等了好久终于等到你！做为当年神盘之一、套路颇深的琨御府，

今天终于揭开售价的面纱，本次加推15号楼，建面约113-155平毛坯房源，均价22600元/平，今晚6点开盘，这价格还是非常具有诱惑力的。

琨御府当年只开了两次盘，由于位于光谷核心位置，且毛坯销售，两次开盘都是全款优先，而且全款都要分三六九等，很难抢到。

现在琨御府应该没当年全款的套路了，但是这次加推也宣传了好几个月了，据说登记了几千组客户，而且本次只推1栋楼，共208套房源，22600元/平的毛坯价格也在心理预期之内，预计还是要抢。

这期加推均价上涨了2600元/平，初看上涨较多，其实2年时间涨2600元/平，平摊到每年，每年的上涨幅度仅有6.3%，也就刚刚跑赢通货膨胀率而已，这样算下来，是正常的涨幅，对于买房来自住的用户来说，这涨幅还是可以接受的。

如果是投资的话，按照琨瑜府2022年12月底交房时间来看，买房之后到出售中间至少5年半时间。较便宜的一套113平房大概是260万，这260万如果是投入理财5年半时间，按照比较稳妥的4%年化收益来算，大概收入是57万；如果是全款买房的话，按照2.3万入手价，每年5%的房价涨幅来计算，5年半后涨到3万，那收益是接近80万，比理财多了23万，多了40%的收入。

而且从以往几十年的房价来看的话，每年涨幅5%算很低的，其实每年不止这个涨幅。琨瑜府所在的光谷核心位置地段优越，5年半后涨到3万应该是很轻松的。所以就算是投资的话，想跑赢通货膨胀，还是得投资买房。

本次15号楼每层4户，中间户是约113-115平，边户是约154-155平；大户型均价低，小户型均价高；较低价出现在5704的约155平大户型，20870元/平，较高价是3702和3703两套约115平的小户型，24320元/平。

大概梳理了下表格，无论是买113左右的小户型，还是买155左右的大户型，性价比较高的集中在19楼及以下的楼层，因为从3层开始到19层，每层相同户型的均价涨幅在30-50元/平，从20层开始，每层涨幅100元/平，28层至38层均价相同（37层除外）。

建议优先选择3-19层的适合户型，这是性价比较高的楼层区间。

下面来看看这个项目的具体情况。

区位情况

项目位于东湖高新区关山大道旁与光谷创业街交汇处，光谷关山核心片区，靠近关山口，属于关山大道地段不错的楼盘，距离光谷目前的核心光谷广场、华科等都十分近。

尤其是现在加推的琨瑜府三期，地理位置比一期更好，距离地铁2号线华中科技大学站，以及修建中地铁11号线关山大道站更近；北面是泛悦城，南面是光谷创业街，西面是琨瑜府二期，东面是喻家山学校（规划）。

光谷核心区发展成熟，各种生活配套都还不错，但人流量大，高峰期拥堵严重。

户型分析

本次加推15号楼，57层，1个单元，4梯4户，1-2层是商业，3层以上为住宅，中间户是约113-115平，边户是约154-155平。B1户型（建面约120平 三室两厅两卫）：这就是15号楼的中间户，连廊结构，北面采光通风有一定影响；户型方正，动静分区，三开间朝南，主卧和次卧带飘窗。

C1户型（建面约160平 四室两厅两卫）：四房功能性较强，适合三代同堂或二胎家庭；三个房间带飘窗，2开间朝南；U型厨房利用性强。

区域交通配套

地铁：距离地铁2号线华中科技大学站约500米，距离修建中的地铁11号线关山大道站约600米。有轨电车：光谷有轨电车T1的创业街站就在项目门口。

公共交通：方圆1公里内有十多个公交车站，在项目南面约600米的雄楚大道上还有BRT，可以直接通达武昌火车站，公交出行十分便利。自驾：周边多条主干道，雄楚大道、珞瑜路、关山大道、光谷大道，可以方便畅达武汉三镇，但是雄楚大道上下高架桥的匝道高峰期拥堵严重。

区域生活配套

项目位于光谷核心区较大的优势就是生活配套成熟，入住即享。商业配套：项目自带约2.2万平方米精品商业街及约9.3万方甲级写字楼，琨瑜邻里。关山大道商业配套就不用说了，世界城、K11、保利广场等，非常齐全了！

教育配套：项目自带2所幼儿园，在项目一期与三期之间规划有一所九年一贯制学校喻家山学校，预计2019年之后开学。其次项目周边还有周边分布有光谷一小、关山中学以及华中科技大学等。医疗配套：项目周边有2所三甲医院，分别是湖北省中医院和武汉市第三医院光谷分院，两个医院都距离项目非常近，都可以步行过去。

关于价格

看下某网站光谷核心区域新房价格，就明白琨瑜府为啥这么火了。泛悦城，毛坯备案价22000元/平，还要再加3500元/平的装修，而且装修部分还不能贷款。世界城香榭丽舍同样也是带装修25500元/平。稍远处的亿德光谷先锋虽然是21000元/平，但是这是公寓。

总的来看，22600元/平的琨瑜府在这个片区价格优势较为明显，性价比还算可以。而且还是毛坯，不用担心遇到装修质量问题。

优劣势分析

优势：

1、光谷核心位置，地段好，周边生活配套成熟，公共交通和自驾都比较方便。2、22600元/平的均价在这个区域价格优势明显，而且是毛坯交付，无需担心装修质量问题。3、华润物业口碑还算可以。

劣势：

1、三期建筑密度大，容积率高达5.82，都是超高层，居住舒适度一般。2、这期是开放式小区，对于具体居住体验和安全性如何，还有待观察。3、琨瑜府1期有精装修维权。

总的来说，本次琨瑜府三期15号楼的毛坯均价还算有性价比，区位优势明显，适合在光谷工作生活的购房用户。

文章来源：楼市武汉项目情况