最后一个月,我看到了政策底和市场底!

搜狐焦点武汉站 2019-12-02 15:07:40
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你想买又买得起的才是该买的房!

佛说:今生的相遇,都是前世的重逢

在老秦结婚之前,遇见的每一个心动的女同志,也都是这么以为的

于是在那个没有微信的年代,借用短信、微博私信和QQ反复试探着,谁是老秦的三生三世十里桃花

难,更多的呼唤都如石沉大海

终于,念念不忘必有回响

其中的某一位女同志,应声了

于是,单身小狗也有了希望

楼市一样,自2015年5月到2018年5月期间,已经连续37个月上行

创历年来房价上涨时间最长纪录

因此,2016年3月起,深圳、上海等一线城市开始收紧调控政策

二线及热点三线城市全面跟进,房住不炒的政策及五限的手段相继出台

至今,已经三年有余

专家学者、老百姓、媒体,对于政策的松紧预判

各地政府及业内房企,若隐若现的试探着政策的回暖窗口

终于,一个如女神回眸的信号出现了

鉴于此,老秦最终能够清晰可见房地产的政策底了

01

11月5日,央行发布公告,当日开展的中期借贷便利,也就是被戏称为麻辣粉(MLF)操作4000亿元,与当日到期的额度基本持平

但让市场震惊的是,中标利率为3.25%,较上期下降5个基点暗示降息将会成为大概率事件

11月18日,央行再次发布公告,开展了1800亿的逆回购操作,同时下调7天的逆回购利率到2.5%,同样也是下调了5个基点,为四年多以来首次下调公开市场逆回购操作利率

对于商业银行来说,逆回购是短期的市场利率指标,MLF是中期的市场利率指标,央行在短短的时间之内,连续下调两个金融工具的利率央行放松金融政策含义不言而喻但直到此时,仍不能确认央行是否有放松房贷政策的意图

于是11月20日的LPR(贷款基础利率,含房贷)利率调整就尤为重要了,因为他们的一举一动,真真切切的反映央行对房地产信贷的真实态度

一年期LPR是实体经济贷款的参考利率,而五年期LPR利率则是房贷基准利率的重要参考指标

长短期利率同时下调

5年期贷款利率下调,将会对楼市形成明显的利好通过实际信贷调整,代表了房贷利率也将会正式进入下降周期

11月20日,LPR改革后迎来第四次报价

贷款市场报价利率为:

1年期LPR为4.15%,前值为4.2%

5年期以上品种报4.8%,前值为4.85%

两者均降低了5个基点,幅度很小,意义重大

5年期的LPR历史首次降低,可以说(2015年10月24日起人行公布的银贷款5年以上基准利率4.9%)这是4年来,房贷基准利率的首次降息

央行宣布5年期LPR下调,也就是房贷基准利率下降,将会是楼市行情的转折点

易居研究院根据最新“房贷利率=LPR+基点”的公式计算,11月份,统计的64个城市首套房的利率为5.58%,相比10月份的5.63%有所下调

从城市分类看,统计中的一、二、三四线城市的房贷利率分别为5.10%、5.57%和5.64%,相比10月份的5.15%、5.62%和5.69%均有所下调,体现了降低房贷成本的导向

以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算

11月份,统计的64个城市首套房的月供额为5731元,相比10月份的5762元减少了31元

(来源网络)

在连续调控了44个月之后,坚固的冰面出现了第一道裂缝,调控正式从“遏制大涨”步入“防范大跌”的新阶段

02

此次央妈下调MLF和LPR利率,因正值年关商业银行额度紧张,终端客户还不能感受到来自上层的暖意

貌似,这次对于楼市政策的秋波,还有点羞答答的感觉

事实上,她也到了女大当嫁的年华,我们聚焦到具体城市,能够看得出一些春心

佛山

2019年11月29日起,佛山社保局发布公告称,在我市工作、具有本科及以上学历或中级以上职业资格的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制

珠海

2019年5月24日起,部分区域港澳与其他城市无需社保证明可直接购买一套

清远

2019年11月22日起,已结清的个人住房贷款记录不再纳入家庭已购住房套数计算范围

广州

2019年11月22日起,在广州市连续缴纳5年社保、个人所得税(可以叠加一起使用),可购买一套住宅

(来源网络)

从楼市政策的微调到人才政策的升级再到公积金政策多地调整

2019年以来,已经有超过25个城市施行楼市宽松政策

通过上述各地的政策可以看出,整体上,由于房地产调控落实到位,楼市热度逐渐降温,因城施策,正在成为各地政府进行调控的重心

以往一味的打压楼市的政策,正在逐步弱化,让房子回归居住属性,满足刚需首套的居住需求,正在逐步成为市场调节的基调

那么武汉楼市2020年的政策会如何变化?

后面老秦跟朋友们详聊

有必要先说说过往十年内,两个大的周期里的政策底信号,特别重要

03

某一天,忙着或闲着的时候,突然收到一条梦中情人的微信是不是感觉生活充满希望

(来源网络)

楼市也一样,曾经两次熬不过去的市场底,突然听到来自女神的召唤

紧接着,就是一番逮着机会跟女神约会般得寸进次的大幅上涨

2008年国际金融危机以来,以国家统计局公布的70城新建商品住宅价格指数为标准,我国房地产市场经历过两轮上涨行情,分别是2009年3月到2011年9月和2012年6月到2014年4月,两次上涨分别持续了31个月和23个月

2009年1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率

2012 年上半年,两次下调存准率、三年半来首次降息

(来源网络)

紧接着,是 30 多个城市微调楼市政策鼓励合理需求,公积金政策松绑、调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松

老秦提醒一个关键点

2011年9月至2012年6月,这个从上一轮周期的尾巴到下一轮行情的起点,只用了9个月的工夫

这也是为什么,2016年的调控以来

每次土拍,还是地王频出的原因

因为开发商,还是在赌这个政策放松的窗口

限购的时间越长,意味着放松的时点愈近,积蓄的势能也愈大

在2019年的最后一个月,通透了些

老秦不是鼓吹房价上涨,毕竟房价已经来到一个不曾有过的高度

而是尽力从历史轮回的点滴中,寻觅那似曾相识的只言片语

郑重其事的说,这一波房地产调控的政策底就在2019年的11月份了

接下来,只会愈加放松

至于说程度深浅,从明年猪肉降价稳物价的维度看,松绑的路上,已没有障碍

04

《101次求婚》,黄渤终于在第101次求婚之后,娶到了林志玲

很多时候,女神对于爱情的反应是迟钝的,哪怕假装

(来源网络)

楼市无二

尽管政策已经见底,但是传导至市场终端,还是需要一定的时间

所以,地产人,先别高兴,买房者,先别恐慌

楼市的周期,有时候就像一首钢琴曲,旋律已经奏响,你想让他临时换个调子,从来不是一蹶而就的事

时间上,反应迟钝,向来是楼市周期的一大特色

相对股票周期,少了很多波动乐趣

但也避免了大幅调整的可能,这样本质上也给各位留下足够的应对时间

换句话说,反弹也许未来会出现,可能是三个月、半年

但至少没有你朋友圈中出现的那么快

另外,武汉楼市的市场底,需要具体板块、具体项目、具体分析

比如板块,二七滨江板块

中信泰富滨江金融城、绿城黄埔湾配套不足、卖的还贵,被吐槽不断

本质上是板块内无激烈竞争,板块外无明显能够给出供应的同等区域

武汉人想买汉口滨江,还只能到这个区域,买这三、两个项目

还有一个维度就是区域内项目的开发商,不是说他们实力有多强

而是都只有一个项目在运作,卖完可能就要宣布退役,尽其所能的做到利润最大化

那么,这个区域的市场底出现的会比较早

再比如开发商,东西湖的临空港板块

被老秦般的各种水货专家推向了风口浪尖,地球人都知道片区内的项目卖得不好

反观,敢进入这个硝烟弥漫的战场的开发商,绝非泛泛之辈

首开、葛洲坝、华发、佳兆业、华润、东原、当代、金辉,都是全国布局的大型房企,讲求的是大面上的高周转目标,不计较某一项目得失

这么说,该板块的市场底,会出现一些滞后

但是,能够买到相对低位的机会,明显会多一些

总之,竞争激烈的板块和集团开发商开发的项目会较早出现市场底

从这两个突破点去甄别,会清晰很多

05

有个笑话是这么说的,一个单身的男同学教另外一个单身的男同学追女同学的秘籍,还津津有味

(来源网络)

老秦属于屌丝,揣摩女神的心态,站不住脚

咱今天引用男神的观点,绝对有说服力

2019年11月29日,老秦荣幸的参与了一场高峰论坛活动

主办方也邀请到了克而瑞武汉区域总经理吴洋先生,以下老秦将偷师到的一些数据,分享给朋友们

全国的房地产市场走势

目前大部分业内外专家是一片看空,普遍认为当前是过去十年来最艰难的时刻

不过,从三个方面分析,能显现不同的结论

政策层面,短时间不会改变房住不炒的政策方向,未来肯定是以因城施策、精准调控

市场层面,供应下降、成交回升;投资、新开工面积、土地出让面积均没有出现下滑

企业层面,百强企业业绩增长率较去年同期增长5%以上;千亿级房企阵营达到21个,而2018年仅为15个

截至目前,60%的百强房企,已完成年度任务的80%以上

对于武汉楼市的现状,是有着一些变化

首先,2019年武汉供应量预计达到2500万平方米,与去年相当

成交方面,1—10月份为1800万平方米,预估全年达到2000万平方米以上

其次,57%的开盘首日去化率,首次出现了下降

武汉楼市开始难卖,供大于求

辩证的看,这样的变化,也有利于优化未来的供给结构

老秦个人是这么理解吴总的意思

大面上,都是良好的,部分媒体有点捕风作影了

聚焦到武汉,供应、成交双端稳定,达到去年同期的高位水平

因为军运会期间停发预售证的影响

这两个月的供应大增,影响去化率

有更多的房子,可供选择

对于老百姓来说,却是幸事一桩

写在最后

世界是个回音谷,念念不忘必有回响,你大声喊唱,山谷雷鸣,音传千里,一叠一叠,一浪一浪,彼岸世界都收到了。

——李叔同《晚晴集》

简简单单的想

平平常常的做

自然而然的成

追到魂牵梦绕的女神

事业上实现小目标

买到和心满意的房子

也都是这么想的、做的、成的

凡事要往好处想,好处必从凡事来

要问谁是女神,老秦以为愿意跟你在一起的才是女神

要问买哪套房,老秦又以为是你想买又买得起的才是该买的房!

文章来源:Q小楼

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