提及江夏，许多人脑中首先涌现的恐怕是“荒僻”、“远郊”、“偏僻”等词汇。在武汉的发展浪潮中，远城区江夏却偷偷镀了金。

近几年，军运会的到来、江夏政府的搬迁、地铁的贯通，江夏区的发展异军突起，楼市发展势头逐步强劲，品牌房企加速抢滩。

纵观江夏楼市，其中最热门也是新房分布最集中的区域位于藏龙岛、庙山和文化大道，藏龙岛的房屋均价在15700元/平左右，庙山虽然常年地铁贯通难，房价依然达到了12758元/平左右，文化大道上自从开通了7号线，迅速辐射主城经济利好，沿线四环内外的新房均价达到了15200元/平。

文化大道沿线作为江夏重点发展对象，无论是配套还是城市面貌还是发展前景都略高于其他区。而在文化大道上的大桥新区中，涌现出这么一个纯楼盘——富力绿都中央公园，港企联合开发，7号线近地铁口，正对永旺大型商业体，依托中央大公园，几乎承接了江夏区政府新址的全部利好，你心动了吗？

大体量综合配套，文化大道C位

据悉，2021年6月25日，绿都宣布首进武汉，战略布局大华中区域。绿都地产与富力集团湖北公司强强联手，成功竞得武汉市江夏客厅P（2021）075号地块。

当日，根据土地出让条件P（2021）075号地块与076号地捆绑出让。P075号地块主要用于住宅，成交楼面价6369元/平，P076号地块主要用于商业、酒店、商务用地。

2021年6月拿地，2022年1月开盘，该用地项目名为富力绿都·中央公园。

富力绿都·中央公园目前开盘均价15000元/平带装修，单价是地价的两倍，卖的不算贵。项目主打卖点在于配套，那么首先来看看它的配套究竟如何？

从大体来看，项目位于江夏区红旗街与红花路交汇处，属于武昌南文化大道板块，倘若依照环线划分，处于四环外的位置，正正经经的远城区，但稀缺之处在于它是该区域最后一块住宅用地。

 项目地理位置

地理位置上，项目距离7号线地铁口江夏客厅站约1公里，步行大约15分钟，骑行5分钟左右。勉强可以算得上是近地铁房。

“换乘之王”的7号线可直达武昌核心、汉口核心、东西湖，沿线还可换乘2号线、4号线和8号线等多条线路，通达全城。

文化大道上鲜有大型商业综合体，项目的吸引人之处在于它斜对面便是江夏永旺，规划在建的65万方大型商业，预计在2023年全面落地。同时，除了在建的永旺外，现阶段区域内的核心商业，比如欧亚达、联投广场万汇mall、中百广场、九全嘉国际广场、万豪世纪天街，位于文化大道之上，距离项目1.7~4公里内。

项目周边实景

项目位置地图

从实地考察来看，从江夏客厅站去往项目，沿线尚且处于荒芜的状态，多为荒芜的空地和在建的商业地段，距离项目约500米的地方有一个星都汇商业街，聚集了一些小型店铺。总体来看，地块较为荒僻，给人一种身处工地的感觉。

该项目占地面积算得上是区域内较大的，自带大体量的商业，但目前住宅部分仅有少量楼栋修筑到了三分之一的进度，大部分仍然为少有地块。项目由富力和绿都联合开发，富力集团负责商业，绿都负责住宅，双方分工布局，预计在2024年年初全面落地。

据了解，项目自带有2所幼儿园，旁边紧挨着规划的9年一贯制学校，规划为十字岭学校，目前已经地勘，预计将于2022年动工。另外，项目距离中央大公园大约600米距离，生态资源优势突出。

中央大公园实景图

从整体来看，江夏新区一个这样的大体量稀缺盘，的确令人期待。但规划仍在动工期间，多数配套尚未完全落地。

智能高配，首开却无水花

富力绿都·中央公园依托大体量综合配套，开盘前一度在区域内爆火，但到1月3日开盘，项目整体成交量却仅有四成，不禁令人大跌眼镜。就项目本身质量来讲，还是可圈可点的。

项目本身的卖点：一是智能系统，二是装配式的装修+高精铝模。

就排名前列点来讲，小区内设有电动车限行监测系统，在非机动车进入电梯时，电梯门无法关闭。小区内设有高空抛物AI智能分析、周界安全防范、园区紧急报警盒等安全系统，在安全系数上的确做到了保障。

另外，项目采用装配式建筑+高精铝模，所谓的装配式建筑实际上是一种极简式装修，这种装修方式可以大大缩短工期，削减成本，对于房屋质量的保证尚存有疑问。

小区内部根据园林景观设有不同的主题，迎宾水景、中心水花园、MAGIC BUS社区儿童乐园等，在园林景观的设计上多有用心之处。

就户型来讲，13栋分为两个居住空间，中间由实体墙隔开，每个部分是一梯四户，中间户为104~112㎡，边户为120~128㎡。11栋为两梯两户，边户为137㎡，中间户为92~98㎡。对比来看，13栋公摊相对大，居住分布较为拥挤。

90多平米的户型整体看起来较为方正，但有一些边角部分，又处于中间户型，采光上会有一定影响，购买的话尚需考虑高楼层。

120~128平的户型，整体稍显方正，客厅占据了大部分的面积，卧室显得相对较小，另外在户型整体上有一些边角突出，虽然不属于意义上的方正户型，但南北向两个阳台也很好的弥补了通风问题。

就房屋本身来讲，确有一些小毛病，但大体从规划来讲还是很不错的，户型较为方正，采光和内部园林设计均有高档盘的架势。

折扣+送车位，到底值不值得买

富力绿都·中央公园项目首期开盘11栋和13栋的小高层，均价15000元/平带装修。作为今年开年推出的新盘，难免少不了各种降价内卷。置业顾问表示，该项目开盘三天内购房直接赠送价值12万的车位，另外认购可享有99折优惠，签约再叠加99折，总价直降6万＋！

实际上，即使项目折扣力度大，附带送车位，从一房一价来看，单价15000元/平，在区域内确实不低了，单从价格上看，完全可以说是够得上三环内的一些楼盘价格了。

那么这个价格和周边相比有没有优势呢？目前江夏区文化大道的房屋均价在15250 元/m² ，该楼盘价格尚且接近区域均价。

富力绿都·中央公园所在的大桥新区，周边多为在建商业用地和还建房，新房价格多在8000~13000元/平。近期新加推的澎湖湾、枫泽星都汇价格均不超过13000元/平。但区域内大型商业体缺乏，富力绿都·中央公园的价格稍贵，但项目所囊括的商业与生态规划也是其购买力的一种体现。

该楼盘是富力与绿都联合开发，是绿都在武汉的排名前列个项目，目前在武汉暂没有可以参考的项目，另一方面富力地产于今年频频陷入负债危机，项目的30万方大体量商业开发如何保证？仍然值得商榷。

总之，项目优缺点较明显，优势在三点：

一是江夏远城区大体量楼盘稀少；

二是小高层，公摊仅20%，得房率较高；

三是临近地铁7号线，出行较方便。

劣势也较明显:

一是环线位置限制，虽然体量大，但多数商业项目尚处于规划阶段，区域内各项配套亦无法与三环内相比；

二是价格相对高，总价150多万也可够得上三环内的一些小众楼盘，后期项目升值乏力。

区域购房力主要为刚需人群，是否值得入手，尚需综合考量。