武汉“老破小”逆天改命?旧改2.0,颠覆武汉房东财富蛋糕
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上周,有一条很重磅的新闻——
包括米宅很多财经媒体,都点出新一轮旧改的真正爆点
实际上,这种爆点对一线城市可能不明显
但对武汉“老破小”二手房,却可能是——
逆天改命!
首先,让人吃惊的是规模
在经历这么多年的拆拆拆后
全国估算旧改规模,居然还有40亿平方米
上一轮启动楼市行情的引擎是“棚改”
武汉有很多拆迁,都往这个筐子里装
拆迁,特别是武汉楼市排名前列生产力
可预见的未来,依然如此
2017~2022年,武汉旧改规模在5000~6000万方
平均每年1000万方左右
直接转换的购房需求在6万套/年以上
好,如果还是继续所谓“数量堆死质量”的游戏
旧改这件事,就毫无新意
——市中心老房子被拆掉,去远城区买新房
根本谈不上爆点,也无所谓“逆天改命”
大家真正忽略的,是顶层设计的“新思维”
国务院非常明确提出,旧改新阶段,不单单是一拆了之
甚至都不是老旧建筑建大粗暴重新粉刷油漆
而是——
“更重要的是水电气路、光纤、管网的全面改造,还要给多层加装电梯,给老社区配建停车设施、养老设施。”
这些升级改造,都直指老社区的痛点——
停车难、爬楼难、水电气路陈旧、配套设施陈旧……
这就是所谓的旧改2.0
不是一拆了之的现金补偿
而是给武汉老旧二手房“发红包”
这可能掀开一场颠覆武汉房价体系的风暴
01
武汉很多房龄20年+的老破二手房,较大的悲哀是,白白占据无比优越的核心地段,却完全卖不出价格。
如果有学区房资源,还稍微有点求生的可能。
如果没有特殊红利,落魄的凤凰不如鸡。
江汉北路,汉口核心区中的核心。
24~27年房龄的二手房,单价报1.65~1.75万的水平。
这是什么概念?
同板块新房,毛坯+装修的价格,可以达到4万+!
比如上面那套78平方米的二手房,总价不过133万。
那么提问,同样133万的总价,你必须买新房的话,会买到哪里?
80平左右,你基本上要买到金银潭,甚至汉口北去。
同样的情况,在青山也特别明显。
上周,哥专门盘点武汉各大一二手倒挂神盘的终极表现。
发现青山区的神盘,表现不俗。
比如香树花城,去年上半年新房报价在1.1万左右,对比二手房(1.5万)有明显倒挂。
1年过去,其二手报价达14983元,基本上已经填平当时的“倒挂预期”。
用1年时间填平倒挂,非常不容易。
归结原因:青山供应量不足,尤其是匹配刚需支付能力的供应量极少。
青山,真的供应量很少吗?
如果你把目光,投向二手房市场,会发现所谓“供应失衡”,完全是武汉楼市的伪命题。
同板块,有大量单价7500~8500元的二手房。
面积段比较小,可以说标准的“老破小”产品,总价控制在50万以内。
但是大家注意,这些房源发布3个月,一次带看都没有出现。
也就是说,这部分大量低端低成本,能匹配大量无房刚需的房源,自动被市场无视了。
为什么?
02
答案其实很简单。
在开发商一波又一波“生活美好”洗脑之下,他们已经完全不符合现代人“居住审美”。
比如江汉北路的二手房和新房,他们的小区体验感如下
同一板块的新房和20年+房龄二手房,城市属性完全一致。
甚至包括对口学区,都一模一样。
真正让他们命运天翻地覆的,只有——
视觉效果/居住体验感
人,是非常感性的动物。
尤其是买房,往往非常容易被美好打动。
于是正中开发商下怀。
这个楼盘,很美吧?
完全可以秒杀二手房吧?
是的,最终我们对美的追求,忽略掉这个新盘,距离城区30公里的距离,以及板块一片荒芜的现实。
二手房在市场上的不争气,首先是外观。
斑驳掉皮的建筑立面,乱搭打乱盖的建筑观感……
走进小区内部,贴满牛皮癣的楼道,全小区只有个位数的车位,毫无物业服务可言的居住体验……
这也是让二手房房东非常头疼的一件事。
哪怕你把内部装修做的很美,很实用,外部环境也能抹杀一切努力。
最终这套房房源,只能出租赚点现金流,无法成为你随时可以变现,具有很强流动性的资产。
好,现在,通过旧改2.0的启动。
这波二手房,将真正迎来曙光。
03
大家不要以为这是很虚的事。
迎接军运会,武汉大量沿街建筑粉刷,说实话,这是最最基本的老建筑翻新,但给人的观感,依然天翻地覆。
(左为正在翻新中,右边已完成翻新)
倒不是说粉刷下立面,就能让你二手房增值。
但至少,人家买家看到这样子,不会排名前列反应就是排斥吧?
更何况,旧改2.0有一个明确宗旨——提升老旧社区居住功能。
这才是新一轮城市旧改,最应该憋出的大招。
也就是说,未来你家老破的小区,不止建筑立面,小区园林,公共休闲空间改造和增设,而且会改造水电气路、光纤、管网的全面迭代,还要给多层加装电梯,给老社区配建停车设施、养老设施。
......
这么刺激的改造,是不是猴年马月就会做?
哥告诉大家,武汉,真的开始做了。
6月13日,哥报名一个“民意代表”,参加市民之家一个活动。
这活动很有意思,国土规划局联合各个中心城区一起举办的活动——社区“微改造”方案评比。
前期挑选了武汉老城区十个老旧社区——青翠苑、通达、彭路、伏虎山、黎明、劝业场荣泰、向阳、幸乐、妙三、循礼。
这十个社区不说是最差劲的,但特别居住体验感都比较差,房龄普遍20年以上。
哥出现的意义,就是作为市民代表,去评选哪些改造方案比较好。
说实话,整个活动让哥非常吃惊,各种高大上设计机构,去设计改造老旧小区方案,非常接地气。
这基本上标志着武汉——
从大体量大块面的飞跃式变化,开始转入微观局部的细节提升。
通过微改造,假设说那种你印象中脏乱差的老社区,变成下面这样,你还会特别反感吗?
在参加评比的方案中,哥看到很多激动人心的设计。
比如很多老社区,人车不分流,上下学高峰期,交通异常拥堵......
设计师通过搭建社区服务环、交通骨架环,重新划定区块,破解交通肠梗阻;
再比如,很多老社区根本没用公共活动空间。
设计师,通过拆除部分年久失修,极富年代感的假山,打造数个景观节点,增设公共服务点,满足不能人群社交需求;
还有的改造方案,为老社区植入IP,比如传统单位大院社区,注入带有上世纪八九十年代特色的标识、活动,让具有年代感的肌理特征,彰显文化记忆;
……
04
其实武汉只是刚刚开始老旧社区微改造“试验”。
上海广州深圳都走在前列,已经有非常成型并接受市场运营考验的案例。
这些改造后的老旧社区,不止视觉建筑界面翻然一新,社区功能同样全面迭代。
甚至出现网红级别的改造,城市可以在城中村举办艺术节……
好,那么看到这样的场景,你对房龄20年+的二手房,排斥感会降低到什么程度?
这些都已经是实实在在正杂发生的巨变,也是较新一轮城市旧改的核心路径。
这些老旧社区,都占有城市最核心区位。
旧改1.0,是彻底推翻重建。
未来产生多少城市红利,都跟老破二手房房东,毫无关系。
现在,顶层设计的思路变化。
旧改2.0不止拆除性价比超低的老建筑,更注重老旧社区活化+功能迭代。
如果一个核心城区,数万套存量老旧二手房、社区全部旧貌换新颜,全面迭代居住功能。
这会对整个老城区的价值,会对整个老城区的房价,会对整个老城区的租金,会产生何等重大的撬动?
这些位于核心区位上的二手房,城市属性价值,长期被“居住体验感”压制,这一轮旧改升级之后,能够对居住环境产生多大的提升,就能给老旧二手房价格回归“市场共识”,带来多大的冲击。
一场颠覆武汉房价逻辑的变局,正在悄悄启动。
05
好,那么最关键的问题来了,改造是吧?
谁把单买一下?
每次一谈钱,都非常煞风景。
但这笔投入,特别不是小数。
中央算的账已经非常惊人,4万亿。
而且改造之后,随着运营维护成本增加,这是一个系统性工程。
是增加物业费?还是谁持续补贴?
虽然这件事做好,是业主们得益。
现实大家都懂的,谁受益谁出钱,只是理论上。
但我们要明白一个现实,传统的旧改,武汉这座城市已经玩不下去。
啥意思?
就是单纯算经济账,旧改的地,都算不过来。
对比前10年,武汉排名前列轮旧改,拆除的大量都是棚户区,小平房。
现在进入第二轮旧改,面对的,大量都是90年代修建,8、9层甚至十几层老房子都有。
这意味着什么?
按照偿还原则,要想不亏本,拆除8层建筑,可能要重新修建30多层建筑,才能打平。
更关键,现在旧改不单纯是提高单位土地承载量,而是改变城市功能。
这意味着旧改,需要大量不能销售的,商业商务甚至文旅项目回填。
大家记住,旧改不单单释放新的住宅供应,而是升级整个老城区功能。
既包括板块功能升级,也包括小区居住功能升级。
传统拆住宅盖新住宅的模式无法持续,那么必须有替代模式。
我们要相信聪明的中国开发商,一定能另辟蹊径。
好,大的层面,我们不用考虑太多。
我们核心抓住一个点——
新一轮旧改的本质,不是你自己一套房子能涨多少钱,而是核心城区“地段价值”归位。
像武汉这种所谓的多中心城市,动不动一个人造商务区横空出世,动不动30公里+的郊区板块一飞冲天,动不动核心区二手房无人问津,本质是什么?
本质是对城市价值,房价,缺乏共识。
你说江值钱,他说湖更贵,还有的愿意为户型支付40%以上溢价,甚至一个示范区,一个学校,一个盒马,都能算溢价……
房价的共识,永远与产品力无关,或者说,一个城市顶多出现1~2个“用产品颠覆地段”的项目。
房价共识的真正核心,终将回归对地段价值的一致认可。
而较具有城市属性,无论商业配套,就业机会还是公共资源的富集,都集中核心城区。
老破小二手房,相对更低的价格,理应匹配最广泛的人群,原本应该是这座城市较具有流动性的不动产。
但因为“体验感”太差,导致城市属性价值,完全被忽略,老破小成为砸在房东手上的不动产。
而旧改2.0,彻底颠覆老旧社区外貌+功能迭代,突破的,正是老破小进入市场流通较大的BUG。
新一轮旧改赛道上,老旧二手房,正在等待较大的城市红利。
文章来源:武汉买房
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