随着“毕业季”来临，租赁市场进入季节性旺季。

从重点城市各类型房源租金水平来看，租赁市场呈现出“旺季不旺”的特征。

重点城市整体租金呈现稳中微降态势，随着各地保障性租赁住房加速入市，部分城市租金也迎来小幅下调。

克而瑞租售数据显示，7月重点55城个人房源平均租金同环比齐跌，55城租金环比涨跌参半，超五成城市租金环比下跌，同比去年同期租金下跌的城市超过六成，仅核心城市租金仍然上涨，其中武汉个人房源租金环比涨幅最大，而长沙同比涨幅排在第一位。

8月仍是毕业租房旺季，同时，临近开学，陪读的租赁需求将增加，租赁市场仍较活跃，预计租金将呈现稳中小涨趋势。

今年7月的毕业季，迎来了1158万高校毕业生，创历史新高的毕业季，并未给整体租赁市场带来明显高热度。

克而瑞租售数据显示，7月全国55城个人房源平均租金为33.06元/平米/月，同比下跌0.86%，环比下跌1.07%。

实际上，随着各地保租房的加速供应，对租金的平抑作用已经有所显现。

把时间拉长，2021年，全国主要城市房租均呈现连续上涨趋势，平均涨幅接近7.37%，多地房租价格已经创下历年来新高。随着租赁住房供应增加，进入2022年，租金水平逐渐下调，当年4月开始平均租金长达8个月连续下滑，至今年7月平均租金跌多涨少，最大涨幅不超过2%。

各地因城施策，多渠道推进保租房筹建，盘活存量资产，增加保租房供应。据克而瑞租售不完全统计，截止7月末，重点城市新建或存量纳管保租房项目共提供房间数量超18万套。其中，济南、西安、郑州、天津、重庆等重点城市保租房项目认定较快，以存量盘活为主。

大规模低租金的保租房入市后，或将进一步抑制市场房源的租金上涨趋势。

与此同时，租赁市场最大的供给来源的个人房源供应也有上涨趋势。

克而瑞租售数据显示，7月55城个人房源新增供应量为53.4万间，较上月有所上涨，但较去年同期同比仍下降12.87%。

个人房源租金较上月保持稳定，各城市租金环比涨跌幅基本控制在5%以内，但各城市之间的分化行情也显现出来。

克而瑞租售数据显示，55城涨跌参半，其中27城租金环比增长，28城租金有所下调，比如成都、深圳、宁波等核心城市租金出现不同程度的下跌。省会城市武汉租金领涨55城，7月平均租金为40.37元/平米月，环比上涨7.88%，北京、上海和广州三个核心一线城市租金涨幅也排在TOP5位置，其中广州租金上涨4.95%，仅次于武汉。

从同比数据来看，超六成城市租金同比下跌，下跌城市数量达到35个，其中南宁、郑州、杭州、哈尔滨、南京、兰州、贵阳7城同比降幅都在5%以上。

55城中仅20城租金较去年有所上涨，其中长沙租金同比增7.69%，领涨55城，深圳、衡阳、无锡、上海租金同比涨幅也都在3%以上。

实际上，无论是从租金涨幅还是租金水平，北京、上海都是全国租赁市场最坚挺的城市。一些二线城市对年轻人越来越有吸引力，因此租金涨幅也比较明显。

随着租赁市场旺季结束，除了核心城市外，预计部分二线城市存在继续下跌的可能。

除了个人房源租金下降以外，核心8城分散式公寓市场活跃度也有所下滑，量价均呈现小幅下跌趋势，重点8城中，租金下降的城市就有5个，其中成都分散式公寓租金环比降幅接近18%。

毕业季并未完全激发分散式公寓市场。

相反，集中式公寓租金则表现出一定的稳定性，涨跌幅基本维持在3%以内。

环比来看，广州集中式公寓租金环比涨幅超5%，毕业季带来旺盛租赁需求，租金显著上涨，5城小幅下跌，整体波动不大；同比来看，北京、广州、深圳等核心5城均出现不同程度的上涨，在摆脱疫情影响后，核心城市集中式公寓的需求较为旺盛，且持续保持增长。

值得注意的是，上海、南京和武汉3城集中式公寓租金同环比齐跌。7月，上海集中式公寓房源租金再次下降，同环比自2023年以来上海集中式市场租金整体持续下降，租赁市场受房地产市场冲击，大量大社区集中入市，区域租金持续下滑。

自去年以来，租赁市场租金并未出现大涨或大跌行情，租赁市场逐渐回归理性。尤其是近两年来国家、地方政府层面的租金监管政策及保租房的发展对租金起到一定的平抑作用。后续随着大规模低租金的保租房入市，市场房源的租金上涨动能或进一步被减弱。

今年毕业旺季并没有带来显著的租金上涨，随着旺季结束，除核心城市外，部分二线城市或存在继续下跌的可能。

长期来看，增加租赁房源供给，缓解住房供需矛盾，加强监管、引导租赁市场规范发展，才能从根本上稳定租金。

本文来源：丁祖昱评楼市