冰火两重天!一边狂降90+万无人买!一边2000万+豪宅秒抢光?

武汉楼市深度报道 2023-05-26 10:41:21
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武汉楼市呈现出魔幻的一面

有人说,武汉楼市今年行情不太行。

从中国房地产市场20几年的历史来看,房价的曲线从来都是波澜起伏。其中还有三个较大的低谷周期:

1、2008-2009年

2008年全球金融危机爆发,中国楼价开始调整,整体跌幅超过30%,此节点冰山70城房价指数在2008年12月达到最低点为-0.6%

2、2014-2015年

2014年由于一二线城市严格限购、三四线城市高库存的影响下,2014年上半年我国房地产市场降至冰点,全国楼市跌了一年,冰山指数在2014年9月达到历史最低点-1%;

3、2023年

2021年,中国房地产行业创造最高销售数据,随后急转直下,楼价普遍调整,房地产首次跌入信心重创的地步。今年5月第三周,冰山指数为-0.73%,趋近历史最低点。

完整的周期有低谷也有高地,而这一次的周期,还未迎来局势的逆转反弹,目前在底部震荡盘桓的了较长时间。

全国不少头部大V推测,下一步或许将会出现史诗级救市政策,而多数推论认为:一线城市可能会开放限购

当然,相较去年楼市,今年算是有些许回血。

从热点一二线城市开始,尤其是在土地市场的热烈:比如4月的上海土拍成交总额成为今年1-4月全国最高,5月23日杭州土拍火爆,1小时9宗地收金138亿。

武汉在4月依然保持了房价的环比持续上涨,这主要与新房供应,二手房交易情绪,近期需求端鼓励政策等有关。

然而,放眼望去整体武汉楼市,新房降价疯狂内卷、二手房销量超越新房、千万豪宅开盘秒空……竟品出了魔幻的意味。

一边降价“割肉求生”,一边豪宅卖到飞起,冰火两重天?

往往都说二手房的表现更能反应出真实的市场行情,我们先来看看。

二手房成交量背后:以价换量、割肉求生

据武汉房地产经纪行业协会统计显示:

3月,武汉二手房成交12786套,环比上涨约70%,同比涨幅高达约110%。

4月,武汉二手房交易12405套,日均400+套,成交量同比增加约95%,占到武汉市住宅交易总量的58.49%。

武汉连续2个月二手房成交破万套,并反超新房。

从前四个月,武汉新房和二手房成交数据对比来看,二手房行情走势确实稳定且强势。

除了二手房的安全确定性和入住效率之外,今年带押过户等政策也为交易市场带来了便利。加上即将迎来开学季,每年3、4月都是学区房的成交高峰,让二手房市场活跃了不少。

但与销量相对的库存来看,今年的数据显示,武汉的二手房挂牌量,已经接近18万套,与新房不相上下。

库存下不去,价格自然也上不来。

据贝壳指数显示,4月份武汉二手房平均房价为16286元/㎡,环比上月下降0.9%,同比去年下降5.8%。挂牌价和贝壳指数呈现出同步下降趋势。

这不,有业主不得不忍痛割肉了。

近日,融科天城四期成交了一套建面141.86平方米,3室2厅1厨1 卫的房源,这套房子于2022年10月2日挂牌,在经历231天5次调价后,该房源业主从预期的598万最终,以505万的价格成交了。

从调价记录看,首次调价出现在2023年的2月,随后在2月、4月、5月又调价4次,忍痛共降93万。

38万-20万-15万-5万-15万的降价记录,似乎能够看出业主一步步被“凌迟”的痛楚,直到最后破釜沉舟的勇气,或许抱定了不成功便成仁的决心。

连中介都直呼“明白人”。

可见,目前二手房市场火热的背后谁知道是不是一片血肉模糊呢?

看着销量尚且不错的二手房市场背后如此“扎心”,那平淡的行情下,卖得火热的豪宅又是怎么回事?

新房市场豪宅的疯狂PARTY

楼市真是一个有意思的地方,从来没有花开两头的美好。

在普通住宅市场下行的情况下,豪宅总是能撑起一片天,并显示出异样妖娆的色彩。

这不,5月24日上午10时,武汉天地作为武汉豪宅绝对的标杆,再一次向全武汉证实了它独有的魅力。

117套房源秒光!

具有划时代意义的是,本次武汉天地云廷三期T3/T4号楼,是武汉首个备案均价突破6万/㎡的项目。作为武汉天地最后的收官之作,项目本次备案价较上期上涨19086元/㎡,最高达7.82万/㎡。户型面积包含325-350㎡的精装瞰江阔宅,512㎡毛坯大平层、509、573㎡毛坯复式。

不过这次开盘的117套,主要是320-350平米户型,最贵一套2559万。下半年,500平米大平层、550平米复式才会上市,武汉真正的顶级圈层菁英将汇聚于此。

从供销表上,本次武汉天地云廷三期还有一个数据值得我们关注:本次117套房源中有76套总价超过2000万。

然而今年五一第一周,武汉长江中心备案一套406.53㎡,备案单价52066元/㎡,备案总价超2000万的豪宅,而这套豪宅是自2018年至今武汉2000万元总价以上非别墅住宅备案的第15套。

4年总共成交15套2000万级别的非别墅住宅,然而武汉天地一天就成交了76套,谁说豪宅市场不魔幻呢?

此外,据大家顾问数据统计,2023年截至到5月22日,武汉武汉4W+豪宅备案数量约为2022年整年的67%。

除了新房,武汉豪宅二手房亦表现的可圈可点,一季度,武汉全市4万以上二手房累计成交293套,环比增长25%,同比增长111%。并创下2019年以来的历史新高,市场对4W+楼盘的需求度越来越高。

如果武汉豪宅市场行情是偶然,那么我们找一组数据从全国角度看看。

各渠道数据显示,4月份全国各城市的楼市热度,较3月份有所下降。但对于豪宅市场来说,即使在去年楼市的最低点,全国各地的豪宅市场依然处于一个较高的热度之中。

l 近期备受关注的上海东航云锦东方,500万认购金,首套900万、二套2900万的冻资,冻结时间长达20多天。并且冻资证明需要徐汇区的银行网点,外加要求一年内的流水单,也是上海积分制以来首个要求银行流水的新盘。但即使在如此严的要求和门槛之下,云锦东方本批次105套房源总认购数依然超过700组,认购率达667%。

l 今年一季度,厦门千万级豪宅成交约269套,同比去年上涨了105%!成交总价超35.6亿,同比上涨97.8%;

l 今年一季度,广州1000万以上的一手住宅共计网签了1258套,同比大增115%。

l 今年1-4月份,东莞千万豪宅成交已达到511套。而2022年全年,东莞千万豪宅才卖了648套。

l 西安的豪宅市场,从去年到今年也表现的非常抢眼,呈现出供需两旺的态势。曲江大明宫板块的大明宫金茂府二期,五一假期首开卖了约8.2亿元;曲江的星河湾星睿,约341-430㎡的复式豪宅,单套总价1500万元起步,据悉总房源量去化已经超过一半;浐灞的自然界河山Ⅱ、江月,5月初刚刚加推38套695-1030万元/套的精装大平层、10套1124-1557万元/套的叠拼,共计吸引了108个家庭意向登记并且核验通过,千万级豪宅在西安是需要通过摇号才能买到的。

……

而且豪宅走出特立独行的行情并不是只在今年,去搜索相关内容,基本豪宅总是在市场处于低谷时挑起了楼市的大梁。

豪宅在楼市里就没输过!

究竟是有什么魔力,能让豪宅在楼市沉入冰点的时候逆势而为,让头部大佬趋之若鹜呢?

豪宅的投资逻辑

首先,供应端,核心区的土地供应相对比较少。所以开发商也缺少打造豪宅的先天产品条件。比如武汉的湖水资源、江景资源,都是稀缺和不可再生的优质资源,卖一套少一套。

其次,从需求端看,当下的投资途径并不是特别的清晰,那么对于资产重组的倾向会越来越清晰。对财富人群、高净值人群,他们可能会积极地重新配置自己的资产,去做资产的换仓处理。

第三,像上面提到的上海东航云锦东方项目,之所以被哄抢,是因为该项目一手价格与二手房成交价存在严重的价格倒挂,“转手就赚2000万的差价”,谁不心动?

第四,有些买房的可能不是个人居住所用。某些企业利用房产做担保增信做的贷款,他们利用房子做增信,扩大资产比重。

当然,还有些灰色产业需要洗钱等……那么通过买房或许是个不错的方式。

至于为什么豪宅总是逆势而行,这里就不得不提到财富配置的“二八定律”:虽然核心财富掌握在20%甚至更少人的手中,但是他们的购买力绝对占了大头。而下沉市场的购买力虽占据80%之多,但现阶段明显乏力。这也是为什么尽管普宅市场表现不佳,但豪宅市场一片火热。

无论是新房市场、二手房市场、还是豪宅市场,都在当下时代的洪流之中疯狂内卷,让武汉楼市呈现出魔幻的一面。豪宅的爆火,其实并非逆势,反而正是当下市场阶段的产物。同样的,二手房房东的“割肉抛售”,也是顺应局势的无奈之举罢了。

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