主城价值回归,2023买房逻辑已变!

江城楼市动态 2023-04-04 14:14:50

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楼市复苏，购房逻辑已变……

自2023年开年以来，楼市复苏趋势明显，据中指院公告数据显示，2月份16个中国主要城市楼市成交量环比大幅上涨31.9%，一线城市楼市成交量环比涨5%，尤其是广州、深圳等一线城市环比涨幅明显，二三线整体环比均涨超40%。

二线楼市复苏，销量两极分化明显

今年以来，武汉楼市整体销售情况明显向好，政策刺激下大量需求释放，截止3月31日，据武汉房管局官方网站数据，武汉新房住宅成交14643套，超出2月新房住宅成交2222套。

但真实情况呈两极分化状，汉阳、洪山、光谷等中心城区销量红火，尤其汉阳区，以2060套的傲人成绩再次霸榜鳌头，主城价值回归显著。但江夏、新洲、汉南等远城区项目明显后劲不足，与主城区的销量大幅拉开，降温迅速。

数据来源：武汉购房荟

地段价值回归，锁定核心优质房产

早在90年代初，李嘉诚就坚定表示 “决定房地产的三要素：地段、地段，还是地段。”，自“地段论”发出后，无数地产人将其奉为圭臬。那么，二十几年过去，“地段论”依旧经得起推敲么？

答案是肯定的的。

地段不仅仅代表着地理位置上的核心，更重要的是其背后蕴含的配套价值：交通路网、医疗和教育资源、商业配套、地缘环境，城市价值的呈现与地段密切相关。

一线城市复苏苗头渐长后，这股楼市复苏的暖风也逐渐向杭州、成都、武汉等二线城市蔓延。但是从数据体现，客户选择的方向依旧是：中心城区的核心房产，即地段优越区域中的优质房产。那么，在具备了“中心城区”的基本要素以外，优质房产具备哪些特征？

示意图

首先是开发商资金实力与抗风险能力，不会“暴雷“。内地企业追求高周转，以高负债的形式快速扩张，在经济下行周期与国家政策的调整下，高负债带来的高风险被迅速引爆，老盘“烂尾”情况频发，由此更让购房者心存疑虑。所以，了解开发商背景实力至关重要，也是当下优质房产的首要保障。

其次，开发商要有品质坚守。品质坚守这四个字是需要时间沉淀的，如何认定开发商保持品质初心，观察过往开发周期5~10年的项目即可，社区内当下的运营状态、园林、公区、电梯等方面维护情况都能印证品质，并在社会层面收获广泛好评，房产价值“一分钱一分货”的原则，完全会反应到二手房价上，有品质口碑的项目往往比同时期其它项目价格更高。优质房产的第二个维度，在于社区交付后的时间认证。

最后，地产已经从原来的单纯居住用途的1.0时代向4.0科技赋能、社区运营理念迈步。从最初的福利性质分房，到土地政策改革后的首批商品房，之后商品房产品开始细分，为不同档次的人群打造符合身份的居所；然后进入品牌化时代，各类需求被释放，车位、园林设计、建筑外观、物业品牌、精装修、智能化等等价值已逐渐成熟，直到当下从3.0品牌化时代逐渐步入4.0人本理念社区时代。4.0社区大幅度超越品牌时代的复制化模式，如新能源车停车场布线、一体化归家、空气质量检测、人脸安全防控等细节感知会全面超越过往，同时更加考虑本土人群的生活习惯，与互联网时代同频，为业主定制更多需求。优质房产的第三个维度，在于社区开发的思维逻辑是否领先。