如何避免买到烂尾楼?房产「老司机」教你四招,一定要看!
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最近，房教授看到不少消息，武汉多个烂尾楼项目迎来新进展！
被称为武汉“最牛烂尾楼”的金马大厦，法院已经裁定，该项目公司将进行破产重整，意味着这栋武汉市停工时间最长、债务关系、法律关系最为复杂的烂尾楼，有望迎来新生。
位于江夏大桥新区红旗村的长江锦苑也传来好消息，该项目开发公司早在2020年07月31日被强制解散，该项目所在地块于8月1日在京东拍卖上进行了挂牌，有望迎来新“主人”。
在房教授看来，这些所谓的“新进展”并没有太大实质性意义，无论破产重整，还是土地挂牌拍卖，都需要有“接盘者”出现，才能解救烂尾楼。
可是，在如今的市场环境下，「白衣骑士」出现的概率会有多大？
虽然市场艰难，但购房需求并不会因此消散，只是短期内大家的购房信心不足，购房周期变长。
无论刚需还是改善，我们要生活就无可避免的要买房。那么，我们怎么操作才能大概率避免买到烂尾楼呢？
作为一名在房产圈混迹11年的媒体人，看过的房子没有成千上百肯定是有的，形形色色的楼盘基本都见过。十余年的经验，房教授总结了四点技巧，也许能帮大家大概率避免踩雷、踩坑！
1、
在给大家支招之前，房教授先来分享一下自己的购房经历，可以说是有惊无险的避开了烂尾楼，大家不妨一看，从中受些启发。
房教授2010年从云南大学毕业，回到家乡后，做了一年职业学校的教导老师，后来因为种种不可言说的原因辞职，选择了一份自己理想中的工作——编辑。
做新房编辑期间，因为工作职责的缘故，几乎把整个城市的楼盘看了个遍。
工作两年后，房教授需要一套婚房，也就是传说中的刚需。
这时候，房产编辑的工作优势就凸显出来了。房教授算了算手中的预算，发现自己能选择的范围很小，于是从几百个楼盘中，迅速将目标锁定在个位数。
由于房教授常年在城西活动，所以城东的房子直接PASS，最终很快将目标锁定在两个楼盘。
两个楼盘位置相差无几，小区规模相当，但规划上和开发企业上差别较大。
一个项目全部为18层小高层，把丽江美景搬进社区，在园林景观的规划上颇下功夫，外立面也颇有丽江风情，但开发商名不见经传；
另一个项目有小高层、多层，属于高低配，景观规划比较常规，外立面也是常见的米黄色，但开发商的背景是盐业集团，而且部分房源是给自己职工所盖。
如果是你，会选择哪一个？
房教授真的被拥有丽江美景的楼盘深深吸引，外立面也很漂亮，因此最初房教授更加偏向前者。
但冷静下来后，房教授还是选择了后者，只是因为后者有盐业集团的背景，国企背书就自带靠谱光环。
最终的结局证明，房教授的选择没错！前者开发商由于资金链断裂烂尾多年，后者不仅顺利交房，房教授还妥妥的收了好几年房租。
2、
房教授每每回忆起来都有些后怕，如果当初选择了前者，恐怕到现在还无法上岸。
有朋友曾跟房教授吐槽，他说，买房真的很玄学，明面上看着没问题的楼盘，突然有一天开发商就出问题，烂尾了；有的楼盘看着规模不大，开发商也不是很有名，但最后却顺利交房了。
“很奇怪，真的不知道该怎么选择楼盘了。”朋友表示很无奈。
之所以有很多朋友向房教授咨询买房问题，还是和房教授的职业相关。
房教授做了五年新房编辑，市面上大大小小楼盘几乎无所不知，后来转型做了新闻编辑，自此，房教授开始对房地产市场有所观察和分析，慢慢的就掌握了一些房地产市场基本发展规律，并开始从宏观层面认知楼市。
犹记得一位房教授的粉丝，曾在两个项目的选择上犯纠结，房教授帮他客观分析了两个项目各自的优劣势，并给出了非常中肯的建议。
后来，这位粉丝选择的房子顺利交了房，还专门给房教授发微信表示感谢。
3、
但说起如何避免选择烂尾楼，这是个房教授也不敢百分百能够规避的问题，因为当下市场环境下，谁也不知道，下一个倒下的会是谁。
但是，房教授能做的，是帮助大家降低选择烂尾楼的概率。接下来的分析全部干货满满，而且实操性很强。
排名前列，如何确定楼盘五证是否齐全。
大家都知道，要购买五证齐全的房子，但该如何判断一个楼盘到底有几个证呢？接下来，房教授要为大家介绍几个必须收藏的官方网站。
首先我们要搞清楚，所谓的五证是哪五证：建设用地规划许可证、国有土地使用证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。
了解建设用地规划许可证和建筑工程规划许可证，可以去武汉市自然资源和规划局查询，可以根据楼盘所属区域选择对应的分局。
我们以江岸区为例，搜索“武汉市自然资源和规划局江岸分局”，顶部标签选择“规划管理”，就可以看到规划证的查询页面，如下图所示：
接下来的国有土地使用证（以下简称“土地证”）至关重要，简单来说，只有获得了土地证，开发商才获得了开发这块土地的权利，没有土地证就进行开发，就属于违法行为。
了解项目的土地成交状况，可以前往武汉土地市场网，点击“网上浏览”，进入武汉市国有建设用地使用权网上交易系统，点击“成交结果”，就可以输入楼盘所属的地块编号进行查询。
接下来的施工证不必多说，只有获取了整个证件，开发商才能启动项目的施工。
接下来是最重要的预售许可证，这是五个证件中最后一个，开发商取得了这个证件，就相当于五证已经齐全。
预售证从哪里查询？武汉市住房保障和房屋管理局！
打开后点击“办事服务”，找到“商品房（经济适用房）预售许可证”，进入后即可进行查询。
有一点需要提醒大家，根据规定，开发商获取的证件是必须在售楼部进行公示的，复印件不可以，必须是原件。
所以，大家去售楼部的排名前列件事，就是去找证件展示墙。
第二，如何判断这家房企的基本状况。
只有选对了房企，才能大概率避免烂尾。
大家都知道，当下市场环境下，国企和央企是优选，但这只能帮你判断房企的大品牌是否有问题，落到本地的分公司经营状况如何？这就需要掌握一些技巧了。
首先，想要了解这家房企资金状况，就要学会看房企发布的财报，通过财报可以了解房企的负债情况、资产状况等等。
查询网站为东方财富网，输入想要查询的房企名称，找到“公告”板块即可。
以万科为例：
如果要了解具体公司的经营情况，可以通过企查查、天眼查、国家企业信用信息公示系统（湖北）查询。
输入企业的名称，就可以获取企业的行政处罚信息、列入严重违法失信名单（黑名单）信息、股权构成、注册资本等信息，这些信息对于我们判断这家房企实力如何，具有很重要的参考意义。
还有第三种方法！打开前面所讲的武汉市住房保障和房屋管理局，点击“办事服务”，找到“房地产开发企业、房地产经纪机构信用信息”，凡是有违规情况被扣分的房企，都会在这里显示。
第三，看房子是否开发商被抵押。
有些开发商在开发楼盘过程中，出现资金不足情况，就会拿房子去抵押贷款。
而这项操作，开发商基本不会告知购房者。
想要了解你买的房子有没有被抵押？很简单！
打开武汉市住房保障和房屋管理局→办事服务→商品房项目查询：
如果搜索的楼盘，具体房源为黄色方框，则说明该房源已被抵押，如下图所示：
第四，可以考虑准现房或者现房。
担心买到烂尾楼，有个比较直接的方法，就是挑选准现房或者现房购买。
购买期房遇到烂尾的情况，显然概率较大。如果选择现房或者封顶准现房，遇到烂尾的可能性就会降低很多。
如果还觉得不保险，可以考虑交房5年左右的次新房，小区已经基本成熟，但并不老旧，园林、物业、周边配套如何都肉眼可见。
写在最后
房教授一路走来发现，尽管现在的楼市处于下行阶段，烂尾楼频出，但和10年前相比，已经进步了很多。
10年前买房，基本只看价格，不管开发商实力如何，甚至地块都没拆就开始搞内部团购。正是这样不合规、不健康的开发模式，导致了烂尾楼的出现。
近日召开的中央政治局会议上，国家已经明确提出，要“保交楼、稳民生”，相信后面烂尾楼问题会逐渐得到解决。
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