3月1日，武汉土地市场网发布了2022年首批集中供地名单，意味着今年集中土拍又拉开了序幕。相比去年集中土拍，今年的规则有了不小变化，次数也变为了四次。

细看此次土拍地块信息，发现青山有宗地“似曾相识”。青山滨江P（2022）007号地块原来为去年第二次集中土拍撤牌的P（2021）128号地块，当时直接“预定”了青山地王，奈何命运多舛，最终还是未成功出让。

如今，青山滨江地块又重磅回归，与去年相比有何变化？

撤牌再上新！青山“准地王”降价只为能卖出？

P（2022）007号地块为2022年首场集中土拍中青山为数不多的其中一宗地。去年的起拍楼面价18000元/㎡，这一数据曾直接打破了青山之前的单价地王纪录，预定2021年青山单价地王，但最终还是撤牌流拍。

地块要求与出让性质与去年没有什么改变，少有变化的是价格，起拍楼面价由之前的18000元/㎡降至13766元/㎡，下降了4234元/㎡，此次溢价率也被限制在5%。如此看来，该地块成交楼面价不会过高。

而此次重新挂牌，用地性质没变，价格却降了不少，难道是官方也认为去年撤牌流拍是因为价格太高的缘故？

除了价格过高之外，可以看出在去年二、三批次土拍中，多为国企托底，民企拿地欲望下降。部分房企因在首轮土地拍卖中“元气大伤”，只能谨慎以待。

有专业人士表示：“土地市场下滑明显，首批集中供地之后，不仅我们公司没有能力参加二三批次供地，绝大部分房企都没有能力参加二三批次拍地，原因是整个行业现金流紧张。”

青山滨江变为改善型天下，刚需已高攀不起？

除了该地块去年楼面价高达18000元/㎡以外，青山滨江的新房价格也在节节攀升。

与其同一区域属于青山滨江地带的楼盘的有华侨城·红坊、大华锦绣前城、御江壹品青山樽等。而在青山滨江区，随着毛坯产品的快速去化，一线临江大平层的推出，置业门槛大幅提升。

华侨城·红坊目前均价约23000元/㎡，大华锦绣前城21500元/㎡，御江壹品青山樽22000元/㎡，区域内的整体均价在20000-25000元/㎡。

青山滨江商务区东片房价已开始超越西片，尤其是华侨城、大华等地王项目问世后，大幅拉升了区域房价！

不过虽然房价在涨，但销售去化的数据并不亮眼。在2021年武汉楼市整体下行的背景下，整个青山板块去化也比较一般，几乎没什么爆款楼盘。

纯新盘大华锦绣前城首开热度比较高，后面不温不火；艺城紫金滨江近二环楼盘，体量小、价格高，关注度也一般；华侨城·红坊单价较高，一直是平销状态。

再加上青山滨江商务区在整个武汉滨江商务区中，存在感较弱，更没有什么标志性建筑和项目，使得购房者对这片区域期待值不高。

青山007号地块能否成功出让？依旧值得期待

P（2022）007号地块位置为青山区建设一路以西，右岸大道以南，三弓路以东，抚顺街以北。

其余具体信息如下：

土地性质：住宅、零售商业、餐饮、旅馆、商务金融、公园绿地

出让年限：住宅70年、商服40年

出让方式：网上挂牌用地面积：65334平

容积率：3.27

建面：213500平

起拍总价：293900万元

起拍楼面地价：13765.81元/平

地块要求： 

1、B地块内配建一所 15 班幼儿园，用地面积不小于 6000 平方米，建筑面积不小于4700平方米。

2、A地块内与商务建筑复合建设一处 110KV 变电站，建筑规模不计入计容建筑面积。

3、A地块内东侧沿建设一路控制一栋建筑面积不少于37900㎡、高度不低于150米的商务建筑。

具体来看，该宗地块位于青山滨江区域，西侧紧挨大华滨江天地，北侧为青山江滩；

周边教育资源丰富，包括武汉科技大学青山分校、青山区钢城排名前列小学武汉科技大学校区、武汉市青山钢城第十三中等；

商业配套有武商城市奥莱、红坊里商业、武汉市第九医院、普仁医院、武汉市和平公园等配套设施，居住氛围浓厚，生活便利；

交通方面，5号线建设二路站距离地块约1公里距离，地块紧邻沿江大道与二七长江大桥，不论是抵达武昌核心区域还是过江直达汉口都很方便。

目前该宗地块区位条件看下来，具有不小的优势，这块地卖13765.81元/㎡不算夸张，但购房者的接受度能不能达到却要打上一个问号。

如果这块地成功出让，一旦入市更是奔着突破区域天花板去的。地价翻一倍才刚好保本，单价27000元/平往上走，又能有多少购房者愿意买单呢？