7月8日，西安住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。有“楼市原子弹”著称的二手房指导价政策空降西安。消息一出，西安二手房市场瞬间“动荡”。

二手房市场，管不住业主，毕竟买卖是双方你情我愿的事。但是，可以管住中介机构和银行，尤其是引导商业银行合理发放二手房贷款，稳定市场预期，这一点可以说很精准，如果银行按照指导价来发放贷款，那些“价差”大的二手房面临的压力就非常大，相当于变相大幅提高了这些楼盘的首付门槛！

“二手房指导价”时代来临

二手房指导价并不是首次出现在楼市中。早在2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，成为排名前列建立二手房成交参考价发布机制的城市。

3月2日，无锡跟进建立二手住房价格信息发布机制，对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格予以下架。

一个月后，宁波加码楼市调控，建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，落实交易参考价格在金融信贷等应用，同时加强对二手房挂牌价格的监测，及时下架挂牌价格明显异常房源。

5月，成都建立二手住房成交参考价格发布机制，并公布首批201个住宅小区，一个多月后的7月8日，成都便公布第二批286个住宅小区二手房成交参考价，较高限价33006元/平方米，较首次较高参考价减少6294元/平。

就在西安出台二手房指导价政策后一天，上海市房管局召开全市规范二手住房房源挂牌管理会议。会议明确，在上海市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。同时明确，上海市相关交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。会议内容被称为“简化版二手房指导价政策”，如此看来，上海市距离正式出台二手房交易政策应该不远了。

以前是房东想卖多少钱，银行就按多少钱放款；现在是指导价说卖多少钱，银行就按指导价放款。

官方指导价，的确指导不了你，但指导得了银行，指导得了中介。

中介挂牌，较高价格不得超过指导价。银行批复房贷，将严格按照指导价放款。

如此发展，市场行情的拐点便出现了。

楼市原子弹显威，刚需买房迎来机会点

以往我们所熟知的调控，主要是限价卖地、新房限价、控制供给，但是这都是新房领域的调控抓手！但在更为广阔的二手房领域，无论是限买限卖还是交易税费调整，都很难触及由千千万买方与卖方组成的二手房市场！

不过近期关于二手房调控政策却越来越多，之前传得沸沸扬扬的二手房停贷，虽然没有一家银行官宣，但不少中介经纪人也表示，受额度影响，有的银行已停贷，但是也有银行可以正常合作，不过贷款周期明显拉长。真的想买二手房的购房者，只能首付提高到更高比例甚至全款才能买到。如此一来，二手房楼市成交量、成交价必然会下跌。

以较先推出二手房指导价的深圳为例，政策推出至今已近半年，深圳二手房成交持续走低，已连续3个月成交量低于5000套，6月更是跌破3000套。数据显示，6月深圳二手住宅过户套数为2575套，环比下滑15%，同比减少76%。上半年二手住宅共成交28442套，同比大跌35.4%。

除了成交量大幅减少，二手房价格似乎也有松动的迹象，甚至包括被称为“硬通货”的学区房。而且，愿意按照参考价卖房的业主也越来越多。更有研究机构数据显示，深圳二手房下调报价房源的业主占比已经上升至55%。

贷款难、首付高，每个小区的二手房指导价甚至比成交价还要低，买家不好买，卖家不好卖，炒房客没有了炒作的噱头，就算想虚抬价格，银行贷款和购房者手上的首付款也没办法答应。

二手房指导价政策的出现会抑制二手房变现利润，有力打击了炒房。二手房无法变现，流通性大大降低，继续炒房也是“作死”。这样的情况对于刚需来说是友好的，供应不变的情况下，炒房客不进场了，市场回归理性，刚需买房自然比之前容易多了。

武汉距离“二手房指导价”还会远吗

深圳、成都、西安等官宣“二手房指导价”以外的城市也别高兴太早。从不少地区二手房停贷到北京严管“学区房”，二手房市场在全国都处于“秋冬时节”。

根据武汉房地产经纪服务数据统计，1-5月，武汉二手房成交约55940套，远超2019年同期的45050套。受春节长假影响，2月武汉二手住宅交易量明显减少，但节后楼市表现为快速升温，全月成交量也因此刷新了历史同期纪录。接着在进入传统楼市“小阳春”的表现也刷新了近三年来的新高。

进入5月，武汉二手住房交易量继续刷新历史同期峰值，但同时也开始步入房产消费淡季。

1月二手住房交易面积89.1万平方米，交易套数9218套，环比减少12.9%。

2月，二手住房交易4986套，成交量环比减少46.38%。

3月，二手住房交易9188套，成交量环比增加84.28%。

4月，二手住房交易11124套，成交量环比增加21.07%。

5月，二手住房交易10529套，成交量环比减少5.35%。

6月，二手住房交易面积105.1万平方米，交易套数10895套，环比增加3%。

2021年上半年，武汉二手住宅约18826元/平方米，价格整体稳中有升，上半年累计上涨1.17%。

而且在6月底以来，武汉二手房放款速度变慢和审批更加严格。多家武汉地区中介透露，银行放贷周期从2-3个月拉长到至少4-6个月，而且银行对二手房会“选择性放贷”，房龄在20年以上的房子遭到银行的普遍“劝退”。目前武汉的二手房市场日子并不好过。

而在上半年3月，光谷关山大道保利时代的房价由3万暴涨到4万，直接惊动了房管局，并限制其交易。可见，武汉二手房市场虽然没有二手房指导价的政策，但是“异常情况”还是在监管范围内的。

关于这个话题，我们采访了武汉地产研究院殷跃建院长，他表示，武汉是一个两江三镇的城市，加上发展不均衡的四个副城，二手房具有复杂性。

首先在空间上，武汉批准了《房地产市场区域板块划分》，武汉全部区域将按照160个细分板块来划分，结合区域板块房价走势，从而便于对各板块市场情况进行摸底，提升行业监测程度；

在时间上，十三五以来，从2016年到2020年，武汉新房总体成交大概在100万套左右，而2016年之前的房子，更多在居住属性，近5年这些房子，除了居住属性，也具有投资属性。

而房子的投资属性，也跟城市资源和公共配套关系密切，比如学校、江景等，因此每个区域的市场情况也各不相同。正是由于这种复杂性，武汉二手房市场更适合精准调控，比如北京西城区的“多校划片”的政策，就是精准打击。

从整体武汉二手房市场来看，目前还是较为平稳的。即使出现局部个案的“异常情况”，房管局也会及时干预。除非是出现普遍的涨价异常情况，才会出台政策。目前来看，武汉会根据二手房市场的实际情况，适时调整相关政策。