清明假期，笔者一家人回到爱人老家祭祖。难得闲暇，就去看看楼盘。这个典型的大西南三四线城市，近两年楼市变化很大。前两年棚改骤停后，楼市迅速消停下来，而去年疫情对外出打工人群冲击很大，他们主要在珠三角生产、生活服务行业就业。因此，相比正值火热、房价创出新高的一二线热点城市，这个城市主城区房价大概在每平米6500元左右，比较高峰下跌1000-2000元。

笔者调研的几个在售楼盘，都冷冷清清的。即便是清明节这样的人口回流较旺季，售楼处门可罗雀。看到有返乡上门客，销售人员非常热情地迎上来，然后便是套路般的一顿营销。笔者发现，这里的新楼盘，很多都是全国性大房企开发的。不管是户型设计、片区环境、配套商业、社区管理，都是按一二线城市的开发套路来做的。

这里的二手房多数是上世纪90年代前后建设的。这个城市临近珠三角、三江交汇，上世纪90年代，工业和贸易比较繁荣，大批房子就是那时建设的，建筑质量还不错，但户型陈旧、采光通风不佳，也没有社区管理意识，楼下多是杂乱无序的店铺和小商贩。前几年，棚改热热闹闹，在货币补贴支撑下，很多危旧住房被拆了，剩下的房子总体也很老旧，却也无法纳入棚改。

这几年，尽管老旧小区改造政策扶持大，但当地财政实力真的不给力，无法在水电管气路网上“补短板”。同时，百姓收入不高，多数居民月收入在3000元左右，即便是当地较好的公办高中，年轻教师月工资也不到3000元。所以，无法支撑加装电梯、楼道等公共空间维修支出。这就导致市民有改善住房的迫切诉求，但手上的二手房在市场上没有竞争力，卖不掉。

这可能是恶性循环的开始。二手房卖不掉，改善需求干着急没法子，而前几波行情后刚需释放殆尽，潜力有限。于是，新盘开始积压，开发商降价促销，在售新房价格并不比二手房高多少。所以，一旦有新增购房需求，新盘自然是优选，二手房库存越攀越高，越来越难成交。

当地的中介机构告诉我，县城的人到市里买房，两极分化很明显，少数有钱人直接买市区的新房，县乡镇一般百姓买不起市区，他们会选择到新区买新房。首先，新区的房价只有5000元左右，有的只有4000元，普遍比市区低1000-2000元，县乡镇百姓能买得起。据悉，县乡镇买房的人，多数也是在珠三角打工的人群。如果不外出打工，即便4000元的房价，也没多少人能支付得起。其次，多数县乡镇的人认为，市里房价太高、生活成本也高，不适合他们。新区距离县里近，乡下有啥事能很快赶回去，毕竟乡下还有田地和老人家。

当下，三四线楼市普遍存在的问题是：摊子铺得太大，人口外流明显，而本地需求不足，难怪业内都在唱空三四线楼市。但调研发现，其实三四线城市的潜在需求还是很庞大的，只不过结构上失衡太严重了。比如，市区新房基本以为改善型主导，普遍都是大户型的，这个城市沿江十几公里都变成江景大宅了，旧改拆迁也走豪宅路线，这也是导致需求转不动的原因。

针对供需不匹配的疑问，开发商告诉我，前几年这里的棚改多、楼市好，大家对需求升级太乐观了，都以为购买力还不错。另外，这几年土地、拆迁、用工等成本太高了，倒逼着新盘走高端路线。笔者走一圈下来后感觉，当地的规划华而不实、大而铺张，开发商配合着跑马圈地，相互抬轿子，房价就这么被鼓吹起来了。需求一波一波消耗后，增量需求跟不上了，但房价还得悬在高位，因为后续还有更多的规划要实现，从而就造成了骑虎难下的局面。

（原题为《三四线楼市的困局》作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

证券时报