成交均价连年下滑!武汉公寓还能入手吗?

武汉楼市深度报道 2021-10-18 08:56:13
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前几天,在我们的购房群里看到大家对一个问题讨论的热火朝天: ——“该不该买公寓?” 一直以来,公寓在住房市场中都是一个特殊的存在,市场上对它的看法褒贬不一,甚至大多数人在提到公寓时,都有点避之不及。那么在武汉,公寓的真实市场情况究竟如何? 01 市场情况 一、供大于求,公寓销量连年下滑 根据亿房网数

前几天,在我们的购房群里看到大家对一个问题讨论的热火朝天:

——“该不该买公寓?”

一直以来,公寓在住房市场中都是一个特殊的存在,市场上对它的看法褒贬不一,甚至大多数人在提到公寓时,都有点避之不及。那么在武汉,公寓的真实市场情况究竟如何?

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市场情况

一、供大于求,公寓销量连年下滑

根据亿房网数据显示,2018年、2019年、2020年,武汉公寓成交套数分别为2.12万套、1.7万套、1.26万套,武汉公寓销量在不断下滑。

而与之相反的是,近年来武汉公寓的供应量却在持续增加。

武汉公寓历年数据

从表格数据来看,2017-2020年公寓供应量总和677万平方米,而成交面积仅为460万平方米,有将近200多万方公寓库存量。很显然,目前武汉的公寓市场处于供大于求的状态,市场竞争也自然激烈起来。

二、公寓价格涨幅有限,增速慢

从2012年至2016年的5年时间内,公寓均价的涨幅是1573元/㎡;2016年至2020年5年时间内,公寓均价的涨幅为1435元/㎡;

即使今年楼市调控政策下,武汉住宅价格的增速也受到了不少的限制,但是在前几年,大部分武汉住宅的价格涨幅都已经翻倍甚至更多。相比而言,公寓的涨幅并不值得期待,甚至出现了贬值的情况。

三、2021武汉公寓销售情况

根据武汉克而瑞数据,2021年上半年武汉公寓市场持续呈现供给过剩的趋势,整体供应60.25万方,同比增长38%,成交43.51万方,同比增长125%,截止二季度末成交均价11794元/㎡,同比下跌6%。

2021上半年武汉公寓成交量价

上半年共成交公寓7015套,其中主城区成交4746套,占比达到67.7%,东湖高新、汉阳、洪山是公寓成交主要聚集区。

武汉公寓库存情况

截止2020年末,公寓整体库存量达348万方,同步增长32%。21年上半年新增供应60.25万方,去化43.51万方,上半年武汉市场仍有365万方存量,按照目前去化速度,该库存在无新增的情况下需4年去化完。

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公寓的购买者

从数据上看,武汉公寓市场的情况并不乐观,但是公寓存在于市场上,却依然有它的受众。那么是哪些人在买公寓呢?

1、女生的婚前财产。作为不动产,前期投入少,婚前可以自住,婚后可出租,更有安全感。带着把租金转为月供的心态,置业一套公寓,一方面满足自身居住需求,另一方面,如果地段合适,也可以结婚后转手或是出租。

2、年轻群体。喜欢个性化的生活,手里预算不高,看重公寓的装修风格,对户型没有很高的要求。

3、创业者。对于小有积蓄的创业者,因为位置和房租没有找到合适的房子,可能会考虑整体综合配套比较齐全的公寓作为工作室。又可以自由办公,也可以安心自住。此外,地段较好的公寓,也是近年来打造民宿的一种热门选择。

4、投资。有部分人会把购置公寓作为自己的一种投资方式,快速入手,坐等收租,且不影响自己的购房名额。

5、精英。会考虑高端公寓。普遍工作生活高效,对生活品质、服务水准有着更高的要求。高端公寓周边的配套、氛围、品味、服务等,都在他们考量范围内。

除投资性需求外,大部分购房者购买公寓的核心原因可能在于:公寓价格便宜,购买门槛低。因此对于经济实力相对有限,对价格敏感的自住购房者,公寓也是一个选择。

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公寓的优缺点

优点:

1、面积小,总价低,入手门槛相对较低。

2、不限购,不占购房名额,再买住宅,可享受首套房待遇。

3、部分公寓配套、服务、地段都比较好,适合用于自住或出租。

4、loft设计更个性化,符合现在很多年轻群体需求。

缺点:

1、产权40年,而住宅产权一般都在70年。

2、商水商电、大多不通天然气,维护费用高。

3、升值潜力低,基本没有涨幅。

4、售卖无人接手,且后续交易税费高。

购房建议

综合来说,公寓能买,但是不适合所有人买。就数据来看当下武汉公寓市场情况也并不乐观,因此,如果是真的意向公寓的朋友,更要考虑项目是否具有附加价值,比如核心的地段、商圈、配套以及公寓的品质。

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