先是全国人口出生率再创新低，后是全国产假开始“内卷”，有地区产假最多增加到了190天。先是人口警报拉响，生育率断崖式下降；而后国家积极鼓励生育，生育率低下到底有何怎样的影响呢？

根据近日发布的《中国统计年鉴2021》首次透露了人口出生数据。数据显示，去年全国人口的出生率为8.52‰，首次跌破至10‰以内，创下了数十年来的历史新低。

此前，官方也已经对外公开了2020年的新生婴儿人口为1200万人，与2016年的1786万人，少了500-600万，将近减少了1/3人口。

而且，根据年鉴数据算出的同期全国人口自然增长率（出生率-死亡率），仅为1.45‰，创下自1978年以来的历史较新低值。

带来的影响除了社会劳动力大量减少，人们的消费观念也会随之改变：人口少，人们就会追求更高端产品。房产也是如此吗？

楼市发展，还是要靠主城区

房价趋势论中，有一句话非常有名：短期看政策，中期看土地，长期看人口！在全国人口出生率再创历史新低的时刻，对于武汉楼市将又有何影响呢？

武汉作为新一线城市，2020年的GDP达到了15616.1亿元，位列我国第九；并通过“百万大学生留汉创业就业计划”和落户等相关配套政策，武汉城市吸引力增强。过去四年，新增留汉大学生近140万，保障了人才要素的可持续供应。

据房管局数据统计显示，从行政区的新房成交数量来看，11月武汉新建商品房成交片区中，武昌区、东湖高新区、青山区总成交为6546套，约占11月武汉15区总成交的42%。

具体来看，武昌区新建商品房成交2659套排名排名前列，紧随其后的是东湖高新区的2312套，排名第三的是青山区的1575套，都为武汉主城区。

武汉主城区的新房交易量能说明一定程度的人口流入，但是可以代表全部数据吗？我们可以来参考生育率低下的日本和楼市下行的东北地区。

日本总务省发表的人口普查速报数据显示，截至2020年10月1日，与2015年的统计数据相比，减少了大约86万8千人，下降0.7%。

从日本各地区情况来看，在这次调查中有38个道府县的人口出现减少，而东京首都圈（东京都、崎玉县、千叶县、神奈川县）的总人口却增加了80万8千人，人口呈现出向局部地区集中的趋势。

换句简单的话来说，日本人口除了减少之外，还出现了向局部地区特别是经济发达地区转移的趋势。

反应到楼市上，就是越来越多的房屋闲置。在日本，很多显示“免费”的待售房屋，买家只需要支付税费和中介费等，就可以拥有这些房产。

在中国也是一样，大量人口往一线城市、新一线城市流动，人口外流地区便会出现大量房屋空置、房价下跌的情况。

例如东北地区：东北很多城市的房地产市场基本上比较颓废，最主要原因是人口外流很明显，比如鹤岗、双鸭山、七台河等。除了人口外流外，购房资金也在外流，在没有人口支撑的情况下，楼市交易不好，价格自然比较低。

在《财经郎眼》“房子白菜价的背后”节目中，专家表明随着人口老龄化加速和人口生育率的降低，未来的收缩性城市将会非常普遍，房价如葱如白菜也并不新鲜。

东北地区正如武汉的远郊区，东北的人口往一线城市流入，武汉远郊区的人口往主城区流入，楼市趋势也将会趋向一致。

生育率下跌，远郊区的房子慎重选择

武汉也是如此，上文所提到的新房网签量正说明了武汉人口流动趋势：主城区依然是买房优选区域。远城区的网签量及新房存量同样能说明武汉人口流动趋势：2021年1月1日-11月22日的新房成交统计数据中可以看出，武汉新房整体成交198878套，其中新洲区成交8997套。

同样排名靠后的还有经开区、汉南区、江汉区等，但江汉区是因为新房供应量减少从而导致成交量减少。新洲区在整个武汉市排名刚好第十，抛开成交量，还需看其供应量。

新洲区目前所售新房库存超6万套，按照目前一年成交近1万套的数量来看，6年时间才可以卖完，且多数项目是2019年就已入市的项目。

再加上即将入市的新项目，去化周期达到六年，可以看出新洲区的去化压力非常大。远城区除非有极强的产业规模集聚，否则，不会有大量的人口愿意主动流入。

武汉市近年为了人口流动做出了不少大动作：落户政策放宽、高新产业引进、大学生留汉计划。大批量的人口进入为武汉经济作出了不小的贡献。而在当今生育率下跌，年轻人不愿意生孩子的情况下，只靠人口引入能解决根本问题吗？

一、生育率低下并不全是坏事，当新生儿数量下降，在大力发展教育的情况下，你的孩子会得到比以往出生的孩子更多的教育机会。

二、少子化、老龄化还将推动利率的长期走低，不动产价值将更加两极分化，大批人口往头部城市聚集，此时一线城市、新一线城市的核心区域不动产，便成为了你手中的资本。

三、房地产，“地”最重要，这里的“地”指的就是地段。在如今的楼市状况下，买房子手头充裕优选主城区的核心区，远城区的房子一定慎重选择；手头不够充裕也建议等等再买主城区，最终你会发现，除了你自己，你的孩子会更加感谢你。

撰文编辑：王旭