3月20日，房天下和中国指数研究院在东湖国际会展中心举办了“2018武汉房地产DEEP LEARNING大会”，在会上研讨了武汉楼市的走势，也通过大V采访影集回顾了武汉十年地标变化，梳理了武汉城市版图的格局。

提到武汉的格局，得先从环线说起。武汉人会闭着眼睛说，武汉已经形成了一二三环，四环正在建设。但是武汉环线的建设顺序，鲜有人能说得清楚，也很少有人知道“隐形”的2.5环线在哪里。

武汉环线并非城市“年轮”

湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建，十年前就论证过武汉环线发展。他认为，一些城市从中心向外扩张，出现了一二三环，甚至是四环五环，可以被视为城市发展的年轮。但显然武汉的环线却不能代表城市发展的年轮。

殷跃建认为，武汉环线的兴建顺序相对错乱，比如从修建时间上排序为：内环、外环、三环、二环，还有2.5环和四环线。

他认为，这和武汉地理特点有很大的关系。在三环线形成之前，武汉市的地理格局为两江三镇，呈块状分布，在讨论楼市的时候一度曾出现了50多个板块。三环线的“画圆”，排名前列次将武汉市连接成一个整体。但从武汉现有的人口承载能力看，三环划定的范围显然不够承载。因此，建设四环势在必行。

环线建设是近二十年中国超大城市建设的普遍现象。但是拥有五条以上环线的城市仅有武汉、郑州、成都、沈阳等几个。环线及快速路的建设体现了以汽车为尺度的城市发展理念，如今这一理念已经受到了挑战。

环线的建设是为了让城市一体化，经济均衡发展。武汉市自然资源禀赋，山河湖泊的分布，让武汉的环线难以形成相对等距的同心圆。各环线间距差异较大，尤其是2-3环之间，如洪山区同样是2-3环，街道口与马鞍山的直线距离10公里，发展差异极大。目前呈现出板块效应而不是环状效应，且各板块差异较大。

因此，在环间距较大的区域，加密建设城市快车道很有必要，这也就是为什么成都会出现1.5环和2.5环。2016年10月20日，《武汉晚报》曾报道过“光谷大道高架牵手高新大道， 武汉2.5环即将实现画圆”。

成都甩武汉“半条街”由来

有网友曾开玩笑说，“成都甩武汉半条街”。这句话在今天看来是不可理解的。殷跃建说，这虽说是一句玩笑话，但从数据来看也有一定道理。成都2.5环总长约为42.8公里，武汉二环线总长约为48公里。

也就是说，武汉的二环相当于成都的2.5环，从系数上看，成都是比武汉多了“半条街”，但实际上恰好说明武汉的经济版图较大。

早在2015年12月26日，就有网友在人民网城市留言板上发帖呼吁武汉建设2.5环，并罗列出了8点建议。12月30日，武汉相关方面进行了回应——“交转有关部门研究答复”。

2016年3月17日，中共武汉市委办公厅正式回复：“针对您提出的建议，市城建委已与您进行了沟通交流，并组织专班对此建议进行了认真分析研究，认为您提出建设武汉2.5环的建议确有必要。目前市城建委已形成了初步2.5环规划建设方案，拟报市委市政府研究决策。感谢您对武汉城市建设发展提出的宝贵建议。”

这是武汉较早正式在网上披露规划建设的动作。但人们感觉2.5环建设太低调，感觉像“隐形”了一样。殷跃建作了如下解读：

首先，2.5环线和四环线的建设对于武汉来说同样重要。四环线是武汉中心区域经济扩张的象征，是符合城市人口规划的。而在环线之间加密快车道建设，一般意味着城市的经济、人口等趋于稳定，重视从数量到质量的发展，重视区域经济的平衡发展，所以四环线属于“外扩”，2.5环属于“内修”。

其次，2.5环属于环线之间加密的快车道，由于武汉市的三层环线不规则，环间距不等，二环和三环在局部区域围合的面积出现了“肥瘦不均”的局面，因此，2.5环的首要意义在于填充间距过大的区域，洪山区是2.5环得益较大的区域。至于那些间距本来就很小的区域，比如说三环线到发展大道、建设大道和解放大道之间距离较小，没必要加密建设。因此，不能简单理解2.5环是一条快速通道，不能以一二三环的思维去审视，要求它必须连成一个规则的圈。

再次，目前武汉部分区域已经出现了2.5环线路并投入使用，只是没有隆重报道，许多人不知道而已。根据南山南地产工作室2018年1月份发布的《武汉城市空间演化与房地产发展关系》以及相关主流媒体报道显示：2-3环之间的民族大道、鲁磨路、东湖隧道、欢乐谷一带，以及堤角、后湖已初步形成2.5环概念。这也是近年来主城区房地产市场发展火热的区域。

黄金十字下的“未知”地图

如果从武汉市江南区域二环线和三环线在长江和东湖之间围合的范围看，工业路—仁和路—欢乐大道几乎处于标准的2.5环线。殷跃建认为，目前武汉市主城区呈圈层环状结构，圈层环状是房地产的基本背景，但环状结构不足以解释武汉市房地产特征。

由于环间距不均等，一些区域间距过大，资源分布不平衡加之调控政策的影响，导致房价呈现板块行情分布，出现了一批性价比较高的楼盘。

早在去年下半年，武汉的房产网站就曾研讨友谊大道仁和路板块。江南重要的经济干道友谊大道与2.5环线仁和路的交会又被誉为“黄金十字轴线”。2017年1月24日，处于黄金十字轴线交叉点的大洲村地块被金科地产摘得。这一动作在当时标志着全国TOP20的地产全部抵达武汉。

金科联合“上海UA”、“上海摩高”及中建二局、中天建设在该地块打造约70万方新亚洲美学豪宅，规划在社区内打造东方山水园林，充分运用空间线条与自然造景，以“前庭后院”的皇家礼序，复归传统，彰显大宅风范。而由于金科城的出现，许多楼市观察员开始将注意力聚焦到友谊大道与仁和路的交叉点上来。

而金科城也由此引发了人们对一张“未知”地图的思考。

尽管生活在长江以东，武昌二环以北，武昌区、洪山区、青山区的市民一般仍很难准确地描绘出自己所在的行政区划地图。正是由于仁和路板块处于武昌区、洪山区、青山区交界的地段，所以这张地图（见下图）让不少生活在该地的市民疑惑，他们将这张地图视为“未知”的地图。

仁和路板块的价值扫描

几乎每一个地产公司都会引入先进的理念打造新项目，像金科这样的“非核心城市不落子，非价值高地不落子”的价值追求者更不例外。尽管武汉金科城的内涵极其丰富，无论是从园林规划设计、建筑建造、产品户型等都有诸多值得挖掘和研究的亮点，但更多的楼市观察家首先好奇的是它的外部价值。

仁和路纵跨青山区、洪山区、东湖风景区，能直接连通和平大道与欢乐大道等主干道。由于环线加密，形成了“内环价值外溢”的现象，可以看出仁和路板块优势大致如下：

排名前列，城市规划格局大。城市的价值在于资源和功能的聚集，复合的资源和功能越多，区域价值就越高。仁和路板块周边具有长江主轴规划、武昌滨江商务区、杨春湖高铁商务区、“东湖绿心”生态文化区等重要规划。从政治、经济、文化等方面奠定了发展基础。

第二，交通配套健全。三纵三横三轨交通枢纽，让区域内的交通配套形成了“超级板块”的复合价值。仁和路板块内已经形成二环线、三环线、仁和路、友谊大道、团结大道、地铁4号线、5号线、12号线构成的“三纵三横三轨”的交通枢纽，其中团结大道、友谊大道、欢乐大道是高铁站与武昌地区连接的主干道。

第三，生态资源高地。仁和路板块周边拥有武钢体育馆公园、青山公园、和平公园、青山滨江公园、南干渠公园、科普公园、罗家湖公园等七大公园，是中心区天然氧吧，生态优势明显。

第四，教育医疗资源高地。板块附近拥有武钢三中、武钢四中、四十九中、钢城十一中、武汉理工大余家头校区、武汉科技大学青山校区等多所学校。周边还有武汉市第九医院、武汉科技大学附属普仁医院、武钢总医院、武汉科技大学医院青山分院等。

第五，商圈汇集。附近可抵达徐东商圈、建二商圈（众圆广场、红坊里等）、奥山世纪城、金地广场、印力中心等。

编后语:

配套不过是你追逐的时间成本

先来看这样一个故事：

有朋友曾经对原京东集团副总裁路骋开玩笑说：“老路，你可能读了这个世界上最贵的MBA。”其实，就学费而言，清华-MIT Global MBA这个项目算不上全世界最贵。

上学这两年，老路只在学校里吃食堂、泡图书馆，平时开销跟普通大学生应该差不多，怎么会是全世界最贵？有人说，因为读的是全日制，放弃了这两年的工资和奖金收入，时间成本才是读书消耗的较大成本。老路为了重返校园，辞掉了工作还放弃了价值上亿的期权。

今天我们在审视一个楼盘的时候，总是先看它的周边配套，其实就是在盘算两本账，一是人均占有资源比大概多少，二是自己是否方便享受这些资源。这里说的方便，核心参数就是时间成本。

鱼与熊掌不可兼得，你不能要求一个楼盘品质高档、自带名校、一线临湖，又占据商圈和优质医疗服务，出行便利不堵车，而且房价还老便宜。不是距离繁华商圈越近的楼盘越有居住幸福感，你得考虑堵车时间。也不是距离闹市区越远的楼盘越宜居，你还得考虑获取医疗、教育、工作等资源的时间成本。

只有找到抵达上述诸多价值要点的“中心点”，才能有效节约日常活动的时间成本，从而享受“出则繁华，入则安宁”的居住环境。放眼2.5环以内，200万预算内能买到的品质楼盘并不多。

客观上讲，作为渝派地产代表，以品质细节和物业著称的金科在武汉的排名前列项目——武汉金科城倒是值得看房者关注，区位优势值得憧憬。

据悉，3月24日金科在武汉的处女座产品金科城开放营销中心，园林大师会讲解设计过程和心得。我本人是非常有兴趣去学习一下的。至于产品设计、成本，以及诚意的投入究竟是多么，还是让开放活动来揭秘吧。