“雪崩的时候，没有一片雪花是无辜的。”但至少有一些雪球，会滚得慢一点。

上周，我们分析了武汉的房价，不少粉丝留言“二手房跌了”。确实自今年以来，各区二手房普遍陷入“跌跌不休”的状态。

图：网友留言截图

虽说市场大趋势可能难以逆转，但如果板块内可售新房数量极少、短期内又无新房交付、二手房挂牌量价坚挺。如果同时具备两种及以上指标，哪怕市场行情持续下滑，该板块的抗风险能力也是优于其他板块。

所以具体分板块来看，可能实际情况就大不相同一，同一个区可能有的板块跌的厉害，有的板块还依旧比较坚挺。

根据板块新房存量、二手房挂牌量及交付楼盘3项指标，武汉楼市动态罗列了武汉7个相对抗跌板块！

1. 百步亭板块

江岸的百步亭是目前武汉楼市相对安全的板块之一。

近3年来，这里的新房楼盘供应数每年不超过3个。去年的汉口派、城开云悦邸，今年的翰悦府坤璟、幸福时代大家、花样年花好园。

翰悦府坤璟，5栋住宅体量，今年11月份首开2栋售罄，仅剩3栋；花样年花好园是纯新盘，总共也仅3栋住宅的体量。幸福时代体量不小，当然建设周期也不会太短，是未来支撑百步亭新房供货的主力。

如果以上看不上眼，还想在百步亭一带买房，就只能看二手房。

相对于老汉口核心区，百步亭的次新房房龄不算太老，板块内的地铁、商业、学校等配套等都已经非常成熟，生活便捷。

图：百步亭汉口城市广场

我看了下目前挂牌的二手房，福星惠誉榜YOUNG挂牌量最多，109套；其次是幸福时代，79套；其余都在50套上下浮动。

像幸福时代，目前与年初成交价比变化不大；而福星惠誉榜YOUNG的成交价比年初有所上涨。

2.二七滨江板块

二七滨江是武汉公认的豪宅区。

很多人有疑问了，武汉天地上个月不是刚又开了吗？再说，伟鹏万科御玺滨江、绿城黄浦湾不是一直在售吗？二七滨江不是没新房啊。

要说买得起单价4-5万/平的豪宅都是城市塔尖人群，楼盘虽不算扎堆但也算是供应充足了吧？

二七滨江自然是比较特殊的存在了。

优质的教育资源、城市核心地段的滨江资源以及“武汉天地”这样的地标名气，二七滨江的贵族居住氛围已经形成。 

经济实力强的改善家庭，终极改善肯定有二七滨江。

目前二七滨江一带二手房选择并不多，主要还是老牌豪宅武汉天地一至四期、武汉天地云廷和盛荟，成交价4.5-7万/㎡不等。

成交价虽高，但每个小区真正挂牌在售的也就几套、十几套。

总之，二七滨江的房子抛售需求少、总价高，房价比较坚挺。豪宅林立的二七滨江板块，自然是有一定的抗跌性。

3. 藏龙岛板块

要想在藏龙岛一带买房，基本也就只能挑二手房。

藏龙岛的新盘也不是没有，就只剩长投绿城蘭园一家，如果你有信心抢的到话就去试一试。

没有大量的新盘，也没有新地，价格体系完全依赖二手房市场。只要需求还在，房价主导权就掌握在房东手里。

在光谷上班的刚需外溢到之藏龙岛去买房，需求量一直在。

除了保利清能西海岸和阳光100大湖第的二手房挂牌量比较吓人，其余几个次新房挂牌量并不大。

从成交价格来看，板块内成交量较大的几个楼盘，像保利清能西海岸、瑞和华府、阳光100大湖第等，目前几个楼盘成交价，并不比年初低。

图：藏龙岛国家湿地公园 来源网络

4. 民族大道

还记得2016年地王年，正荣以15966元/㎡的楼面价，溢价442.15%拍下光谷民族大道地块吗？

开发商都知道光谷的土多热啊，一旦有住宅地出让，开发商都会去抢。何况还是当时楼市正燥热的时候，正荣一拍就拍出个区域地王，刷新2015年华润楼面价8831元/平的东湖高新区单价地王记录。

3年过去了，现在正荣卖什么价？也就是现在的正荣紫阙台，高层2.5万，洋房3万+。

民族大道除了正荣紫阙台，还有个老盘清江山水，现在剩的是洋房，2.63万。

而板块内最贵的二手房金地格林东郡，近月成交价也就2.218万/㎡左右。

有板块地王加持，加上周边楼盘相对年份较新，体量又大，本身吸引力就高。不想外溢到三环外金融港附近，又买不起新盘或认为新盘不值这个价的，周边次新房是最优的选择。

哪怕就是想外溢，金融港一带能选择的新房也很少。现在也就2个楼盘吧，在售的招商东城华府，从去年到现在22栋全部货量全推出来，七七八八也卖的快收尾了。平安御苑在售仅剩的少有一栋高层，剩余就是洋房。 

要么就是价格稍微便宜点的光谷一路，但选择也很少，只有光谷未来城一家有货量。 当然，周边配套的成熟度跟民族大道的次新房相比，差异还是很大的。

最近二手房的成交价，不同的小区也还有一定涨幅。像金地格林东郡，97平的，现在240 全能买到，而5月份221万就能买到。清江山水价格也比较坚挺，目前与年初比，成交价基本没有下滑。

5. 南湖

除了最近东原乐见城突然诈尸，南湖沃尔玛那一片已经有多久没有在售新房了？ 

打开房天下新房楼盘地图，很明显看得到这一片的少有。只有纯新盘新力雅园一家楼盘。

而打开链家二手房地图呢，绿油油一片二手房小区挂牌房源。

图：南湖周边二手房

意思就是，你想在南湖核心这一块买房，几乎只能看二手房，因为新房“断供”好几年了。房价坚挺与否，就看板块内二手房行情。

南湖作为距离武昌中心城区较大最近的居住区域，配套十分完善，生活氛围浓厚。尤其是得益于南湖片区内优秀的教育资源，例如南湖一小、南湖二小、南湖实验小学、南湖中学等，房价也是十分“抗跌”。

南湖的二手房大都比较新，基本上都是最近3-5年入住的次新房，而且规模较大，开发商也比较知名，小区内部的绿化、物业、规划、幼儿园配套等齐全。

再加上地铁7号线的开通，南湖不少著名的拥堵路段周边小区，纷纷升级为“地铁房”，价格更加坚挺。 另外，根据规划，未来南湖还将有地铁8号线二期、12号线、13号线等，受益小区会越来越多。

6. 常青花园

常青花园的二手房市场也是非常坚挺，不管恒大常青花园的新房有没有房源供应。

板块内目前新盘虽然有几个，但根本无法满足选择常青花园板块购房者的需求。

像美联奥林匹克花园、金地北辰悦风华、青青佳园，房价1.7万/㎡-1.86万/㎡不等，这几个盘虽同在常青花园，有的还是地铁口、永旺旁，但致命一点是——并不享有常青学区资源，就算价格高也一直无法上“神坛”！特别是在去年、今年楼市整体冷淡行情下，卖的就更加不温不火。

而其中的也是少有的恒大常青花园新盘，一直是整个大武汉购房者“虎视眈眈”的对象，房均价1.58万/㎡，即便全款也次次抢的飞起，一房难求。为啥，因为旁边的二手房卖2-2.5万/㎡。

如此高差的倒挂，很俗的一句话就是买到就是赚了。那抢不到新房，确实有学区房刚需的，怎么办？

那就只能去二手房看。常青花园板块二手房的市场就是房东说了算。

年末二手房价格比年初还高。比如，常青花园五小区这个月中成交的一套92平米的两房，成交单价接近2.3万/㎡；而今年3月的相同面积的成交价仅1.8-1.9万/㎡。

图：金银潭永旺

常青花园板块虽地处三环外边，但拥有非常成熟的交通及商圈资源，特别是有优质的学区资源加持，从武汉购买一套学区房的门槛来说，相比武汉不少主城区该板块的门槛算比较低的。因而一直受到关注，二手房市场也特别坚挺。当然，板块内没有学区资源的二手房就另当别论了。

7.雄楚大道

从珞狮路到杨家湾沿雄楚大道一带，二手房次新房也比较坚挺。

雄楚大道作为武昌中心区域的主干道，发展至今已经成为连通南湖、光谷、汉阳等区域的重要通道，区位优势明显，沿线有十余所大学高中林立，医疗配套方面也十分给力。

但缺乏大型商业配套，以及雄楚大道上的交通拥堵也成为片区市民心中永远的痛（BRT褒贬不一）一直是该沿线上的两大软肋。这也是相较相邻的光谷和街道口两大商圈更为沉寂的原因之一。

图：雄楚大道立交

目前在售的雄楚大道的新盘价格并不低，比如保利大都会带装修2.78万/㎡，中建福地星城毛坯卖2.6万/㎡；还有去年在售的南湖九玺毛坯卖2.5万/㎡。有人说，这个价格档次去其他版块买可能更为划算。

对大部分买房人来说，雄楚大道一带的新房“可买”的并不多，那么不如去比一比二手房。

所以，雄楚大道的情况是这样子：新盘卖的吃力，二手房比新房价格便宜，成交价格也很稳固。

查了下周边二手房的成交情况，像名都花园，年初成交价1.8-1.9万，而年底，同户型成交价上涨1000-2000元/㎡，目前已至2万/㎡。领袖城，年底比年初成交价上涨小1000元/㎡；剑桥铭邸、绿汀雅境、狮城风华新都等小区的成交价也非常坚挺。

从成交价来看，雄楚大道的价格倒挂也比较大，二手房比新房便宜5000元/㎡-7000元/㎡！也难怪大家更热衷去选二手房了。

总结

当然，今天只举出这7大典型做为代表，武汉二手房坚挺的板块不仅仅局限于以上7个板块。这些板块有着相同的特点：

大多数是配套成熟、人口基数庞大的区域。

房价坚挺或升高，但需求仍在不断增加。

地段好、有潜力，才能持续导流。特别是高端改善型客户，认准一个板块，房子八成就买在那，哪怕房价比其他地方贵也要买。比如，有的人买滨江，就只爱汉口滨江，其他位置的滨江再便宜也不会考虑。

二七滨江、武昌核心等就是这样，房价不便宜，但地段好本身就是城市核心、配套资源好，就算房价高也不愁，慢慢卖也有买家上门。

而房价的持续坚挺，反过来又影响购房者的心理，更加坚定了他们买这一板块的信心。

如果再加上供应稀缺（可售新房、潜在交付房源少），新房价格远高于二手房，那么整个板块抗跌性就会非常明显。比如，民族大道、常青花园、雄楚大道板块就是如此。

当然，这些都是根据三项指标所呈现的理性数据进行分析。这7大板块未来究竟有多抗跌，还得看大环境波动的幅度。

如果本身就符合“三项指标”，还外加【学区】、【无可复制的稀缺环境资源】等条件，抗跌性就相当于上了份保险，基本就不用太担心了。

另外说明一下，对于本身地段位置不错，但学区资源一般的老破小来说，其实价格是一年不如一年的，抗跌性较差。如果手里多套老破小的，就要注意资产重组了。

文章来源：武汉楼市动态