6月25日，武汉“两集中”土拍的排名前列场顺利完成。

31宗地成交，成交总价401.60亿元，其中6宗地块有溢价，总溢价7.96亿元，平均溢价率为2.02%。整体土拍表现平稳，基本上是0溢价，打破所谓“高预期”幻想。

共有32家企业顺利拿地，这其中包含大家房产、领地、绿都、安徽伟星置业等首次入驻武汉的房企。

没有一个房企拿到两块以上的地，没有溢价率高到不可离谱，更没有频频刷新的地王，不少地块对产业和招商的要求很明确，该做住宅还是该做商业，都给你安排的明明白白，基本上是“定向选择”，所以土地没有出现明显的争抢。

本次土拍有何亮点？

01

零溢价成主旋律

没有预期的激荡竞拍过程，且光谷四宗地仅一块溢价成交，光谷东也没有激起水花，仅青菱新区和东西湖区地价被刷新。可以说此次土拍“波澜不惊”。

在全国的大环境下，武汉是22个城市中的“压轴”，大部分地块都是底价成交，在这场全国“大考”中，显然武汉交出的答卷还是让人满意的，部分在土拍前渲染地价可能会大涨的中介们，可以散了。

02

“黑马”出现，一片哗然

此次最让人意外的是P（2021）072号地块，该地块位于东湖新技术开发区高新六路以南、流芳路以西。据现场反馈：P（2021）072最初仅有龙湖与新城互相竞价，伟星突然杀出，并喊出11.7亿。伟星在参与竞价几轮后，力挫龙湖、新城，最终以12.15亿元拿下该地块。

作为本次土拍排名前列天就出现的黑马，人们可能对伟星不是很熟悉，大本营安徽芜湖，拥有两家上市公司。

蔡甸被不少网友戏称为武汉“最穷”的一个区，但此次高达66.53%的溢价率不禁让人疑惑：蔡甸怎么了，飘了吗？连汉口饭店、武昌南湖等热门地块都是底价成交。这块地位于蔡甸区蔡甸街知音湖大道与新天南路交汇处以西(蔡甸街宋湾村、新农村)，被优炫科技、景瑞地产以4.52亿元联合取得。

但它溢价率高不是没有原因，该地块周边规划有中法生态城，附近有后官湖，配套成熟，距离地铁四号线知音站约700米，东边紧邻知音大道，快速路自驾去武汉三镇都很畅通。

03

首次入驻，看好武汉

不少房企都是首次入驻武汉：大家房产、领地、绿都、安徽伟星置业，此次首入武汉的4家企业中有2家选择与土地方合作，如绿都地产选择和富力合作，参与P（2021）075号、P（2021）076号的江夏客厅项目。领地和博大联合取得P（2021）079号地块。

04

两地地价刷新，出人意料

在这两区东西湖P（2021）059号地块是原人大会议中心地块，起拍总价高达15.44亿，竞争很是激烈。最终经过40轮竞拍，由武汉恺兴置业有限公司以总价17.39亿拿下，成交楼面价11006元/平，刷新东西湖地价。

洪山区052号地块成为青菱新单价地王，成交总价28800万元，溢价率5.1%，成交楼面价6400元/平，由大华地产竞得。该地块周边房价11000-13000元/平，也没有让周边在售的新房找到提价的“理由”。

土拍“爆冷”之后，到底要不要买房？

敲黑板，划重点来了！

01

浇灭“过高”预期之后

正是买房窗口期

不少人在土拍前，就过高预期本次土拍的火热和争抢，觉得地价会拍出新高，房价跟着涨一波。可是，地块基本都是0溢价，这盆凉水真的是把这种预期击的粉碎。在“房住不炒”的大的背景下，从地价开始就已经在控制了，可见大的基调是什么。

因此，凉水把楼市虚火浇灭，房价在合理范围内，买房人可以在这个“低点”买房。

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热门光谷有点“爆冷”

产业配套才是“硬核”指标

光谷除了72号地块，其它地块也是底价成交，这对顶流光谷来说，真的是有点“爆冷”，这让前期渲染地价新高的中介氛围组，大跌眼镜，但对买房的人来说，是很好的。光谷有了新的新房供应，而且地块产业、配套要求高，这才是区域的核心竞争，决定区域未来的潜力。

该地块周边新房项目有招商东城华府，惠风同庆花园蜜糖镇等，均价约16500元/㎡，二手房均价约20000元/㎡。

072号地块在溢价率高达43.3%的情况下，最终成交楼面价也只有5915元/㎡，预估未来房价1.2W-1.8W 的话。与现在周边基本持平。所以说，对于依然想在光谷置业的人来说，不需要太恐慌，以后有项目供应，并预估房价不会太高。

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汉阳地块楼面价5000左右，这让去年单价1.3万

地王情何以堪？

P（2021）050、P（2021）079号地块同在汉阳区且都是底价成交，楼面价为4980元/㎡，79号地块为5285元/㎡，而去年禹州拿的地王楼面价1.3万。

以周边项目房价来看，禹洲新希望·雍禧兰台高层带装修2.1万，其他项目在1.7万左右，本次土拍这个地价不算贵，如果想在这边买房的人，建议慎重，这边位置有点尴尬，房价也上不去，后驱力不足。周边商业、学校等配套也差强人意。

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白沙洲三环内挤不进去，那要远走“青菱”吗？

P（2021）052号地以2.88亿的价格刷新青菱片区价格，楼面成交价6400元/平。周边被青菱高科技产业园环绕，目前板块内已有多家品牌房企进驻，但周边缺乏优质教育、商业配套。

地块距离最近的轨道交通5号线南三环站（3km），周边在售房源有保利万科理想城市、绿地大都会、南益名悦华府，房价均价为12000元/平左右，地王单价6400，未来房子价格估算的话，与现在房价持平。

而刚需白沙洲三环内挤不进去，就会继续向南看青菱项目，可是目前地铁没有，其他生活配套欠缺，买房需要谨慎。

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东西湖地价刷新，片区内卷严重不必慌张出手

东西湖P（2021）059号地块是原人大会议中心地块，起拍总价高达15.44亿。最终经过40轮竞拍，由武汉恺兴置业有限公司以总价17.39亿拿下，成交楼面价11006元/平，刷新东西湖地价。

P（2021）059号地块紧邻金山大道主干道，临近轨道交通6/7号线园博园北站，交通便利，距离金银潭永旺2.5km；还有武汉国际风情园、东方马城，周边生态环境很好。

该地块以11006元/平成交，周边楼盘价格在1.7W+,以地王的价格预期来看，其他项目有上涨的空间。但是东西湖项目多，客户少，内卷严重，有买房的同学，可以多看多比较，不必不必慌张出手。

武汉“两集中”排名前列天的土拍，主旋律“零溢价”给市场明显的信号，土地选择更重城市功能，地价要稳，房价也要稳，不要指望房价会大涨，买房的人不必听信中介或者置业顾问“恐慌”言论，理性选房，有合适的项目就上车。