武汉下半年楼盘暴雷、停工、烂尾一系列乱象如同约定好似的，接二连三地出现，搞得整个楼市人心惶惶，“准现房”一时间成为大众关注的焦点。

几天前，行业里突然曝出一则消息：位于2号线地铁口洪山广场旁的小高层毛坯准现房，还有小户型在售，其单价和周边盘相比倒挂8000元/㎡。

据了解，该楼盘备案名为丽江龙城，前期备案价37000元/㎡，后期经过降价调整到29800元/㎡的价格，那么降价后的优势有多少？本土小开发商，靠谱程度有多少？主打核心地段高端盘的它为何又频频降价？带着这些问题，搜狐焦点进行了实地探访。

二环核心+多商圈环伺，黄金地段

项目主打卖点在地段上，那么它的地段究竟如何？

丽江龙城位于武昌区体育馆路22号，倘若依照环线划分，差不多处于1.5环的位置。

地理位置上，项目距离洪山广场综合体直线距离约225米，距洪山广场地铁口直线距离约40米，步行两分钟即可到达，说它是正地铁房毫无异议。

另外，洪山广场是2号线和4号线的换乘点，乘坐4号线一站路就能到达楚河汉街，2号线又是一条黄金地铁线，连接武昌与汉口，可以说是一个较为核心的位置。

项目正对面是湖北省体育局，正靠国家税务局，与湖北省图书馆对望，亦有湖北省博物馆、省美术馆等人文艺术机构环伺。

项目对面体育馆实拍图

另外，项目距离十大名校之一的湖北省水果湖排名前列小学不远，不过项目对口学校是白鹭街小学，师资力量不错，与周边均价4W＋的豪宅万达御湖公馆享有同一个教育配置。

项目周边教育分布

商业上，项目本身处在中南商圈之上，其北边是楚河汉街商圈、西北侧是武昌滨江商务区、东南端又有街道口商圈，大型商场可以实现轮换逛。

从大层面来看，丽江龙城的地理位置、各项配套的确不错。

地处豪宅地段，却无豪宅内涵

丽江龙城，豪宅地段毋庸置疑，但从项目本身来看，其短板同样比较明显。

1、体量过小，缺少舒适的小区环境

丽江龙城占地仅约6615㎡，体量小，仅有两栋楼，一栋写字楼，一栋住宅，楼体紧密相连，之间没有任何间隔。周边都是低矮的老房子，楼与楼之间的间距极窄，房子的光线和通透性较差。

项目地处核心区的弹丸之地，除了写字楼前面的小广场，以及住宅东侧的所谓的“小花园”，毫无绿化和小区环境。

2、写字楼及隔壁小区双向夹击，压迫感十足

丽江龙城住宅楼栋背靠自家写字楼，且写字楼高度是住宅楼的2倍以上。不仅如此，项目与隔壁小区香格里嘉园位置走向完全一致，而香格里嘉园为23层高层，较丽江龙城高出不少。

从上图可见，两个小区挨得非常近，双向夹击之下，丽江龙城住宅区犹如一块夹心饼干挤在中间，其压抑程度可见一斑。

3、户型怪异，产品力和性价比不高

一般而言，方正通透的户型是大众的选择。但对于丽江龙城来说，户型是一大顽疾。项目住宅楼栋共15层，包含建面约87、136、146平三个户型，但不论哪一个，都称不上传统意义上的方正。

就87平的户型来说，与方正似乎扯不上关系，整体呈现梯子型。两个卧室、厕所、阳台均为异型，客厅与卧室间有长4米左右的走廊，面积上着实有些浪费。

146平户型，3房的改善却没有大阳台。主卧比客厅还大，一个衣帽间几乎到8㎡，客餐厅呈现L型分布，两个次卧也是异型。

最后，136平的户型，方正度上比其他两个户型要好上很多，是斜角最少的一个户型。而且还设置了双阳台，比较实用。

由于住宅楼与写字楼紧挨着，边户稍好，中间户的87平则完全没有通透性可言。总体来讲，居住性价比上，这个项目三个户型空间设计、面积利用都不太到位，加上本身就没有小区环境，产品力表现一般。

降至近3w，这个价格值不值？

实际上，丽江龙城，并非首次入市。今年4月份的时候，该盘就拿了预售证，从当时的一房一价来看，单价确实不低，毛坯备案价达到3.9万元/平，单从价格上看，完全可以说是够得上武汉豪宅价格线了。

不过，这个价格似乎是有价无市，在官网上查询没有找到什么网签信息，11月中旬开盘，均价调整至29800元/㎡，起价是27999元/㎡，根据置业顾问的说法，3万元以下可以买一个好楼层。

那么这个价格和周边相比有没有优势呢？目前，武昌区的均价在36547元/平，丽江龙城调整后的价格比区域均价还要低不少。

目前武昌区的新房大多集中在武昌滨江和中北路、沙湖片，且都以大户型豪宅为主，因此价格大多数都在3万/平以上。丽江龙城所在的洪山广场，周边几乎没有什么新房。

武昌区目前在售新房

另外，项目周边多为老小区，70年产权新房住宅几乎没有，二手房单价大概在2万~3.5万之间。便宜的二手房大多是老掉牙的房子，没有太多市场。对于丽江龙城的单价来讲，正好位于中间档位，大众尚能接受。

项目周边二手房价格

最后回归到正题：这个项目到底值不值得买呢？

丽江龙城在拿证之前几乎找不到任何消息，只是在第二季度全市预计达到销售条件的商品房项目清单中见过。

据了解，丽江龙城的开发商为武汉鑫华银地产开发公司，是一个小型本土开发商，虽然在汉阳和光谷都有拿地。但目前在售项目仅有丽江龙城这一个，再无其他成熟项目。

值得一提的，项目几乎是准现房状态。该盘目前大部分项目已经完工，现在主要在建设水电的阶段，据透露，预计明年6月份即可交付。从实地考察看，楼盘外立面现已建好，目前正在施工当中。

项目实拍图

据置业顾问介绍，本次推出44套，剩余30套，去化约68%。卖的还算可以，毕竟附近几乎没有便宜的新房卖 ，项目的客户群体，主要为周边工作的老武汉人，也有一些买来投资的。

总之，项目优缺点较明显，优势在三点，一是地段好；二是价格亲民；三是小高层，公摊低，得房率较高。劣势也较明显，由于楼体结构原因导致户型并非传统的方正设计，通风与采光都不太好，居住舒适感不太高。是否值得入手，尚需综合考量。