这个月的全国楼市有点热闹：恒大危机四伏、第二轮“集中土拍”政策陆续发布；武汉楼市也不甘落后：落户政策调整几乎0门槛。

当然最让人关注的，是国家统计局发布了较新的《2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。数据显示，武汉新房环比“8连涨”，二手房环比“停涨”，难道武汉楼市将出现新的转折点？

二手房数量下滑 价格“停涨”

从国家统计局的数据来看，武汉8月二手房价环比上涨为0，意味着8月份相比7月份，整体二手房价没变化。

据官方较新公布的数据显示，8月存量住房成交7238套，成交面积69.72万平方米，环比减少26.09%，同比减少30.52%。

除了价格“停涨”，在二手房交易平台上，二手房售房源套数依然是10W+，但成交房源却下降了2637套。

在二手房平台上查看，武汉8月带看次数目前位于全年较低值，比2月份的春节数量还少；新增房源量位于全年倒数第三，仅高于1、2月。

八月的武汉二手房市场，提前进入了“寒冬”时节。

二手房成交下跌，意味着什么？

首先，信贷政策影响威力巨大。

之前武汉停贷闹得沸沸扬扬，官媒回应为：“并非全面停贷，市场也无需恐慌。贷款审批时间在半个月至一个月之间，属于正常的业务流程时长，并不存在‘无额度’情况。如果购房者被告知放款困难，可能与购房者自身资质不足有关。”虽未完全“停贷”，但的确越来越难了！

二手房出售速度缓慢，贷款放款需要6个月以上时间，大量房源无法按时交易，导致大量买方客户转向新房市场，卖方客户由于无法收回资金，也无法进行后续的改善及投资置业；

同时中心城区房屋总价更高，银行额度紧张，大量中心城区银行新房额度严重不足，根本无法顾及二手房交易信贷，导致中心城区二手房贷款放贷周期更长，更加抑制二手房的交易。因此二手房信贷政策影响较大的必然是中心城区，不仅新房市场额度不足，二手房更是严重受到抑制，进一步影响后续的改善及投资置业动作。

其次，“房住不炒”是永远的主题

楼市有一个规律：量在价先。一般是成交量先行回落，然后再带动房价松动，最后量价齐跌，市场进入横盘走势。

这背后的道理很简单，最严政策之下，市场先是僵持，买方卖方博弈，谁也不愿退后一步，结果成交量断崖式下滑而价格岿然不动。当时间持续，一些炒房客经不过资金压力，不得不降价抛售，由此带动房价回落。

在政府坚持“住房不炒”的大前提下，政府层面必然是引导各项政策首先针对首套房置业者，各家银行定向加强对刚需区域及热点刚需项目的信贷支出力度，对于广大的刚需购房者更加友好。

光谷东一直是武汉楼市高烧不退的一个地区，但前段时间光谷东发布“凭票买房”政策，以及实行了五次的“集中开盘”，都是为了限制炒房行为。

刚需可以凭资格购买到心仪的楼盘和户型，同时也规范了楼市的种种乱象，而那些想利用炒房一夜暴富的炒房客，连购房资格都没有，其它的也毫无意义。

最后，依然是那句话：稳地价、稳房价、稳预期。稳字当头，既要遏制大涨，又要防范大跌。多个城市出台“限跌令”与“限涨令”，其实并不是官方要一味遏制房价下降或上涨，更重要的是防范该涨的不涨，不该跌的乱跌，“稳”是当前最主流的楼市热词。

刚需能迎来买房较佳时机吗

武汉二手房成交量下跌，首先受影响的就是置换者。他们一方面想要改善，但大多数手头又没钱，只有将自住的一套卖出去才能换得二套房首付，且二套房首付比一套房高了不止一点点，按远洋东方境世界观一套164㎡的4居室来算，首套房30%的首付只需132万左右，但二套房却需要265万左右，翻了整整一番。

首套房房贷计算

二套房房贷计算

但由于二手房限贷甚至停贷的局面，买房者无法贷款，卖房者拿不到款，最终新房中最“受伤”的就是属于改善型购房者的大户型。

再结合此次国家统计局发布的武汉新房价格，武汉新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，武汉新建商品住宅销售价格同比上涨6.4%，新房市场明显向好。

除了置换者，更受打击的就是炒房客了。前段时间光谷东的一次开盘引发不少人关注，因为开盘不是新房，而是二手房。开盘的是中建光谷之星一套面积144平，挂牌价468万的房源，算上税费，总价约500万落地，单价约3.5万左右。

开盘当天有300+中介捧场！不仅房堪、踩盘设有奖励，带看设有奖励，成交更有丰厚的设有奖励，现在还准备了很多礼物。“带看一次给50块钱，连发朋友圈都给红包”，房产中介表示真香！

据网友爆料，这套房子的主人是专业的炒房客，还有多套房源在手，拿一套房源造势，高价快速成交，目的是为了带动其他房源交易。如此看来，在大趋势面前，连炒房客也急了。

对于未来一段时间的武汉楼市，我们可以大胆预测：

“金九银十”的到来，武汉大批刚需盘入市，新房或将迎来一波小幅上涨。

若政策调控如果没有放松，二手房将会量价齐跌。