白沙洲一直是武汉刚需最关注的片区，尤其是纯新盘。三环边上，就来了一家上海开发商的新盘。

作为上海的老牌房企，无论景瑞接触的一线城市客群还是浙派房企的竞争程度，都比武汉来得苛刻。景瑞通过购入40%的股份才拿到了部分开发权，把杭州的同名项目带进武汉。

浙系房企的精细、讲究出了名，可鉴于全国TOP30的开发商总是墙外开花墙内不香，雨露均沾这事在武汉不常见。

白沙洲三环外的单价一万三四左右，景瑞天赋滨江有没有降配，要挂个问号。

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首先扒一扒外地的，有对比才有“伤害”。

杭州不大，没有环线的概念，老城区和新城区就是钱塘江一江之隔的关系。杭州的景瑞天赋位于萧山区钱江世纪城，而萧山并不是中心城区。

武汉白沙洲很大，三环线一切为二，景瑞天赋滨江紧挨着三环线，位于青菱乡。

从地缘上看，两个项目都不临江，但杭州钱江世纪城新房价格的下游区间与白沙洲平齐，能很清晰说明两个板块的价值差异和产品差异，因为面向的客群完全是不同的两批人。

再来看规划的各项参数，是两套彻底不同的做法。

杭州的共14栋楼，包括6幢高层（18层，2T2），8幢电梯花园洋房（6-11层），容积率2.2。

武汉的以超高层为主，3T4和2T4都有，共15栋楼，容积率3.85。

就目前的面积段来看，下限在武汉，小三房95㎡，上限在杭州，五居214㎡。

同样占地10万方左右，楼栋数相差无几，很明显，两者的定位截然不同，武汉的指标更倾向于刚需盘的逻辑。

先别急着跳脚，以为做刚需就是降配，景瑞的做法符合白沙洲的市场常态。本身就是吸收武汉外来人口的流入地，就那么大点地，怎么容纳更多的人口？离不了高容积率和超高层。

02

景瑞的诚意在园林和公共区域的配置上。

同比白沙洲的万科、旭辉，都是十字对称轴的排布形式，但景瑞40%的绿化率，在目前的白沙洲颇为难得，拉开建筑密度，这是从视觉上弱化高容积率的常用办法。

园林景观不乏亮点。

全龄活动区内部没有隔断屏障，会客厅居高临下，俯瞰全区，整个园林的两大核心景观一眼览尽，既照顾主业主接待访客的体面，也便于大人照看游玩的小孩。

健身运动区分为地上地下两层，杭州的地下恒温游泳池、健身房、书吧等公共空间，武汉的也都有。

健身运动区的部分区域实景图

这些配套将来交付第三方运营，业主将来使用要掏钱。

其余绿化根据不同的树种，划分为“春夏秋冬”四季主题，除了平坦的阳光草坪，也有下沉式，丰富了园林景观在时间和空间上的视觉观赏性。

此外，每栋楼的架空层有7.9米高，将来统一改为泛会所，白沙洲做泛会所的不多见，但这是杭州一带的标配。两个城市地产行业的成熟度，高下立见。对武汉市场来说，这是景瑞让渡空间耗费成本，也是高容积率之下的精打细算。

我们熟悉的同名系产品，就是复制粘贴，照葫芦画瓢。哪成想，这不是直接换了张脸吗？不得不好奇，天赋系的内核是什么。

03

杭州和武汉的项目定位不一样，拿洋房欺负超高层，有失公平。做人要厚道，那我们就参照白沙洲。

景瑞的130㎡，同比另一款124㎡，景瑞全朝南的阳台意味着，女主人将来晾晒衣物，需要穿过房间，动线过长。

如果是为了扩大房间的使用面积，那么请自备一台烘干机，你值得拥有。

在武汉，2个卫生间的大3房、大4房很普遍，景瑞的95㎡小三房能做到2个卫生间（如上图红框所示），也是下了点功夫。

如上图绿框所示，景瑞从飘窗入手，大大提高了实际得房率，你的空间体感不会觉得房间小得像豆腐块。

槽点来了。

玻璃门与坐便器捉襟见肘，如果不打掉飘窗，干湿分区都成问题，可见卫生间该有多局促。

高容积率之下，景瑞真的太会打算盘了。

141㎡，采用了武汉改善产品很流行的大横厅，近8米的大阳台是别墅的量级，在武汉算正常发挥。

倒是有一点，景瑞开了武汉人的眼界。

武汉 “定制”兴于豪宅，卖价3万以上的项目才敢玩，也是营销口自我标榜“高端”的说辞。景瑞带着“个性化定制”入场，直接拓宽了精装个性化定制的外延。

户型方案、风格色系、系统设施、厨卫配置、收纳系统、功能配件、软装家居这七维，一刚需盘，哪怕武汉只有3个维度实现，也足够了。

个性化定制，本质上是开发商限定菜单的快餐式选择，难的是后续的跟进和执行。

业主绝大多数不是内行，中间的沟通成本怎么平衡？

每个人的要求不一样，施工团队怎么保证施工周期？

客户的权限有多大？

如果中间出现问题，业主自理？

04

对白沙洲的刚需来说，杭州的配置是稀缺的，也是可以高溢价的。

但客观现实也得考虑进去，一是破8K的成本+限价压力这两座大山，二是竞品扎堆夹击，景瑞就算为了打开武汉市场，账也得算清楚，自家的长处在别墅，油水估计靠蔡甸的别墅项目了。

白沙洲出现大片大片的花园洋房、别墅，那都是2016年的事情了。3年之隔，武汉楼市已经大变天。景瑞还真是没赶上武汉的好时候。

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来源：微信公众号黄峰淘房