卖的吃力,二手房比新房价格便宜,成交价格也很稳固。

查了下周边二手房的成交情况,像名都花园,年初成交价1.8-1.9万,而年底,同户型成交价上涨1000-2000元/㎡,目前已至2万/㎡。领袖城,年底比年初成交价上涨小1000元/㎡;剑桥铭邸、绿汀雅境、狮城风华新都等小区的成交价也非常坚挺。

从成交价来看,雄楚大道的价格倒挂也比较大,二手房比新房便宜5000元/㎡-7000元/㎡!也难怪大家更热衷去选二手房了。

总结

当然,今天只举出这7大典型做为代表,武汉二手房坚挺的板块不仅仅局限于以上7个板块。这些板块有着相同的特点:

大多数是配套成熟、人口基数庞大的区域。

房价坚挺或升高,但需求仍在不断增加。

地段好、有潜力,才能持续导流。特别是高端改善型客户,认准一个板块,房子八成就买在那,哪怕房价比其他地方贵也要买。比如,有的人买滨江,就只爱汉口滨江,其他位置的滨江再便宜也不会考虑。

二七滨江、武昌核心等就是这样,房价不便宜,但地段好本身就是城市核心、配套资源好,就算房价高也不愁,慢慢卖也有买家上门。

而房价的持续坚挺,反过来又影响购房者的心理,更加坚定了他们买这一板块的信心。

如果再加上供应稀缺(可售新房、潜在交付房源少),新房价格远高于二手房,那么整个板块抗跌性就会非常明显。比如,民族大道、常青花园、雄楚大道板块就是如此。

当然,这些都是根据三项指标所呈现的理性数据进行分析。这7大板块未来究竟有多抗跌,还得看大环境波动的幅度。

如果本身就符合“三项指标”,还外加【学区】、【无可复制的稀缺环境资源】等条件,抗跌性就相当于上了份保险,基本就不用太担心了。

另外说明一下,对于本身地段位置不错,但学区资源一般的老破小来说,其实价格是一年不如一年的,抗跌性较差。如果手里多套老破小的,就要注意资产重组了。

文章来源:武汉楼市动态

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