8月31日，武汉第二次集中供地的名单公布，共涉及五十宗涉宅土地；

于今年10月9日、10月10日集中出让，其中9日出让33宗，10日出让17宗；总计容建筑面积约862.73万㎡，总起拍金额为591.51亿元；

整体而言，第二次集中供地土地权重相比于排名前列次集中供地相对低一些。排名前列轮集中供地采取“限地价”、“竞配建” 、“竞自持”的方式，二轮土拍显然进行了战略性调整。以“限地价、限房价、竞品质”的方式，从一次性付款、自持租赁面积、现房销售面积、全装修建筑面积、品质等5个方面进行逐层竞拍。

这意味着唯有高品质、高竞争力的房企才可拿到入场券，堪称史上最严！

即将开启的二轮土拍凝聚了众人的期待，但刚刚过去的一轮土拍后续仍然值得深入探究！

01

首轮！土拍开挂了

回顾6月武汉排名前列轮“两集中”供地，共31宗地块，总成交价401.6亿。被称为史诗级的武汉土拍、全国22座两集中城市收官之战——武汉，压哨交卷。

预想中的竞价、飙升、地王，一个都没有出现。大多数地块，整齐划一的保持了0溢价。

但这仅仅是排名前列场，武汉土拍共计三场！第二场竞拍直接进入白热化阶段，左岭、花山、东西湖单价地王刷新！

在这次竞拍中，最受关注的要数光谷高新的三宗地块，P（2021）037号地块、P(2021)036号地块和P(2021)033地块。

P（2021）037号、P（2021）036号、P（2021）033号3宗地块一出场就吸引了多家房企争相出价，最终三地均以高溢价率成交。

东湖高新区P（2021）037号地块共经过421轮报价、溢价103.28%方才被中国南山收入囊中，成交价72.14亿元，楼面地价2.08万元/平方米，成为新晋“双料地王”。

P（2021）033号地块经过212轮厮杀，该地块被香港置地以43.16亿元拿下，溢价率高达84.36%，楼面价2.03万元/平方米。

P（2021）036号地块经过129轮报价被中国南山拿下，耗资7.31亿元，楼面地价1.6万元/平方米，溢价率达100.41%。

客观来讲，这三宗地并非纯粹的“市场竞价”。

冲着光谷科技创新大走廊的战略规划、高新科技产业区这些利好，东湖高新区这两年一向被炒得火热，房价也顺势上涨！

6月首轮土拍，开发商们为了拼地王，高杠杆拿地，那都不叫事儿！

02

严控！地王全崩了

但我们看今年的土拍政策，会很明显感觉到国家“限地价、稳房价”的决心。

今年更是提出15%的地价熔断，直接锁死板块较高地价，矛头直指房价。

意味着地王难再现！

那么问题来了：当初高溢价拿地的开发商如何？

底价出售肯定是不可能，只能想办法拉升房价！

以往开发商惯用的招数：带“豪华”装修、捆绑车位、收取“喝茶费”等。

然而政策调控下，想要促成这一切似乎有点难上加难了。光谷东第三次集中开盘就是一个鲜明的例子。我们从去化率上可以看到是一片惨淡！

光谷中心城的前地王项目德商彰泰佳兆业翡丽天玺销售战况平淡，甚至出现站岗迹象。

8月光谷东两次开盘，吃相是一个“惨”！

当然，就此给出光谷东否定牌的确是不明智的，但从它的二手房市场来看，带看人数一路下跌，从3月份的12000次到8月的4000次，热度急速下滑！

可以预见，持续降温的光谷东已然逐渐褪去了光环，在即将到来的第二次集中供地中，情况或将不容乐观。

03

颠簸！地王的最终归属

再看汉口，最受关注的地块，是汉口饭店、电影厂以及二七滨江地块。

这些都是“地王”候选人，这次土拍却奇迹般“躺平”。

一向推豪宅的汉口二七滨江P（2021）080板块此次一轮竞拍以底价成交，成交价竟然不到1万，一定程度上可以预见，毕竟这个板块对于地价一向把握得很好。

回顾去年该地块的竞拍价格，武汉润置以657000万竞得，楼面地价30558.14元/平，溢价52.79%。没有对比就没有伤害，这差的就不是一星半点了。

汉口饭店+电影厂地块价格，直接对周边楼盘造成毁灭性伤害。

汉口饭店，名副其实的内环核心，最终由华融（武汉）实业投资管理有限公司以底价576912万元，楼面价16968元/㎡成交。

湖北电影制片厂地块，最终成交价也仅有17000元/㎡。

然而，在8月18日晚，中国华融发布公告称，经过初步测算，该集团2020年度归属公司股东的净亏损或超过千亿元。这不禁引发众人猜测——汉口饭店会再次沦落？

实际上，在今年6月土拍之前，汉口饭店地块一直被闲置，仅作为停车场使用。谁曾料到这个位于汉口黄金地段的地块竟会如此沦落！

今年土拍，汉口饭店地块更名为P（2021）082号，除了住宅用房用于产权调换安置相关事项没有调整外，相关医疗相关以及配建租赁住房的相关条件全部取消，仅剩下新增的民生相关配套。

但从汉口饭店的位置来看，实属汉口黄金地段，该地块商圈林立，与武广商圈、新世界、K11购物中心仅一街之隔，周边万隆广场、泛海城市广场等。同时这边配套成熟，生活氛围浓郁。

如今，伴随着华融的暴雷，汉口饭店在经历了多次的搁置后会不会再度面临被抛弃的命运？我们不得而知，但汉口饭店本身的金字招牌以及它地段的黄金价值是无可替代的。

整体来看，规模房企与国企、央企成为了首轮集中供地的较大赢家，中小房企拼尽全力虎口夺食，否则将面临“无米下锅”的境地。

随着近期房企“赔本”违约退地苗头的出现，房企大举拿地消化不良的后遗症也逐渐暴露。叠加买地金额不得超年度销售额40%的较新监管要求，即将到来的第二轮集中供地大概率将有所降温，房企会更趋于冷静和理性。