比邻居盘便宜2400元/平 三环内最低价神盘终于有动静了

武汉楼盘导购 2019-10-08 14:25:40
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四新片虽然关注度高,但是购房者其实对它真是又爱又恨!

如果要问,大武汉三环内哪个片区最受刚需欢迎,相信给的最多答案是汉阳四新片。

可能有人会说,不是还有洪山白沙洲片吗?关注度也不低。 

其实论价格及性价比来说,四新片还是略胜一些,为什么这么说呢?

因为该片区毛坯房居多,整体房价偏低,且居住环境优于白沙洲片。

四新片虽然关注度高,但是购房者其实对它真是又爱又恨!

爱的是它是武汉三环内最便宜的片区,恨的片区楼盘太傲娇,要不死不开盘,要不连资料都交不上。

随着片区两大毛坯神盘招商公园1872招商樾望高层房源售罄,另一神盘城投四新之光因竞争对手消失,必将更加难上车。

该项目从今年5月开盘日光后,就一直没有入市计划。近期,城投四新之光居然放出消息,预计11月将推出三期1号楼、3号楼111-141平毛坯房。

参加过该项目开盘的购房者都知道,每次交资料及开盘都是一场没有硝烟的大战,要靠运气、靠手速或者其它渠道。

本次三期房源入市,必将在武汉刚需市场掀起一场血雨腥风!要问这个楼盘为什么这么火?最根本的原因就是低价优势,三环内最便宜的楼盘还是毛坯房。

上涨900元/平  仍然稳坐三环内最低价盘宝座 

城投四新之光上期是今年5月开盘,入市均价是13600元/平,相比之前上涨900元/平。

通过比较三环内汉口、武昌及汉阳的最低价盘,会发现虽然项目价格有涨幅,但价格优势仍然明显。

(武汉三镇三环内最低价盘) 

大汉口三环最低价盘:随着福星惠誉福星华府峯境毛坯16300元/平的售罄,大汉口三环最低价的宝座就落在硚口区的翡翠中心润玺项目身上,前期毛坯开盘均价16500元/平。

16500元/平方米

硚口古田二路与长丰大道交汇处 查看地图

2019年05月11日 70年

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 大武昌三环最低价盘:武昌最低价盘是白沙洲片的东原启城,该项目也是武汉神盘之一,前期精装价14400元/平。

14500元/平方米

洪山白沙五路与烽胜路交汇处 查看地图

2019年07月下旬 70年

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 其实就毛坯备案价来说,东原启城是低于城投四新之光的。但是由于白沙洲流行卖精装房,三环内第一低价房宝座只能拱手让人。

大汉阳三环最低价盘:今天老欢要咵的城投四新之光,前期毛坯价13600元/平,这个价格不仅是大汉阳三环最低价,也是整个武汉三环最低价相比一江之隔的白沙洲片的东原启城,均价就低个约800元/平左右,100平左右的户型,总价将少个8万左右。

13600元/平方米

汉阳四新大道以南、连通港以西 查看地图

2019年05月17日 70年

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 同时,就汉阳四新片内部来说,不少项目高层产品都已经售罄,未来房源供应量将大幅度减少。

目前,片区内只有武汉国博新城122-139平精装大户型在售,均价16000元/平,将推出的144-178平小高层,面积段偏大。由于卖精装房,均价高于城投四新之光约2400元/平。

不管是对比整个三环房价还是四新片内部,城投四新之光的低价优势明显,这也正是该项目为什么能登上神盘的原因。

俗话说一分钱一分货,该项目虽是三环内低价盘,但肯定也是有自身的不足之处,如果样样都好,那价格早就涨起来了。

片区居住氛围未形成  今年才开建的地铁有耐心等吗?

城投四新之光位于汉阳区四新南路与连通港西路交汇处,临近三环线,属于汉阳四新片。相比中心区,四新片由于发展较晚,相关交通、商业及学校配套还并完全成型,片区目前最多的就是房子,整体片区居住氛围还没形成。

在地铁配套规划方面,四新片曾闹了个“大乌龙”事件。曾经的四新片因地铁规划较多而名声大噪,片区有地铁6号线、10号线一期、11号线中段、12号线以及16号线。

但是今年初,在国家发改委批复的武汉市城市轨道交通第四期建设规划中,11号线三期保留了武昌段首开段、新汉阳火车站段和葛店段,而汉阳的四新段却被砍掉了;

而地铁10号线一期并没有纳入第四期轨道交通的建设规划。这就意味着到2024年,汉阳四新片一下少了两条地铁,能解决片区居民出行的只有12号线了。

(武汉第四轮轨道交通规划) 

两条地铁线路被砍,对城投四新之光项目也是有影响的。去年该项目还说自己是双地段盘,1公里范围内有地铁10号线和12号线,如今只剩地铁12号线。

地铁12号线分为三期工程:汉口段(由丹水池站至太平洋站)、武昌段(从科普公园站至凌吴村站)、汉阳段(琴台大道站到国博中心站),其中武昌段预计2022年通车,汉口段预计2023年通车,汉阳段预计2019年开建,通车时间待定。

(地铁12号线线路图) 

城投四新之光距离12号线汉阳段正平街站约482米,而汉阳段预计今年才开建,意味着通车时间至少还要等二三年左右。业主若想要享受地铁出行的便利,需要等待时间较长。

另外,该项目距离四新片唯一通车的地铁6号线约1.6公里,也不在步行可接受范围内。

地铁利好需要等待时间较长,那么自驾或公交出行能否暂时弥补其交通不便的劣势呢?答案是自驾出行加分、公交出行减分。

自驾加分:城投四新之光临近三环线和杨泗港长桥大桥,车行5分钟内可到达三环线,去武昌及汉口方向;车行10分钟可达到杨泗港长江大桥,去白沙洲方向;车行10分钟可到达经开永旺梦乐城,该商业体是永旺在中国布局的最大规模的旗舰式购物中心,可满足周边居民各种购物需求。

(项目周边自驾路线) 

另外,城投四新之光项目所在的四新南路,整个道路比较宽敞,而且车流量较小,上三环基本无堵车风险。

公交减分:离项目最近的是凤凰湖环路四新中路站,只有306一趟公交车。另外,步行500米以内还有四新南路梅林东路站,约有7辆公交车,但全是在汉阳内部往返。

老欢需要提醒购房者的是,由于四新片是临近三环区域,如选用公交出行,去汉阳钟家村或王家湾等中心区域需要约40分钟左右,去汉口及武昌区域时间将更长,出行时间成本需要考虑。

(项目离中心区距离) 

城投四新之光在交通配套上是优缺点参半。对于刚需来说,购房除了要考虑日后上班出行是否便利外,未来孩子入学也是重要考虑因素。

周边新建小学较多  可惜无名校让人很纠结

城投四新之光位于汉阳区四新南路与连通港西路交汇处,由于属于新发展区域,在学校配套方面规划正在逐步落实中,该项目周边有国博一小、国博二小及西大街国博校区,都是新建学校。

(项目周边学校分布) 

国博一小位于四新北路,规划30个班级,将由弘桥小学接管,目前在建中;

西大街小学国博校区位于四新南路,规划30个班级,今年已开学。之前是叫国博二小,后由西大街小学接管,后改名叫做西大街小学国博校区;

国博三小位于梅林五街,规划30个班级,今年3月规划设计方案才公示,竣工时间待定。

城投四新之光项目还未交房,所以对口学校还不能确定,需要交房后统一进行划片。但是就距离来说,相隔项目较近的是西大街小学国博校区和国博三小。

对于新房对口学校,虽然前期还不能明确能入读什么学校,但是可以通过考察周边老小区来进行参考的。城投四新之光一街之隔的就是江城明珠老小区,今年对口的就是西大街小学国博校区。

(周边老小区对口学校) 

就汉阳小学梯队来说,西大街小学教学质量是可以的,但是在武汉市小学梯队中,还是排不上名号。同时,挂牌的新建学校就更不好说了,因为没有升学率,是无法判断一个学校到底好不好。

可见,城投四新之光在学校资源方面是没有太大亮点的,无法达到溢价目的。

小型生活配套可以满足  三甲医院成为最大配套亮点 

和城投四新之光一街之隔的是已交房江城明珠社区,该楼盘底商已经入驻,周边居民小型生活需求是可以满足的。

但是需要注意的是,项目三期地块西面有加油站,可能会对周边空气环境有影响。

另外,四新片在建的三甲泰康同济医院距离项目约1.4公里左右,该医院所有主体结构已全部完工,正处于室内精装、幕墙施工和景观园林施工阶段,预计今年底将开业。

(泰康同济医院实景图) 

刚需地段卖大户型  项目去化依旧不发愁 

城投四新之光整个项目总计有三块住宅地块、两块商务办公用地及一块代建的市政公园组成。其中一期二期住宅地块已经售罄,即将推出的是三期房源。

根据规划局所公示项目规划方案可得,项目三期地块是由于由03J0a(商业地块)和03J0b地块(住宅+幼儿园+部分社区商铺)组成,其中住宅建筑面积约8.4万㎡,容积率2.96,绿地率31.57%,总计636套住宅房源,总计909个地下住宅停车位,车位配比约1:1.4,人车分流设计。

三期住宅是由2栋43层的超高层住宅、2栋33层高层住宅、1栋10层+9层的小高层、1栋5层+4层的洋房、1座15班幼儿园、4栋5层独栋商业及部分社区商铺组成。

(项目沙盘图) 

城投四新之光预计11月将推出的是1号楼、3号楼111-141平毛坯房,前期毛坯价13600元/平,其中1号楼是43层、3号楼是33层,均为3梯4户结构,预计2022年6月交房。

楼栋分析:3号楼景观效果较好,前面只有低层建筑幼儿园,可以看到市政公园绿化景观。但是也需要注意的是,该楼栋低楼层或将会受到幼儿园噪声影响。

1号楼前后都有遮挡,南面1号楼,北面有商业地块,后期会有高楼层建筑。

因此若考虑入手3号楼,建议考虑34层以上户型,因为南面1号楼是33层,这样可以减少遮挡,拥有更大视野能看到市政公园绿化景观。

从老欢现场踩盘,1号楼和3号楼楼间距比较开阔,采光效果较好。

(项目楼间距)

面积段分析:1号楼的面积段有111平、127平、139平,3号楼的面积段是118平、127平、141平。两个楼栋边户面积相差不多,主要是中间两户面积不同,1号楼是111平、3号楼是118平,总价相差约9万左右。

城投四新之光虽然此次推出的房源面积有140平左右的大户型,但是从项目前期去化率来看,大户型去化也是不用担心的。该项目最近一次开盘是今年5月份,推出是107-140平毛坯房,就连大户型也是日光。

目前项目1号楼和3号楼具体户型图还没有出来,售楼部释放的消息是和前期户型设计类似,基本变动不会很大。

下面,老欢上几张前期同面积段的户型图,让各位购房者可以参考下。

户型分析:该户型是动静分区,三房朝南,室内采光效果较好。卧室和客厅共用一个阳台,阳台可晾晒面积较大,也可打柜子增加储物空间。但是如果洗衣机放在阳台西头,次卧可能会有噪声影响。

户型分析:该户型是南北带有双阳台,是南北通透户型,夏天室内比较凉快。主卧带有衣帽间和独立卫生间,居住舒适度较高。因为是动静分区,所以有走道面积的浪费。

户型分析:这个户型和上面126平户型结构相似,只是改从西边入户,南北双阳台设计,客厅和餐厅相连。但是该户型主卧衣帽间占用的次卧空间,次卧进门处有面积浪费。

根据项目前期户型可得,不同面积段的户型结构比较类似,都是比较注重动静分区,动区客厅和静区卧室分隔开来,且边户都是南北双阳台设计,可以做到南北通透的效果。

综合点评:

城投四新之光项目最大优势在于三环内最低价盘,而且还是毛坯房,这两点对刚需购房者吸引力非常大。另外,紧邻三期的市政公园,距离482米的地铁12号线,车行10分钟的经开永旺梦乐城,都是项目的加分项。

由于是三环低价毛坯房,该项目由于一直顶着神盘的光环。但老欢仔细研究下来,还是有劣势存在,比如公交出行时间较长、周边学校资源比较普通等。另外,由于汉阳四新片是新发展区域,片区一些大型规划都还未成型,需要等待时间较长。

文章来源:老欢咵房

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