武汉“老破小”逆天改命?旧改2.0,颠覆武汉房东财富蛋糕

搜狐焦点武汉站 2019-07-01 10:31:36
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来自ZF的大红包

上周,有一条很重磅的新闻——

包括米宅很多财经媒体,都点出新一轮旧改的真正爆点

实际上,这种爆点对一线城市可能不明显

但对武汉“老破小”二手房,却可能是——

逆天改命!

首先,让人吃惊的是规模

在经历这么多年的拆拆拆后

全国估算旧改规模,居然还有40亿平方米

上一轮启动楼市行情的引擎是“棚改”

武汉有很多拆迁,都往这个筐子里装

拆迁,绝对是武汉楼市第一生产力

可预见的未来,依然如此

2017~2022年,武汉旧改规模在5000~6000万方

平均每年1000万方左右

直接转换的购房需求在6万套/年以上

好,如果还是继续所谓“数量堆死质量”的游戏

旧改这件事,就毫无新意

——市中心老房子被拆掉,去远城区买新房

根本谈不上爆点,也无所谓“逆天改命”

大家真正忽略的,是顶层设计的“新思维

国务院非常明确提出,旧改新阶段,不单单是一拆了之

甚至都不是老旧建筑建大粗暴重新粉刷油漆

而是——

“更重要的是水电气路、光纤、管网的全面改造,还要给多层加装电梯,给老社区配建停车设施、养老设施。”

这些升级改造,都直指老社区的痛点——

停车难、爬楼难、水电气路陈旧、配套设施陈旧……

这就是所谓的旧改2.0

不是一拆了之的现金补偿

而是给武汉老旧二手房“发红包

这可能掀开一场颠覆武汉房价体系的风暴

01

武汉很多房龄20年+的老破二手房,最大的悲哀是,白白占据无比优越的核心地段,却完全卖不出价格。

如果有学区房资源,还稍微有点求生的可能。

如果没有特殊红利,落魄的凤凰不如鸡。

江汉北路,汉口核心区中的核心。

24~27年房龄的二手房,单价报1.65~1.75万的水平。

这是什么概念?

同板块新房,毛坯+装修的价格,可以达到4万+!

比如上面那套78平方米的二手房,总价不过133万。

那么提问,同样133万的总价,你必须买新房的话,会买到哪里?

80平左右,你基本上要买到金银潭,甚至汉口北去。

同样的情况,在青山也特别明显。

上周,哥专门盘点武汉各大一二手倒挂神盘的终极表现。

发现青山区的神盘,表现不俗。

比如香树花城,去年上半年新房报价在1.1万左右,对比二手房(1.5万)有明显倒挂。

1年过去,其二手报价达14983元,基本上已经填平当时的“倒挂预期”。

用1年时间填平倒挂,非常不容易。

归结原因:青山供应量不足,尤其是匹配刚需支付能力的供应量极少。

青山,真的供应量很少吗?

如果你把目光,投向二手房市场,会发现所谓“供应失衡”,完全是武汉楼市的伪命题。

同板块,有大量单价7500~8500元的二手房。

面积段比较小,可以说标准的“老破小”产品,总价控制在50万以内。

但是大家注意,这些房源发布3个月,一次带看都没有出现。

也就是说,这部分大量低端低成本,能匹配大量无房刚需的房源,自动被市场无视了。

为什么?

02

答案其实很简单。

在开发商一波又一波“生活美好”洗脑之下,他们已经完全不符合现代人“居住审美”。

比如江汉北路的二手房和新房,他们的小区体验感如下

同一板块的新房和20年+房龄二手房,城市属性完全一致。

甚至包括对口学区,都一模一样。

真正让他们命运天翻地覆的,只有——

视觉效果/居住体验感

人,是非常感性的动物。

尤其是买房,往往非常容易被美好打动。

于是正中开发商下怀。

这个楼盘,很美吧?

完全可以秒杀二手房吧?

是的,最终我们对美的追求,忽略掉这个新盘,距离城区30公里的距离,以及板块一片荒芜的现实。

二手房在市场上的不争气,首先是外观

斑驳掉皮的建筑立面,乱搭打乱盖的建筑观感……

走进小区内部,贴满牛皮癣的楼道,全小区只有个位数的车位,毫无物业服务可言的居住体验……

这也是让二手房房东非常头疼的一件事。

哪怕你把内部装修做的很美,很实用,外部环境也能抹杀一切努力。

最终这套房房源,只能出租赚点现金流,无法成为你随时可以变现,具有很强流动性的资产。

好,现在,通过旧改2.0的启动。

这波二手房,将真正迎来曙光。

03

大家不要以为这是很虚的事。

迎接军运会,武汉大量沿街建筑粉刷,说实话,这是最最基本的老建筑翻新,但给人的观感,依然天翻地覆。

(左为正在翻新中,右边已完成翻新)

倒不是说粉刷下立面,就能让你二手房增值。

但至少,人家买家看到这样子,不会第一反应就是排斥吧?

更何况,旧改2.0有一个明确宗旨——提升老旧社区居住功能。

这才是新一轮城市旧改,最应该憋出的大招。

也就是说,未来你家老破的小区,不止建筑立面,小区园林,公共休闲空间改造和增设,而且会改造水电气路、光纤、管网的全面迭代,还要给多层加装电梯,给老社区配建停车设施、养老设施。

......

这么刺激的改造,是不是猴年马月就会做?

哥告诉大家,武汉,真的开始做了。

6月13日,哥报名一个“民意代表”,参加市民之家一个活动。

这活动很有意思,国土规划局联合各个中心城区一起举办的活动——社区“微改造”方案评比。

前期挑选了武汉老城区十个老旧社区——青翠苑、通达、彭路、伏虎山、黎明、劝业场荣泰、向阳、幸乐、妙三、循礼。

这十个社区不说是最差劲的,但绝对居住体验感都比较差,房龄普遍20年以上。

哥出现的意义,就是作为市民代表,去评选哪些改造方案比较好。

说实话,整个活动让哥非常吃惊,各种高大上设计机构,去设计改造老旧小区方案,非常接地气。

这基本上标志着武汉——

从大体量大块面的飞跃式变化,开始转入微观局部的细节提升。

通过微改造,假设说那种你印象中脏乱差的老社区,变成下面这样,你还会特别反感吗?

在参加评比的方案中,哥看到很多激动人心的设计。

比如很多老社区,人车不分流,上下学高峰期,交通异常拥堵......

设计师通过搭建社区服务环、交通骨架环,重新划定区块,破解交通肠梗阻;

再比如,很多老社区根本没用公共活动空间。

设计师,通过拆除部分年久失修,极富年代感的假山,打造数个景观节点,增设公共服务点,满足不能人群社交需求;

还有的改造方案,为老社区植入IP,比如传统单位大院社区,注入带有上世纪八九十年代特色的标识、活动,让具有年代感的肌理特征,彰显文化记忆;

……

04

其实武汉只是刚刚开始老旧社区微改造“试验”。

上海广州深圳都走在前列,已经有非常成型并接受市场运营考验的案例。

这些改造后的老旧社区,不止视觉建筑界面翻然一新,社区功能同样全面迭代。

甚至出现网红级别的改造,城市可以在城中村举办艺术节……

好,那么看到这样的场景,你对房龄20年+的二手房,排斥感会降低到什么程度?

这些都已经是实实在在正杂发生的巨变,也是最新一轮城市旧改的核心路径。

这些老旧社区,都占有城市最核心区位。

旧改1.0,是彻底推翻重建。

未来产生多少城市红利,都跟老破二手房房东,毫无关系。

现在,顶层设计的思路变化。

旧改2.0不止拆除性价比超低的老建筑,更注重老旧社区活化+功能迭代。

如果一个核心城区,数万套存量老旧二手房、社区全部旧貌换新颜,全面迭代居住功能。

这会对整个老城区的价值,会对整个老城区的房价,会对整个老城区的租金,会产生何等重大的撬动?

这些位于核心区位上的二手房,城市属性价值,长期被“居住体验感”压制,这一轮旧改升级之后,能够对居住环境产生多大的提升,就能给老旧二手房价格回归“市场共识”,带来多大的冲击。

一场颠覆武汉房价逻辑的变局,正在悄悄启动。

05

好,那么最关键的问题来了,改造是吧?

谁把单买一下?

每次一谈钱,都非常煞风景。

但这笔投入,绝对不是小数。

中央算的账已经非常惊人,4万亿。

而且改造之后,随着运营维护成本增加,这是一个系统性工程。

是增加物业费?还是谁持续补贴?

虽然这件事做好,是业主们得益。

现实大家都懂的,谁受益谁出钱,只是理论上。

但我们要明白一个现实,传统的旧改,武汉这座城市已经玩不下去。

啥意思?

就是单纯算经济账,旧改的地,都算不过来。

对比前10年,武汉第一轮旧改,拆除的大量都是棚户区,小平房。

现在进入第二轮旧改,面对的,大量都是90年代修建,8、9层甚至十几层老房子都有。

这意味着什么?

按照偿还原则,要想不亏本,拆除8层建筑,可能要重新修建30多层建筑,才能打平。

更关键,现在旧改不单纯是提高单位土地承载量,而是改变城市功能。

这意味着旧改,需要大量不能销售的,商业商务甚至文旅项目回填。

大家记住,旧改不单单释放新的住宅供应,而是升级整个老城区功能

既包括板块功能升级,也包括小区居住功能升级。

传统拆住宅盖新住宅的模式无法持续,那么必须有替代模式。

我们要相信聪明的中国开发商,一定能另辟蹊径。

好,大的层面,我们不用考虑太多。

我们核心抓住一个点——

新一轮旧改的本质,不是你自己一套房子能涨多少钱,而是核心城区“地段价值”归位。

像武汉这种所谓的多中心城市,动不动一个人造商务区横空出世,动不动30公里+的郊区板块一飞冲天,动不动核心区二手房无人问津,本质是什么?

本质是对城市价值,房价,缺乏共识。

你说江值钱,他说湖更贵,还有的愿意为户型支付40%以上溢价,甚至一个示范区,一个学校,一个盒马,都能算溢价……

房价的共识,永远与产品力无关,或者说,一个城市顶多出现1~2个“用产品颠覆地段”的项目。

房价共识的真正核心,终将回归对地段价值的一致认可。

而最具有城市属性,无论商业配套,就业机会还是公共资源的富集,都集中核心城区

老破小二手房,相对更低的价格,理应匹配最广泛的人群,原本应该是这座城市最具有流动性的不动产。

但因为“体验感”太差,导致城市属性价值,完全被忽略,老破小成为砸在房东手上的不动产。

而旧改2.0,彻底颠覆老旧社区外貌+功能迭代,突破的,正是老破小进入市场流通最大的BUG。

新一轮旧改赛道上,老旧二手房,正在等待最大的城市红利。

文章来源:武汉买房

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