5月31日，楚天都市·春水行云「时光之境」示范区Club高调出圈，以一场沉浸式游园暨产品发布正式映市。在这场沉浸式游园发布会中，楚天都市·春水行云【辰院】、【极光】两大产品也随之正式发布。其中“绿城·春水行云·优屋美宿”酒店公寓，携手湖北日报传媒集团、绿城集团、携程途家、杭州黄龙酒店等巨头，开启武汉全新公寓+5.0时代。

后疫情时代，公寓成稳健投资渠道

在变化莫测的后疫情时代，社会经济开始迈入稳步发展节奏，人们对激进的投资方式逐渐持以冷静态度。同时，伴随股票市场不明朗，银行理财利率低迷，黄金原油先进不再，汇率降低。当投资渠道逐渐收紧萎缩，小面积低总价的稳健公寓产品，被越来越多的人选择。曾经，“住宅不够，公寓来凑”的观点一度风靡市场，可现如今，武汉市场的公寓又被贴上了“供应量大、鸡肋、不适合居住、难涨价、交易税费高”等标签，市场争议声极大。

有分析人士表示，公寓作为单纯建筑早就该被丢进垃圾桶的产品。其实，历经20年发展，武汉公寓开始进入5.0时代，即”公寓+“时代：建筑＋产业+生活+投资，能住、能玩、能赚，这才是当下最正确的打开方式。

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公寓，一度风靡大武汉

1.0时代，公寓最火的时代。

最早的汉飞青年城、汉飞又一城、汉飞滨江国际……这家做小户型公寓开发商一度风靡武汉，每个公寓入市，都会引人排队抢购。当时，公寓较大的特点——户型小、总价低，因而瞬间走红，成为时代宠儿。买3套、5套用于出租，成为当时最为时尚的投资方式。

2.0时代，2007年后高光时刻。

到了2007年以后，一些产品位置好、景观资源也不错的项目纷纷入场，例如武昌江边锦江国际城、金都汉宫项目都纷纷建设高档公寓。一时间，菱角湖万达公寓、武昌水岸国际公寓等等排队抢购。自此，公寓的投资属性被完全接受，成为最稳定投资产品，家里有闲钱都会买套公寓。

3.0时代，2016年限购后量价齐升。

自2016年武汉重启限购后，大量住宅市场客户转而涌向公寓市场，公寓收获过一段短暂的量价回升期。此时公寓品质得到提升，进入3.0时代，公寓依旧受到市场追捧。根据中指院华中分院统计，2016年武汉公寓成交2.68万套，较2015年增长210%，2017年继续增长到3万套。公寓成交均价也从2015年开始上浮，至2018年到达顶峰。从10608元/平上涨至14881元/平，涨幅超40%。彼时，中北路的越秀星悦峯、汉阳滨江的复地海上海、光谷中心城的龙湖新壹城、后湖的旭辉华宇星空等都是销售榜单上的“当红辣子鸡”。

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公寓，跌落神坛

自从2018年，一纸规定出台，明确“办公单一分割单元(含单元式办公)套内建筑面积不得小于150㎡“，也就是说，即便是SOHO，面积也不得低于75㎡。小面积公寓“濒临灭绝”，将总价一下拉升。

公寓4.0时代，低首付低总价优势渐无。

当面积下限、层高上限被政策锁定，面积大、总价高反倒成为了公寓投资特点，加上转让税费高，也自然开启了公寓的“下降通道”。先是面积变大后，首付增加。然后是，装修需要花一大笔钱，商水商电加月供，成本高。

有钱的人买公寓，本来打的是资产保值，当包租公/婆的算盘。可月供4000，房子只租的到2000，租金月供不相抵，体会不到闲敲棋子落灯花的悠哉生活。如果想出手，两年才涨1000，又由于商业性质，高达20%的交易税费，投资空间极其有限。从此，公寓成了“烫手山芋”，想买的人少，想接盘的人更少。

当下武汉的公寓库存量就已超300万方。按照当前的去化速度推算，清掉库存至少需要3年。而公寓的新增供应还在不断增加，也就是说，供给过剩的情况将在武汉长期持续。

为了将公寓销售出去，开发商想了很多办法。宣传口径上，从以前的“商住公寓”、“酒店公寓”，到现在的“百变空间”“精英空间”等，生造出一个个噱头以博人眼球。但说来说去还是在打住宅的擦边球。还拿出价格杀手锏，打出“跳楼价”、“打骨折”的旗号希望以价换量。可价格狂降看起来很美，最终也让人信心变没。

但热销并未一直延续，据亿房网数据显示，2018年、2019年、2020年，武汉公寓销售套数分别为2.12万套、1.7万套、1.26万套。成交均价也回落至12847元/平。

一夜之间，公寓经历大起大落，“宠儿”变“弃儿”。

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公寓的躺平之路

当公寓市场热度不再，近半成以上开发商逐步走向“佛系”。2019年之后，大部分项目公寓直接躺平，能卖就卖，不能卖就放着，不做任何营销动作。用一位营销负责人说，做了也没用，浪费钱。近些年，很多大的项目因都是强制性配建公寓。从中心城区，到远城区，都是如此。不少项目项目公寓超过1000套，形成天量供应。

这些在售公寓，主要集中在古田、后湖片、光谷东、武昌滨江等主城区，另外江夏、新洲等区域也有。其中，只有少数个案表现良好，以低价取得年度成交量千套业绩，多数基本走不动。

在已经投入运营公寓中，成功不多。少有表现好的是硚口汉江边上以网红公寓楼，里面网红咖啡店、民宿、下午茶、手作坊、私人服装店、瑜伽舞蹈室、培训教室、运动健身房等…

另有开发商干脆做大面积，成为“类住宅产品”，但由于后期生活成本的问题，人们往往更倾向于更小面积的住宅；再比如，走高端路线，打造“总裁公寓”场景，但碍于受众人群比较有限，并不适配大多数项目，效果甚微，一个月仅仅只能卖几套。

目前市场上稍有些流量的公寓项目，即为彻底低价。有的甚至亏本卖，抱着“少亏总比多亏好”的心态放血。当前市场上有少部分公寓仍然保持热销。分析其原因，这类公寓多半处在城市核心区，周边地铁、路网通达，有大体量商业加持。这样的公寓周边有巨大的人流量，也更易于出租和运营。这样公寓少之又少。大量公寓只能作为住宅出租。

事实上，以价换量，或者把公寓作为住宅“补充品”的时代，早就过去了。所谓的突破，没有太大的用，只能躺平。

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5.0时代，公寓+

将传统公寓，丢弃进历史

时代在发展进步，公寓功能需求也在增多，在当下互联网个性化社会的时代，以前是让客户去适应统一化的产品，现在则是根据客户实际需求、想法，主动创新求变，“精准化、创新化、多元化、灵活化、产业化”是未来房地产发展的重要方向，更是公寓产品的全新打造思路。

随着武汉市政府推出“大学生留汉”政策以来，越来越多的年轻人投入到创业的道路上，他们用智慧与激情去点燃自己的梦想，根据自己的想法去创建众多小微企业和mini工作室，高昂的写字楼阻止了大多数人都脚步，而住宅办公又与商务感较远，总价不高多功能的公寓产品是他们迫切需求的。例如曾经备受瞩目潘石屹的SOHO3q、雷军入股的YOU+国际青年公寓、毛大庆的优客工场等，都是实现了资源共享、功能复合、居住投资于一体的公寓新模式。

传统意义的公寓，只能作为建筑存在，作为产品充其量只是一个半成品，价值甚微值，早就该丢到历史垃圾堆里去。面对天量库存，如何破题，让公寓开启一条全新赛道？应该走出一条特立独行的道路——公寓5.0时代，通过统一运营，实现消费场景的多元化，让公寓产品越来越“好用”，可实现的场景越来越丰富，呈现的方式越来越灵活。同时，它能够承载着一种舒适生活方式，凸显是一种品质生活。

换言之，如果一个公寓，本身处在城市核心区的交通便捷之地，又能将运营前置化，以公寓+形式呈现，提供一种能住、能赚、能玩的生活方式，这样的产品几乎能够实现“躺赢”。

“绿城·春水行云·优屋美宿”酒店公寓盛大面世

建面约40-60㎡ 4.8米层高

在最近楚天都市·春水行云示范区开放当下，一个新项目面世，显露出公寓产品的新面貌。由湖北日报传媒集团旗下，楚天地产打造的楚天都市·春水行云项目正是这样一个几近全能的项目。这个公寓项目在满足配套齐全、地段优越、兼具投资自主经营的多元可能下，还能更加人性化、精准化服务于每一位业主或公寓的投资客们，开启武汉公寓新纪元。

楚天都市·春水行云公寓项目【极光】，落位杨春湖高铁商务区中心，踞位团结大道与三环线交叉口一带，距杨春湖湖仅约800米，享受着一线湖岸视野，又被杨春湖市政湿地公园、北洋桥公园、两港公园、百骏体育公园等6座城市公园环绕。不论在城市板块能级、交通通达度还是在自然景观方面，楚天都市·春水行云【极光】都有着天然的优势。

这是一个开启武汉公寓5.0时代的新产品。这个能住、能赚、能玩的“公寓+”，就是“绿城·春水行云·优屋美宿”酒店公寓。其建面约40-60㎡ ，是武汉站旁、东湖之滨少有4.8米层高复式舒适型商旅度假酒店。

单套购买约50万元起，买到即交由绿城优屋美宿酒店整体运营，有稳定收益，同时享有自住特权，还可以与全国30城优屋美宿酒店业主换房自住度假。

其由湖北日报传媒集团、绿城服务集团、楚天地产集团、杭州商贸旅游集团、杭州黄龙饭店、携程途家网等巨头携手，在汉首创公寓5.0产品”公寓+“，一改传统公寓仅卖混凝土盒子这种房开半成品旧模式，为公寓赋于产业和生活方式，为客户一站式提供能住、能赚、能玩的建筑成品，客户可以获得高额且稳定的高星级酒店收益，还可以随时申请自主，享受酒店式度假，更可以与全国30城优屋美宿酒店业主换房度假，直接满足客户”产业+生活“的5.0理想，帮业主实现买房投资”端“到”端“的服务。

分时度假特权，一套公寓换来N种生活

投资公寓，大树底下好乘凉。项目双国企撑腰，稳健现金流与数十载醇熟操盘能力，更能为业主的体验与收益保驾护航。更重要的是，在运营策略上，项目与全国的优屋美宿业主交换客房使用权。简单来说，就是“一套公寓换来N种生活”的换住计划。

这样一来，这套公寓带给业主的想象空间，瞬间变得丰满充实。你可以托管，也可以自持，在闲置期，大可以启动“分时度假”模式，为自己置换一段美好度假时光。有“分时度假”全新增值模式托底，说走就走从此不再是空谈与梦想。

绿城分时度假地点包括北京、乌镇、黄山、海南、西双版纳、贵州、德清、舟山等地，纵情徜徉海景、山地、湖景、温泉、湿地，不同季节尽享自然与当地风情，随便一处都可以让你肆意消磨一把好时光。

一个成熟完善的分时度假市场，需要诚实可信的开发商，需要有合理期望值的消费者，需要有丰富的旅游度假合作机构，这几个要素如果缺失一个整个市场都很难能够完善。

在春水行云，恰好兼具了以上优势。旺季时，可以作为你保值增值的利器，零事务无忧托管，甩手掌柜躺着也能赢；淡季时，为你的休闲度假提供优质攻略，让背包客的梦想也能脚踏实地，妥帖被安放。这种灵活切换的多场景使用模式，将公寓产品推上时代新纪元，这无疑是为公寓产品开辟了一条新赛道，并装入了丰富运营场景和想象空间。用这种新型“公寓”，创造新的生活方式，实现新价值。