前几天，在我们的购房群里看到大家对一个问题讨论的热火朝天：

——“该不该买公寓？”

一直以来，公寓在住房市场中都是一个特殊的存在，市场上对它的看法褒贬不一，甚至大多数人在提到公寓时，都有点避之不及。那么在武汉，公寓的真实市场情况究竟如何？

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市场情况

一、供大于求，公寓销量连年下滑

根据亿房网数据显示，2018年、2019年、2020年，武汉公寓成交套数分别为2.12万套、1.7万套、1.26万套，武汉公寓销量在不断下滑。

而与之相反的是，近年来武汉公寓的供应量却在持续增加。

武汉公寓历年数据

从表格数据来看，2017-2020年公寓供应量总和677万平方米，而成交面积仅为460万平方米，有将近200多万方公寓库存量。很显然，目前武汉的公寓市场处于供大于求的状态，市场竞争也自然激烈起来。

二、公寓价格涨幅有限，增速慢

从2012年至2016年的5年时间内，公寓均价的涨幅是1573元/㎡；2016年至2020年5年时间内，公寓均价的涨幅为1435元/㎡；

即使今年楼市调控政策下，武汉住宅价格的增速也受到了不少的限制，但是在前几年，大部分武汉住宅的价格涨幅都已经翻倍甚至更多。相比而言，公寓的涨幅并不值得期待，甚至出现了贬值的情况。

三、2021武汉公寓销售情况

根据武汉克而瑞数据，2021年上半年武汉公寓市场持续呈现供给过剩的趋势，整体供应60.25万方，同比增长38%，成交43.51万方，同比增长125%，截止二季度末成交均价11794元/㎡，同比下跌6%。

2021上半年武汉公寓成交量价

上半年共成交公寓7015套，其中主城区成交4746套，占比达到67.7%，东湖高新、汉阳、洪山是公寓成交主要聚集区。

武汉公寓库存情况

截止2020年末，公寓整体库存量达348万方，同步增长32%。21年上半年新增供应60.25万方，去化43.51万方，上半年武汉市场仍有365万方存量，按照目前去化速度，该库存在无新增的情况下需4年去化完。

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公寓的购买者

从数据上看，武汉公寓市场的情况并不乐观，但是公寓存在于市场上，却依然有它的受众。那么是哪些人在买公寓呢？

1、女生的婚前财产。作为不动产，前期投入少，婚前可以自住，婚后可出租，更有安全感。带着把租金转为月供的心态，置业一套公寓，一方面满足自身居住需求，另一方面，如果地段合适，也可以结婚后转手或是出租。

2、年轻群体。喜欢个性化的生活，手里预算不高，看重公寓的装修风格，对户型没有很高的要求。

3、创业者。对于小有积蓄的创业者，因为位置和房租没有找到合适的房子，可能会考虑整体综合配套比较齐全的公寓作为工作室。又可以自由办公，也可以安心自住。此外，地段较好的公寓，也是近年来打造民宿的一种热门选择。

4、投资。有部分人会把购置公寓作为自己的一种投资方式，快速入手，坐等收租，且不影响自己的购房名额。

5、精英。会考虑高端公寓。普遍工作生活高效，对生活品质、服务水准有着更高的要求。高端公寓周边的配套、氛围、品味、服务等，都在他们考量范围内。

除投资性需求外，大部分购房者购买公寓的核心原因可能在于：公寓价格便宜，购买门槛低。因此对于经济实力相对有限，对价格敏感的自住购房者，公寓也是一个选择。

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公寓的优缺点

优点：

1、面积小，总价低，入手门槛相对较低。

2、不限购，不占购房名额，再买住宅，可享受首套房待遇。

3、部分公寓配套、服务、地段都比较好，适合用于自住或出租。

4、loft设计更个性化，符合现在很多年轻群体需求。

缺点：

1、产权40年，而住宅产权一般都在70年。

2、商水商电、大多不通天然气，维护费用高。

3、升值潜力低，基本没有涨幅。

4、售卖无人接手，且后续交易税费高。

购房建议

综合来说，公寓能买，但是不适合所有人买。就数据来看当下武汉公寓市场情况也并不乐观，因此，如果是真的意向公寓的朋友，更要考虑项目是否具有附加价值，比如核心的地段、商圈、配套以及公寓的品质。