8月底，多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，同时将全国首套、二套房商贷首付比例下限降至20%、30%，此后各地紧抓“金九银十”窗口期，不断加快政策落地节奏。一系列政策密集出台，对房地产市场情绪产生积极带动。9月，核心城市市场活跃度好转，政策效果初显，但全国市场销售规模仍处低位，根据中指数据，9月，重点100城新建商品住宅成交面积环比增长超一成，同比下降约两成，但绝对规模仍处近几年同期较低水平。

国庆假期期间，各地推盘积极性提升，同时企业加大项目优惠力度，项目到访量较节前有所增加，但在假期出游及市场信心尚未明显修复下，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般。根据中指数据，2023年国庆假期期间（9月29日-10月6日），35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期（10月1日-7日）及2019年假期下降两成左右。

表：2023年国庆假期（9.29-10.6）代表城市新建商品住宅成交情况

注：温州2023年9月29-30日、杭州2023年10月6日、襄阳2023年10月1日、淄博2023年10月5-6日暂无商品住宅成交数据。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

▍典型城市

北京

成交方面，北京商品住宅（9.29-10.06）签约116套/1.76万平，日均签约量较去年假期分别下降48.2%和31.4%；由于网签数据相对滞后，从认购情况来看，国庆期间北京新房认购654套/6.91万平，日均认购量同比分别下降4.0%和7.3%，表现相对平稳；供应方面，9月下旬，朝阳、昌平、顺义等区域5个项目集中获批，新批房源数超2793套，新批入市面积超22万平。华启宸府、北京城建天坛府等多个项目在假期前抢跑开盘，其中天坛府六期开盘当天认购275套房源，成交金额73.12亿。促销方面，国庆假期，多个新房项目推出折扣、优惠、特价房源等优惠活动，但促销力度整体较小，以一口价立减、买房砸金蛋送家电、买房抽手机等活动为主。

整体来看，9月初新政实施后，一部分购房需求在短期内集中释放，短期推高了北京新房、二手房的成交量，随着需求释放动能减弱，9月后两周，成交量明显下降。国庆假期，新房售楼处带看量有所增加，二手房日均成交量较去年国庆假期有所增长，市场表现较稳定，换房需求的入市及推盘的增加有望带动新房市场好转，但购房者对北京继续优化调控政策的预期较强，或造成观望情绪延续。

上海

新房方面，看房量明显增长，热门楼盘认购比例上升。此次小长假期间，共计有十二盘取证认购，其中五盘触发积分，且认购比例均在200%以上，多为热门板块项目，其余远郊项目认购表现较差，热度持续分化。二手房方面，小长假期间带看量相比去年有所下降，国庆出游人数较多，二手房购房需求释放节奏相对新房缓慢，二手房成交量不及去年小长假表现。

广州

借助限购优化政策利好，叠加“中秋国庆黄金周”营销节点，开发商推货十分积极，有超20个楼盘有营销动作，以项目加推及促销活动为主，个别楼盘集中开盘。从市场整体来看，市场人气及到访量上升，尤其是限购政策放开的番禺、黄埔，吸引不少买家到场看房，整体氛围相比政策优化前有明显改善，但市场成交分化仍在，原本不限购的增城、从化等外围区域成交较冷淡。

深圳

十一黄金周期间，深圳多个在售项目均推出折扣，开发商全力以赴抢跑“黄金周”。虽然节前楼市利好政策密集发布，叠加传统销售旺季的到来，但市场没有特别强烈的反应，表现冷暖不均。根据中指数据库监测，9月29日至10月6日，深圳新房住宅成交3.45万平方米，较去年国庆假期日均下降46%，较节前一周相比下降41%。国庆假期回家及外出的人数较多，仅少数网红楼盘热销，大部分售楼处氛围一般，市场的观望情绪依然浓厚。

杭州

受亚运会的关注分流影响，杭州楼市整体表现平淡，开发商活动也以暖场活动为主，促销活动延续前期的买房送车位、送装修包等常规促销手段，市场供需两端积极性都较为一般。国庆假期，杭州仅5个项目开盘选房，开盘房源共计800套，仅492组客户登记摇号，有3个项目流摇，3个项目中签率在50%-100%之间。

苏州

一系列新政组合拳下，苏州购房者看房意愿提升，十一期间多个楼盘公开售楼处或样板间，也有多个楼盘推出优惠促销活动，如国庆限时折扣、限量特价房、砸金蛋、赠送物业费等，吸引众多购房意向者前往探访，且由于120㎡以上房源放开限购，国庆期间也吸引了一批外地购房者，市场活跃度较节前有所提高。

南京

国庆期间，南京多个售楼处推出优惠活动，如到访礼、特价房、限时总价优惠、送车位等，叠加限购政策放开，不少外地客户前来购房，多个项目来访量增加，但购房观望情绪较浓厚，来访量的明显增加并未带来认购量与成交量的实质增加。根据监测，9月29日-10月6日，南京新房住宅成交1.7万平方米，较去年国庆假期日均下降16%，市场修复仍需时间。

武汉

国庆期间（9月29日-10月6日），武汉市商品住宅合计成交1895套，日均成交237套，同比2022年和2021年国庆假期大幅增加251%、113%。整体来看，本次双节假期适逢“汉十条”出台和第41届房交会，各大楼盘推出优惠力度亦较大，市场活跃度较以往有所提升，同时叠加部分区域保障房集中网签，成交量同比增幅较大。

青岛

随着9月限购全面放开、认房不认贷、降低房贷利率等利好政策的发布，在中秋国庆双节期间，青岛各地区楼盘加快推盘节奏，多个项目赶在9月底或10月初上市预售，为传统销售旺季和年底冲刺提前准备。众多项目售楼处推出节日庆祝活动，包括节日观影、国粹、潮玩、盲盒、嘉年华等，同时为节日购房客户新添多重优惠，如以旧换新、房价折扣、补贴、送车位、送家电等，创造年内营销热度高点，加速项目去化，但市场整体信心尚待修复，观望情绪较重。

成都

9.26新政之后市场预期有所好转，但成交表现仍较为平淡。供给侧表现较为积极，国庆长假前27-28两日有33个项目取证，基本在假期期间展开顺销。项目促销力度一般，包括1～3个点的购房优惠、推出少量特价房源、购房送车位使用权、双节礼包及活动、到访送小额购物卡等，部分项目因新政取消之前的优惠活动。需求侧表现较为平淡，根据走访调研，新政后项目到访量普遍增加1～2成，但转化率仍维持在不足10%的水平，十一期间日均销量与新政前相比并未有太大变化。

西安

国庆节前夕，由于各地楼市政策连续出台，西安迎来认房不认贷、首付比例降低、二环外限购取消等政策，在此背景下，9月单月供应量超过1万套。同时西安各大楼盘打折促销活动纷纷上线，。但市场表现较为一般，客户置业积极性不足，叠加国庆出游等因素，各楼盘来访量不及取消限购新政初始时间，部分国庆期间楼盘开盘去化仅在25%左右。

天津

国庆假期，天津政策效果逐渐显现，市场热度呈现前低后高的趋势。从3日开始，楼市升温速度加快，商品住宅认购量显著好于节前周末水平。但楼市热度仍呈点状分布态势，热点项目仍为之前热销优质楼盘，冷清项目依旧保持平淡。南开区2个新开盘项目首开去化良好，其中鹏飞南开学苑假期销售额2.8亿元，老盘依然以特惠活动促进成交。限购、非限购区域套数及房贷均不互认新政对于改善需求刺激效果相对明显，热销项目以改善楼盘为主。整体来看，政策加持下国庆假期新房市场成交企稳。

郑州

本次假期是郑州政策全面宽松后的第一个长假期，多数房企将此次假期作为下半年业绩冲刺的关键节点，通过提高优惠点数、高额人才安家补贴、赠送家庭旅游等方式加大营销力度。市场表现方面，前期销售良好的项目假期表现也更好，多个热点项目成交及到访是日常的2倍以上，但整体来看，各个项目到访、成交转化差异大、分化非常明显。目前，客户购房仍存在较重的交付安全和配套兑付焦虑，同时，部分客户的观望情绪较浓，对未来市场信心不足。

短期市场预判

整体来看，国庆期间各地楼市表现不一，上海、广州在楼盘供应端带动下情绪回升，北京、深圳、成都、杭州楼市表现相对平稳，武汉、苏州、天津等地在房交会、新政显效下市场活跃度得到提升，但市场持续性仍需观察，短期市场依然有压力。

8月，我国宏观经济主要指标如出口、物价、信贷社融、消费等数据均出现一定边际改善，但当前国际环境依然复杂严峻，国内经济持续恢复基础仍然需要巩固，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，推动经济持续向好恢复。同时，房地产政策层面，考虑到目前市场恢复尚不明显，短期内核心城市供需两端支持政策或将继续发力，以助力市场加快恢复。若政策持续优化到位，同时随着置换改善需求逐渐入市，四季度核心城市市场有望企稳，而普通二线和三四线城市市场修复恐需更长时间。

本文来源：中指研究院