原标题：【改革开放40年】湖北住房制度改革与房地产市场发展成就

武汉长江鹦鹉洲大桥（图片来源：视觉中国）

改革开放40年

湖北住房制度改革

与房地产市场发展成就

改革开放以来，湖北省居民住房经历了由计划分配到市场供给的过程。四十年来，湖北省在党中央、国务院和历届省委、省政府的正确领导下，房地产宏观调控政策运用更加成熟、调控手段更加多样，调控成效显著。随着住房进入全面市场化阶段，房地产业迅速发展，湖北房地产市场的繁荣带动了经济增长，居民住房面积大幅增加，人居环境和条件不断改善，住房市场结构不断优化，房地产业经济社会效益凸显，在经济社会中起着越来越重要的作用。

一、住房制度改革以来湖北房地产市场迅猛发展

改革开放以前，湖北省统一实施住房实物分配制度，改革开放以后，传统的住房制度与土地使用制度暴露出许多存在的弊端，我国开始进行住房制度改革。1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号），湖北省政府随即制定《湖北省人民政府贯彻国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（鄂政发【1998】84号），至此，住房实物分配制度从政策上逐步退出历史舞台，多层次城镇住房供应体系开始建立，湖北省房地产市场进入全面市场化阶段。住房制度改革带来了湖北房地产市场的发展繁荣，房地产业带动了经济增长，为经济发展提供了重要的物质条件，改善了人们的居住和生活条件，在经济社会中起着越来越重要的作用。

房地产业经济社会效益凸显。湖北房地产业随着改革不断深化，市场体系逐步形成，经济社会效应逐渐凸显。2016年，湖北省商品房销售额4994.05亿元，房地产税59.7亿元，房地产业为城市建设和经济发展提供庞大税收来源的同时，还带动商业、建材、林业、轻工、机电等相关产业的发展，提供了大量的劳动就业机会，2016年全省房地产业从业人员2.5万人，建筑业从业人员214.5万人，房地产业在拉动经济增长、扩大就业等方面起到了积极作用。

住房供应面积成倍增长。住房制度改革以后，湖北省城镇化进程加快，商品房开始成为住房供应的主体，土地招、拍、挂制度开始全面实施，房地产业向市场化快速转变，房地产市场投资迅猛增加，国家和地方政府加大住宅建设投资力度，推动住宅建筑面积成倍增长。全省房地产开发投资额从1990年的5.94亿元增长至2016年的4296.4亿元，商品住宅销售面积从1990年的112.67万平方米增长至2016年的6789.21万平方米，住宅建筑面积从1990年的325.82万平方米增长至2016年的21803.01万平方米。

居民居住面积大幅增加。住房制度改革前，人口多、住房面积小、三代同居一室是绝大部分城镇居民住房条件的真实写照，湖北住房制度由福利分房向市场化、货币化转变后，2008年国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，居民住房面积大幅增加。从湖北省城镇居民人均建筑面积涨幅来看，由1965年的3.3平方米增长到2016年的44.5平方米，增长了近12.5倍。

人民居住环境明显改善。随着住房体系的逐渐完善，湖北房地产市场发展迅速，人民住房条件显著改善。大量住宅建成使用，使许多居民家庭告別低矮、破旧、设施简陋的住房，住进明亮、设施齐全的楼房。2016年，从湖北省城镇居民家庭房屋居住情况来看，单栋住宅占36%，四居室占3.7%，三居室占24.7%，二居室占27.9%，平房及其他仅占2.1%。在房屋结构明显优化的同时，居住条件和居住环境也明显改善，2016年，湖北省城镇居民住房使用独立自来水达到95.8%，使用独立卫生设备达到94.1%，使用管道天然气达到38.1%。

住房市场结构不断优化。1978年，湖北城镇人口690万，城镇化水平仅为15.1%，2017年城镇人口增长至3499万人，城镇化水平达到59.3%。四十年来，湖北城市建设迅速发展，城镇化水平大幅提高，城市对人口的吸纳能力显著增强，在城镇人口迅速增长的状况下，湖北省一直在发展中探索住房市场结构的优化，致力于加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。各地政府结合住建、房管部门在建、在售商品住房面积等指标以及年度住房建设计划，科学编制年度住房用地供应计划，合理确定住宅用地年度供应规模，坚持分类调控、因地施策，合理确定商品住房、保障性住房、各类棚户区改造的供应比例，不断调整在售房、存量房比例，房地产市场结构不断优化。

二、多措并举引导商品房价格逐步回归理性

在中央调控精神的指导下，各级地方政府对房地产的宏观调控更加频繁，调控手段更加多样，调控效果明显，对湖北房地产市场的价格走势产生了重要的影响。2011-2017年，武汉、宜昌、襄阳三个房价重点调查城市价格呈现出周期性波动，在“住房不炒”的总体调控目标下，逐步回归理性。

限购政策使房价连续两年平稳（2011年-2012年）。2011年，为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，中央及地方政府出台了一系列从紧的房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行了全方位的调控。“新国八条”出台、央行年内3次加息、6次上调存款准备金率、湖北省发布《关于进一步做好房地产市场调控的工作通知》、武汉市出台“限购令”，在一系列调控措施下，住宅市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。2012年，在巩固2011年调控成果的基础上，湖北继续坚持房地产调控政策不动摇，房地产业扎实推进稳增长、促民生战略，市场调控进一步完善，落实“稳中求进”取得积极成效。

市场需求进一步释放带动房价回温（2013年-2014年7月）。2013年，中国经济及房地产行业基本面向好，在经历了前两年紧缩的调控政策后，市场节奏得已恢复，刚性需求和改善性需求逐渐释放，住宅市场开始回暖升温。2月，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)，政策出台后在抑制投资性和投机性需求的同时，自住型和改善型需求得到大量释放。湖北省认真贯彻中央关于房地产市场的一系列调控措施，一手抓保障一手抓市场，坚决抑制投资性、投机性购房，全面强化市场监管，实现了房地产市场稳步发展和住房保障水平稳步提高。受全国房地产市场形势、本地市场需求旺盛、土地市场地王频出等因素的影响，武汉、宜昌、襄阳新建商品住宅销售价格走势呈现持续上涨态势，呈阶梯式增长走势。

多方调控稳住房价回落走势（2014年7月-2015年5月）。在国内面临三期叠加、经济下行压力较大、楼市持续调整的背景下，这一时期湖北省部分地方出现了房地产投资增速下滑、商品房交易低迷、价格下跌等情况。面对逐渐回落的房价局面，为稳定房地产市场，激活合理购房需求，中央陆续出台调控政策，如：年内5次降息降准，下调二套房购房首付、二手房营业税“五改二”等。受各地房地产政策变化影响，2014年7月，武汉取消限购政策，放松对二、三套房商业贷款的限制；9月，襄阳发布“襄十条”新政释放购房优惠信息；11月，宜昌市政府下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对“首套房”界定及公积金贷款政策有了新的规定，同时对房屋税收有了一定程度的优惠。伴随着国家和各级地方政府密集出台政策稳定房地产市场，得益于各项政策的叠加影响，房地产市场回落势头得以稳定。

宽松调控政策带动房价攀升（2015年5月-2016年）。2015年5月以后，在稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险的宏观政策背景下，房地产调控利好政策陆续出台。武汉通过施行降低首套房二套房首付比例、公积金买二套房标准放宽、公积金异地互贷等房地产新政策，对培育、支持、释放自住型及改善型需求起到支撑作用。2016年，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕，财政部、住房城乡建设部发布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》（财综【2016】11号），要求推进棚户区改造货币化安置，切实化解库存商品住房。湖北省根据推进供给侧结构性改革的总体部署，坚持因城施策、分类调控，通过棚改货币化安置、鼓励农民进城买房等路径，着力化解三四线城市房地产库存，以改善居住环境为目的的改善型需求继续释放，全省房地产市场总体呈现价格上涨态势，攀升幅度较大。

“住房不炒”让房价重回理性（2017年）。2017年，湖北省认真贯彻落实国家关于房地产市场调控的有关精神，湖北紧跟全国调控趋势，以推进供给侧结构性改革为主线，采取限购、限贷、数次上调房贷利率、加大土地供给量等多种调控手段来稳定房地产市场。湖北省住建厅发出《关于因城制宜实施房地产市场调控的通知》，要求各市、州、县按照房价稳定、供需平衡的原则，制定2017年房价控制目标；湖北省国资委发出“关于谨慎投资房地产的通知”，明确要求省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度，降低杠杆；各大银行纷纷出手收紧房贷政策，房地产放款周期延长，贷款利率提高，房地产调控总体从严从紧。针对之前房地产市场的过热现象，武汉市在继续限购、限贷、限价的从严调控政策上又新增限售政策，襄阳实行预售价格专家评审制度和限售政策，宜昌实施房价会商机制，对过热地段房价涨幅实施限制措施。调控措施出台以来，三个城市房价快速上涨势头得到有效遏制，房价走势逐步回稳，重回理性。

三、湖北省房地产市场保持高质量发展任重道远

四十年来，房地产业发展迅猛，为促进经济发展、改善人民生活创造了有利条件。湖北省在“住房不炒”的总体定位下，多措并举，致力于加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，房地产市场发展日趋理性，保持高质量发展仍然任重道远。

坚定目标，继续坚决贯彻中央调控精神不动摇。要坚持调控目标不动摇、力度不放松，致力于促进湖北省房地产市场平稳健康发展。从房地产市场发展历程来看，局部性和结构性价格上涨过快问题若不及时加以控制或处理不当，有可能演变为全局性问题，会直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响湖北省经济的健康运行。因此，各地区、各部门必须坚持房地产市场调控方向不动摇，要充分认识房地产业的重要性和住房价格上涨过快的危害性，进一步科学调控房地产市场供给，合理引导住房需求，防范化解市场风险，做好各项政策措施的落实工作，巩固已有调控成果，确保房地产市场运行平稳。

精准调控，切实担负起稳定房地产市场的责任。保持住房价格相对稳定，是维护广大人民群众切身利益的一项重要工作，也是各级政府驾驭市场经济能力的具体体现。湖北省政府应完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，要严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。地方各级政府要把稳定住房价格提到政府工作的重要议事日程，切实负起稳定住房价格的责任，切实做好房地产市场调控工作，系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点，因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。

租购并举，让全体人民住有所居。各级政府应坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力于打造多层次住房结构，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。加快发展租赁市场，盘活存量住房市场，重点培育和促进专业化、机构化的长期租赁，完善金融、税收、消防、水电气收费等支持政策，多渠道增加租赁住房供应，支持住房租赁消费；加快形成多渠道保障的格局，理清各种保障方式的定位和关系，提高住房保障水平和效率，在住房规划、土地使用、保障方式和引导社会主体参与等方面，更加重视发挥地方政府的作用，形成更适应本地特点、更有针对性的住房保障政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，推动住房回归居住属性。

撰稿：张文怡

国家统计局湖北调查总队