过去哥对万科有个印象，

——三环大王。

比如万科首进武汉的排名前列个项目——万科四季花城，还有创造日光销售奇迹的百万方神盘金色城市，万科红郡，万科高尔夫城市花园，万科翡翠玖玺。

都位于武汉三环左右。 

以至于哥一直以为万科在武汉的发展策略就是拿郊区便宜地，靠自身产品及品牌形成溢价，赚取差价。 

直到前两天参观万科品牌馆，

看到万科在武汉的楼盘分布图，

哥才发现有误解，

万科目前在汉全部住宅项目（含待入市）一共40多个。 

原来作为地产TOP级厂牌，

万科这些年一直根据武汉的城市发展不断调整自己的发展策略。

图源网络（图文无关）

一方面紧跟城市扩张运动，大举开疆拓土，三环周边四处开花。另一个相对更隐蔽的战线，则是深入城市核心区，“重仓”——1~2环的内城碎片区

01

作为千亿房企，万科这种开发商，更在乎布局如何匹配城市的发展逻辑。

早在2010年，武汉三环线贯通，形成了一个封闭的交通圆环，但这个圆并不规则，呈现上凹下凸的形状。

武汉三环线示意图

他包住汉口的区域比较“凹”，而且已经成熟，9年后，城市界面变化并不大。但在武昌/光谷很“凸”，尤其光谷包进来的区域都很荒芜，9年之后，沧海桑田、天翻地覆。

作为武汉排名前列条环线，三环深刻改变城市空间，也深刻影响武汉人置业。

现在回头看，你能清晰看出武汉到底更偏爱哪个板块？

只是我们当初没那么敏感，反而认为金银湖，比武昌/光谷三环帅100倍。万科把握城市的发展脉络，早早在三环投入布局。

N年后，你梳理万科当下全城40多个项目布局。突然发现，“老城碎片区”成为万科另一个重仓之地。

硚口太平洋、汉阳五里墩、丁字桥、台北路、洪山雄楚大道沿线，十个以上的项目布局择址，都是非常典型的内城“碎片区”。

啥叫“碎片区”？

深处老城，区位优越，但城市界面和产业底盘，略微落败，尤其跟同属1~2环已经改造后的“高级地段”相比，缺乏都市感，城市价值不成体系，显琐碎。

最典型是伦敦泰晤士河南岸，与北岸隔着伦敦桥。

相比河对岸CBD，破败不堪。

但碎片大厦建起，整个板块涅槃重生。

图源网络（碎片大厦）

内城像蒙上灰尘的“钻石”，城市界面的衰败，让人看不见地段闪光点。

02

俗话说，傍大款，走正道。

万科的重仓，我们要不要跟投？

三环这种城市边界，城市化从0到1，所有变化对比记忆，简直天翻地覆。

土地一片白纸，通一条快速路，房价+300；开通一条地铁，房价+500......基建狂魔的世界，简单粗暴。

图源网络

但我们容易忽略身边天天生活的见过的内城，每天潜移默化的零星变迁。

城市之心的地段，大量沉淀居民，不可能像近郊那样，平地起高楼。每一次升级旧改，都是一个一个细节的优化。直到有一天，最后一个围挡被拆除，你才不可思议的发现——整个板块的气质已经完全颠覆。

当武汉慢下来，进入精细发展阶段，老城更新，才提上日程。万科“重仓老城”的后手，正在于此。

万科·新都会，正是一个典型老城项目。

万科粉都充分享受过“万科红利”。

这本质上，是跟投万科毒辣的城市选址眼光。

03

新都会位于雄楚大道—岭南路—丁字桥南路合围三角地带。

图源网络

此地是南湖口袋入口。

整个大南湖有三大进出通道，他就是其一。

南湖之痛，痛在交通。

望眼欲穿的丁字桥南路高架，作为第4条进出通道，修了N年不见通车。但较新的官方回应——

哥的现场实拍如下——

实景图

这个水塔是横亘交通较大的障碍，目前已经启动拆除。

由于周边有居民区，无法爆破，靠吊装一层层拆除递减。

一旦丁字桥南路高架通车，将大大减轻岭南路高峰通行压力！

岭南路现在也没什么看相。

为啥不跟丁字桥南路一起改造？

这就是作为“老城”的特殊性，没办法一起推倒重来。

本来南湖通道就少，丁字桥南路未通车前打围岭南路，等于自废武功......待丁字桥南路通行，岭南路改造，才会进入倒计时。

04

一条高架通车，能给板块带来多大阵仗呢？

你可以看成一个起点。

被交通，被城市界面“隐藏”的二环应有价值，现在开始拂去“灰尘”，让地段兑现应有的潜力。

武汉的交通不便，反映到房地产，就是“板块”特多，全市120多个板块。一个百万方小区，甚至可以分属两个板块，房价差3000+。

新都会算南湖门户，但是离武昌中心丁字桥，中南，洪山广场不过3~5公里。本质上，他们应该算一个板块。

项目区位图

但因为交通链接不便捷，实际上不是。

老城重塑的起点，永远是交通格局不破不立。

丁字桥南路的翻新拓宽立高架，正在颠覆整个南湖板块/雄楚大道的空间结构。

更重要，随着空间链接方式的迭代更新，一个更完整的板块板块概念出现。

中南路的繁华商业区，将与南湖/雄楚大道以及丁字桥传统居住区实现无缝衔接耦合，从铁路调度站到中南中北商圈，丁字桥如同一座桥梁，链接着武昌的历史与未来，一个更新、更大、更加繁华、更具活力的“大丁字桥”。

变化正在发生，也许不够显著，但他吻合老城升级“润物无声”的规律。

只有当岭南路的改造围挡拆除那一天，一个全新的区域才会刷新市场认知。

05

万科重仓老城，会拿出怎样的产品，去匹配5年后的改头换面的“大丁字桥”？

万科的诚意，是都会系产品线。

作为万科高端产品系，所谓的“新”，就是更新的城市迭代产品理念。

我们看新都会地块，其实是一个锥形。

但万科并没有做土地较高强度开发，在临近雄楚大道的区域，切掉锥尖，打造街景公共公园。

项目沙盘图

房地产，总是在吸取城市资源，然后把自己封闭，关起门来豪。

但是万科的项目，他们站位“城乡建设与生活服务商”，你能很明显感受到一种友善，对城市的反哺，让城市一起变好，让环境变得优雅，然后一起改变城市一角的气质。

说实话，新都会所在的区域，城市界面不够高级。房地产的能动性在于，如何放大周边稀缺资源，适当规避。

“佳者，借之”。

新都会所在区域最有价值的资源，南湖+理工大校园，而且在同一条视野轴上。地块距南湖2.5公里，按照景观垂直分布规律，50米高度就可以看到湖景及大面绿地，75米的湖景视野扩大，100米以上就能看到清晰湖景。

相对高区景观视野，项目与理工大只有一街之隔，因此低区的区域近景（理工大校园）价值，应该被充分呈现。

实景图

以上，是哥在三楼拍摄的景观。

通过对周边界面分析，新都会规划原则，向湖而生。

以超高层建筑为主，打开视线错动布置，从破败嘈杂的环境中拔地而起，朝向西南直指优质景观面。

项目示意图

06

新都会“城市再设计”，既对大环境优质资源的融合，也有小环境的独立。

“不佳者，障之”。

新都会园区造景，并非简单粗暴的高墙隔离，而是通过营造步行动线，景观场景，将自然中的山石、崖壁、山峦的剪影给抽象成一个很时尚很简洁的折线形的形体，金属表皮构造，用一排整齐的竹林屏障，隔离外部喧嚣。

融入山脉、坡谷、水、树等意向元素，曲径通幽，林荫覆盖，引人深入。

项目实景图

巧合的是，此次新都会景观设计机构，万科再次携手周维先生。

周先生曾获世界华人建筑师协会金奖，他一手设计的万科·润园，留下万科在武汉的一代经典。头顶浓荫遮天老树，脚下墙砖铺砌的步道，漫步流连于回廊、树林，仿佛在与一段过往的历史对话。

十多年的时间过去，一次一次被提及，被模仿和学习，其品质感和空间感所带来的居住价值，已成为珍藏之作。

润园设计手稿

新都会，传承润园景观设计灵魂。

同样身处城市核心带，虽然新都会更强调城市现代都会感，但从城市性格、区位环境、项目定位和人居使用的舒适与优美出发，出发点完全一致。

项目实景图

在园区内部，万科为用户营造多层次景观体现——从迂回曲折的礼仪大堂，到生机勃勃的绿之波谷、极具流动感的水之森林，充满游园诗意的杉林花溪，最后到私家花园感的入户前庭，一步一景，移步换景。

效果图

追求视觉美好的同时，园区内部景观融入大量功能性场景。

园区东、西组团景观打造两个集健身、休闲、儿童娱乐为一体的全龄共享的常乐园，设置丰富游乐主题，如涂鸦墙、沙坑、跷跷板、摇摇乐等，还有专为成年人活动设置的棋牌、健身器械以及健身步道等。

效果图

空间是需要有灵性的，新都会在各个景观层次延续风景表达。

无论站在窗前远眺，脚下是城心繁华的人间烟火，近处是绿地环绕的公园，远处是波光粼粼的南湖风光……

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从城市到区域再到板块，再到园区，从大到小，万科·新都会充分考虑每一个层面的体验。

首次开盘供应5种户型，从95平方米~135平方米，依然提供丰富选择。

户型致敬万科都会系产品精髓，宽6米，进深一米有二的大阳台，完全可以做到晾晒功能与休闲同步满足。 因为视线引导，近景的业主自由发挥，中景的校园，远景的南湖，形成很好视野层次。

实景图

现在大家都对装修很关注，尤其在当下这个年代，很多人表示“人民怀念万科”。作为细节控的万科，他在装修层面上的技术/理念沉淀，更成熟也更理性。 

也许没有穿金戴银特别外露的元素，但每一个细节处理精湛。 

简洁时尚的玄关波打线、仿大理石地砖、金属踢脚线、灰色系墙纸，搭配灰标升级的玻璃隔断，构建空间硬装的基础。 抬头纯平面降板吊顶运用，减掉惯用主吊灯，让空间多了几分通透； 

LDK客餐厨空间一体化设计，拓展有限空间，延长家人之间的交流视线，即便在厨房操作时也可以照看家中的老人和小孩……

实景图

于细节处支撑便利生活，一直是万科的产品观，在新都会依然如此。

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其实，新都会整个示范区最隐喻的元素，是无处不在的“钻石”。

无论是营销中心（未来幼儿园），还是未来在园区内部、商业街外围，都有很多钻石元素表达，钻石切割面/折面或者折线。

项目实景图

这些元素萃取，其实也表达万科对城市，对区域的认知。

他是钻石，只是暂时被隐藏，通过打磨雕琢，让这个地段有一个先进的产品、绽放新的光芒。

万科来武汉19年，这老牌开发商伴随武汉房地产市场启蒙，他的价值观/理念/产品观，尤其是对城市发展方向的深刻理解，奠定武汉楼市的江湖地位。

如果你对万科有信心，你要在武昌改善换房，只要够得着，你应该瞄准这个楼盘，跟随万科城市重仓的战略。

傍大款走正道，去发现城市的璞玉，钻石总会发出他应有的光芒。

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文章来源：转载自武汉买房

免责声明：本文对项目及周边交通、商业、教育、医疗等资源的介绍，仅作转述，不意味着对此作出了承诺，最终以实际落地情况为准。