福星惠誉福星华府誉境基本信息：

福星惠誉福星华府誉境是福星惠誉福星华府的二期，属于姑嫂树城中村改造K4地块，早在2010年福星惠誉集团就与姑嫂树村委会签订了改造协议，而福星华府一期早在15年年底16年年初就已交付使用。

预计10月开售的福星华府誉境是一个全新地块，总占地面积6.8万方，住宅建筑面积近29万方，共计14栋34-54层不等的高层与超高层住宅，同时小区还规划有一栋9班的幼儿园。

小区总计2712户，90平以下户型占比73%，整体是一个以刚需为主的小区，小区整体容积率4.38，绿化率30%，全地下车位共计2947个，车位配比1：1.08，人车分流设计。

项目预计10月开盘，主推2、3、8、9号楼91-142平毛坯房源，预计均价15000元/平左右，目前正在诚意登记收集资料中。

一、区位

福星惠誉福星华府誉境位于三环线与姑嫂树路交汇处西南角，行政区隶属于江汉区。

由于汉口的三环线是个“扁三环”，虽然福星华府位于汉口三环边，但我们以汉口核心区循礼门为中心点测距，福星华府距离循礼门近6.7公里，而汉口西三环额头湾距离循礼门12公里，东北三环线谌家矶距离循礼门更是将近15公里，因此我们不能完全以环线来评判福星华府的地段，其与汉口核心区的距离几乎与二七片区的二环线相同。

小区位：

东面是武汉市七十一中、姑嫂树立交桥、姑嫂树路、姑嫂树路高架以及福星惠誉福星华府未开发的住宅K5地块；

西面是新湾五路和福星惠誉福星华府一期；

北面是三环线、张公堤、常青花园以及一个公交停车场；

南面是新湾路、交警培训中心、牛奶公司的老宿舍楼和一个老校区富康花园。

区域点评：

福星惠誉福星华府誉境所属的区域是江汉新湾片区，江汉区不管在教育上还是在其他方面都是在武汉处于先进地位的。

项目周边比较成熟，周边的一些小区的建成时间都在10年左右，短期内几乎没有拆迁的可能性，生活氛围较为浓厚、日常生活及交通出行方面也都比较便利。但该片区短期内也没有很大的发展空间，就是一个区域状态比较稳定的刚需居住区，这个区域在生活方面有一个比较大的问题就是靠近三环线的位置会有很大的噪音影响，阿松是实地进到过福星华府一期的楼栋里感受过噪音的问题，确实很严重，就是耳边不停的是车辆行驶过的哗~哗~哗~的声音。

二、交通

福星惠誉福星华府誉境自驾出行还是比较方便的，出小区就可以上三环，不过出门上不了姑嫂树高架桥，上二环线并不方便，特别是往二环线江汉二桥方向，需一直行驶过汉口火车站至远洋心汉口门口才能上二环。如果要走快速通道进城，只能从三环线绕行常青高架或金桥大道才可以。

地铁方面，福星华府距离地铁6号线杨汊湖站约900米左右，距离地铁2号线长港路站约1.2公里左右。

小区在姑嫂树路的出入口处也有公交站姑嫂树路张公堤站，车子线路也不少。

交通点评：项目周边交通环境和基础还是非常不错的，不过离地铁稍微有点远，在姑嫂树高架下面却享受不到其便利。

三、配套

商业：福星惠誉福星华府誉境周边没有合适步行距离可达到的大型商场，但周边社区的底商配套商业可以满足日常生活需求，距离项目400多米的地方有一个比较大的姑嫂树菜市场，距离项目1.5公里左右有南国北都商场（可逛的不多，主要是有个大润发超市），另外几个较大的商圈是三环外的常青花园一带和金银潭永旺以及万科汉口传奇的配套商业新塘万科广场。

医疗：距离项目1.4公里左右有大型的综合三家医院武汉市中心医院后湖院区（二医院新院区）。

教育：周边学校还是比较多的，有比较知名的大兴路实验小学、红领巾寄宿、一初、一中等，比较一般的有长港路小学、新华下路小学，此外紧邻项目的就是七十一中，据了解福星华府一期的业主子女好像划片了长港路小学。

其他：距离项目400米左右的三环外有张公堤公园，可经由新湾天桥步行达到。

配套点评：项目周边生活方面的配套很齐全，虽然没有什么很高大上的东西，但是满足日常生活的配套基本上应有尽有，入住后配套方面的舒适度还是很高的。

四、房源

福星惠誉福星华府誉境预计在10月首开推出2、3号楼97和121平毛坯房源，8号楼91平和131平毛坯房源，9号楼82平、131平和142平毛坯房源。

其中2、3号楼为54层，14层、28层、42层为避难层；8、9号楼总层高44层，其中16层、31层为避难层。

这4栋楼都为超高层住宅，3梯4户结构，公摊25%左右，净空高2.89米，80平和90平的户型为纯南向不通透户型，121-142的户型均为南北通透设计。

8、9号楼和高架之间隔着2、3号楼，受到的三环线噪音影响会小一些。

房源点评：此次福星惠誉福星华府誉境出售的所有房源都是毛坯房源，性价比都是比较高的，大户型的设计可圈可点都是南北双阳台的设计，小户型不通透有一点遗憾。

整体容积率4.38较高，超高层住宅由于电梯多一部公摊较大，恐高症和密集恐惧症勿入。

五、价格

此次福星华府誉境价格阿松预计在毛坯14000-15000元/平之间，这个价格预测的依据是参照周边项目的备案价，刚刚开盘的融创融公馆备案价就是14000多/平。

价格点评：如果开盘价格与阿松预测的价格一样，那么可以说福星华府的价格会非常有优势，这个价格是整个江岸和江汉区新房较便宜的！如果均价不到15000元/平，甚至比三环外的常青花园一带的新房都要略便宜！这个价位预计开盘可能会不大容易买到，项目首开蓄客时间也很长，参考之前17000多的融创融公馆开盘疯抢的场面。

融创融公馆备案价如下：

跃进村开发用地K1地块6栋

六、品质

阿松实地考察了福星华府誉境的一期环境后的自身感觉是这个盘就是一般刚需盘的品质，没有什么很亮点的地方，小区自身也没有什么明显的缺陷（除了临环线有噪音），人车分流做到了，一期公共部分电梯间贴了墙砖而走道没有贴砖，绿化也达到了一般社区的平均水平，总之该有的都有，但没有什么可以很值得拿出来说的亮点。

七、不利因素

1、一线临三环和姑嫂树高架的楼栋有噪音影响

2、1-5号楼有部分楼栋日照不达标

3、紧邻公交停车站的低楼层有噪音和汽车尾气影响

4、紧邻中学的楼栋有噪音影响

阿松综合点评：

1、作为汉口主城区内的低价刚需毛坯楼盘，同时辅以周边成熟的生活配套，福星华府誉境非常有性价比，目前阶段其周边配套是强于后湖某些楼盘的，姑嫂树这一带江汉区的发展速度和成熟度都是高于江岸区的。

2、目前汉口三环内价格比福星华府低的仅有长丰一带，但是那一带的现状和发展速度比福星华府这边慢起码5年，那边的居住舒适度要比福星华府这边差很多。

3、福星华府较大的劣势就是其靠三环线有噪音影响，如果对噪音影响有担心的建议大家去实地考察，感受一下噪音影响是否在自己承受范围之内，另外如果担心这个噪音的影响可以尽量选择8、9号楼。

最后阿松要说的是如果你不是很在意福星华府誉境临三环线有噪音的问题，那么这个盘无论是自住还是投资都有非常高的性价比，阿松是很推荐大家购买的，因为在汉口主城区内低价毛坯房已经近乎绝迹了，同时项目周边的二手房价格和该项目前期的二手房价格也明显高于阿松预估的开盘价格，这个项目82平的户型低楼层很可能总价只要115万！首付较低可能仅需35万！能买得到的可以尽情乱入！

经济技术指标：