汉口内环“豪门之争”,到底是暴发户还是真豪宅?

武汉楼市深度报道 2022-06-12 21:30:37
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对于寸土寸金的汉口核心区,哪个楼盘才是你心中的真豪门呢?

武汉上月末公布了今年第二轮土拍供地情况,本次22宗地块中只有11块涉宅地块,而其中中心城区的地块又少之又少。从分布情况看,汉口核心区此次仅有1块地——P(2022)020号地块,位于惠济二路与建设大道交汇处以北地块,起始楼面价约16499元/㎡。

汉口核心区作为武汉发展比较成熟区域,可开发土地本来就有限,拿地起始楼面地价甚至都超过别的区域的房价,因此面世的产品基本都是豪宅的价格,那从品质上看,这些 “豪宅”到底是真贵族还是暴发户,还需要购房者认真甄别。

原本供应稀缺的汉口核心区,最近有几楼盘新开盘或加推,引发关注度比较高,分别是美联五福路1号长投保利汉口印武汉星河湾。这几个楼盘,到底该怎么选呢,一起来比较看看吧!

项目区位对比

美联五福路1号位于胜利街与五福路交汇处,长投保利汉口印位于解放大道与澳门路交汇处(七号线三阳路G出口),武汉星河湾位于建设大道999号(武汉晚报对面)。

项目区位图

从区位上看,美联五福路1号和长投保利汉口印都位于汉口内环,武汉星河湾位于内环和二环之间,三者都属于汉口核心区域。美联五福路1号和长投保利汉口印更靠近长江,前者离江滩地图测距近200米,生态景观优势更明显。

三个楼盘同位于武汉大道与建设大道、解放大道交织的交通网内,出行方面都很顺畅。

开发商对比

美联五福路1号开发商为美联地产,是武汉本土较有实力的开发商,开发过美联联邦生活区和美联奥林匹克花园这样体量超百万方大盘。

星河湾被称为是女明星最爱的豪宅产品,据说董卿、郎平、邓超孙俪夫妇、袁姗姗等明星都在北京星河湾买了房。星河湾在北京、上海、西安、青岛等地都有成功的豪宅产品,口碑不错。不过武汉星河湾网站信息显示其真实开发是由武汉格律诗房地产开发有限公司,是武汉花桥集团有限责任公司100%占股公司,换句话说,项目实为花桥集团开发、星河湾集团代建的模式,产品品质还有待市场验证。

长投保利汉口印是国企和央企联合开发,开发商实力雄厚。长投和保利在武汉有多个项目,比如保利时代,保利公园九里以及将要入市的城投南山长投领峯等项目。

周边配套对比

美联五福路1号

交通上,美联五福路1号位于汉口内环,交通便利;距离1号线和7号线换乘的三阳路站约350米,距离1号和8号线换乘的黄浦路站约900米左右,地铁出行方便。

商业上,距离武汉天地壹方购物中心约800米左右。

武汉天地壹方实景图

教育上,美联五福路1号附近有不少名校,如长春街小学、沈阳路小学、武汉二中、七一华源等,这也是这一区域豪宅价格坚挺的重要原因。不过具体学区对口要等交付后划片才能确定。

项目周边还有汉口江滩、解放公园、市八医院、一六一医院等其他配套。

武汉星河湾

项目位于二环内核心位置,环线位置优越,生活配套非常成熟,邻建设大道主干道,交通便捷。

地铁方面,汉口星河湾距离地铁3号线惠济二路站约150米,一站路到香港路地铁站,可换乘6号线、7号线;往北坐一站在赵家条站可换乘8号线,地铁出行便利。

商业上,星河湾周边的商圈十分丰富, 2公里内汇集了武汉天地、菱角湖万达、金桥永旺、万象城商圈,另外项目还自带商业。

教育上,星河湾北面约200米就是解放中学(江大路校区),直线距离500米内就有育才第二小学、育才第二寄宿小学,距离武汉育才小学不到900米,教育资源丰富。

另外项目周边有武汉市第十一医院(二级医院),武汉市中心医院后湖院区(三甲医院),武汉市儿童医院等,距离解放公园约500米。

长投保利汉口印

项目与美联五福路1号区位很像,

地铁方面,距离三阳路站直线距离约300米,可换成1号线和7号线;周边教育、医疗、商业等资源共享。

产品规划对比

美联五福路1号占地面积约6000㎡,总建筑面积约3.3万㎡,规划4栋5-30层住宅,总户数125户,车位128个。小区占地面积比较小,内部园林景观有限,不过好在项目离汉口江滩很近。

美联五福路1号效果图

武汉星河湾占地面积约2.5万㎡,总建筑面积约12万㎡,计容建筑面积约8.2万㎡,住宅建筑面积约6.2万㎡,容积率约3.23,绿地率约25%,总计214套房源,户均建面约289㎡,总计893个地下车位,住宅车位579个。

武汉星河湾效果图

武汉星河湾整体是苏州园林式中式庭院园林,在汉口核心区和其他现代公建化外立面豪宅产品有明显区分。

项目层高3.4米,算是刷新了武汉普遍豪宅3.2米的层高标准,室内整体开起来更加开阔,很“豪门”!

项目另外一个亮点是物业费5.88元/平,其中2.08元是专门水系管理费,这种收费项目在武汉网友表示还是第一次听说。

长投保利汉口印位于解放大道与澳门路交汇处(七号线三阳路G出口),项目占地面积19142.32㎡,建筑面积180000㎡,容积率9.40,绿化率24.5%,停车位共683个车位,其中地下683个,地上0个,车位配比1:1.2。楼栋总数3栋,总户数571户,物业公司为宏达物业。

长投保利汉口印效果图

项目容积率高达9.4,这在武汉住宅中都不常见,更不用说豪宅,楼盘卖37500元/平。

楼盘户型对比

美联五福路1号,户型面积约90-236㎡两至四房,其中90平的面积是拿地规定的,占比超50%,不过据说小户型可选房源已不多。涵盖建面89至235平米房源,三成首付125.3万起。

美联五福路1号户型图

户型点评:建面约235㎡,四房三厅三卫户型,大横厅设计,横厅开间近8米,南北通透,四室三厅三卫,户型方正,中、西餐厅全部配备,厨房设置了专门的家政房;大横厅设计+南向观景阳台,视野不错。入户门左手边是一个单独的套间,适合做老人房,安静且私密;主卧带一个L型衣帽间及卫生间,更具有私密性。

武汉星河湾户均建面约289㎡,首开265、275平,首开的7号楼35层,建面约265平为主,8号楼28层,建面约275平户型为主,公摊约20%。

武汉星河湾户型图

户型点评:建面约265平,五房两厅五卫,连保姆房都是独立套房设计。4开间朝南,南北双阳台,4个房间,3个房间外加厨房连通的保姆房,全部都是带独立卫浴的套房设计,这样的户型武汉很少见。不过不足之处在于每个房间的格局都偏小,尤其是餐客厅,显得很局促,并没有同类顶豪大平层的空间感。

长投保利汉口印在售房源是毛坯,共计306套房源,涵盖建面105至163平米房源,三成首付106.9万起。

长投保利汉口印户型图

户型点评:建面约143㎡三室两厅两卫,户型方正,功能布局合理,主卧南向连接阳台;双卫生间设计;餐、客双厅一线连通;套房式主卧设计,内置衣帽卫浴间。

房源价格对比

美联五福路1号,49000元/平,精装修交付。

武汉星河湾,46670元/平,5000元/平精装修。

长投保利汉口印均价37500元/平,毛坯交付。

价格上看美联五福路1号和武汉星河湾更豪气。

交房时间对比

美联五福路1号预计2024年9月底交房。

武汉星河湾,预计2024年交付7号楼和8号楼。

长投保利汉口印,预计2024年6月交付。

三个楼盘交付时间基本没有太大差别。

三个楼盘位于汉口核心区,占据众多资源优势,不过也有各自的不足。

不足之处

美联五福路1号东南面紧邻长江之门·武汉商会大厦。从规划信息可知,长江之门·武汉商会大厦的建设高度为475米,建成后将与武汉绿地中心并列成为华中第一高楼!项目未来的采光和观江视野可能会受到一定程度的影响。

另外,美联五福路1号位于旧城改造重点片区,目前项目周边城市界面比较老旧,未来这里可能会受到拆迁、工程方面的噪音、扬尘影响。

星河湾是素有“地产界劳斯莱斯”的称号,武汉星河湾也是奔着顶级豪宅去的。最小面积265㎡起步,千万级的准入门槛,价格很“豪宅”。项目区域并非一线滨江区域,在区位上认可度还待市场验证;项目不临江、不临湖,没有豪宅看重的稀缺生态资源加持;另外,项目周边基本都是老旧小区,城市界面较差。

长投保利汉口印容积率太高,居住体验不好,只有3栋楼,小区体量过小,周边紧邻主干道,交通噪音影响比较明显。

汉口核心还有宸嘉100、仁恒滨江园等楼盘在售,对于寸土寸金的汉口核心区,哪个楼盘才是你心中的真豪门呢?

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