在楼市行情好的时候，武汉楼市出现过许多“神盘”。

所谓神盘，就是供不应求，正常途径很难买到，购房者认为“买到就是赚到”。

比如位于四新片区的城投四新之光，位于光谷片区的“万人迷”中建大公馆等楼盘。

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昔日神盘爆冷

城投四新之光，开盘时候因为价格和周边楼盘有倒挂，加上项目地铁、配套等多个利好加持，在2017-2019年红极一时，深夜排队、开盘秒光，创下了楼市狂热期的多个热销佳绩。据说当初CS费都要30万元起步，前期价格从12700元/平-14500元/平不等。

项目昔日加推信息

最近，看到经纪人发布的这个楼盘的二手房信息，均价12800元/平，亏本卖。不知道房东买房的时候有没有交CS……楼市的变化，多少有点始料不及。

图源经纪人

像四新之光这样曾经的神盘跌落神坛的情况，武汉还有不少。

分别于今年7月份和8月份密集开盘的中建大公馆，也曾是一代神盘，交CS也很难买的那种。如今两次开盘，虽然相比同片区楼盘来说去化不错，但也没有日光。

中建大公馆10、12号楼已于8月21日推出，主推建面约113-168平房源，均价约27780元/平，去化约70%，目前剩余少量在售，7月17日开盘的11、13号楼少量建面约102-142平毛坯房源在售。

27780元/平的价格，与项目在售二手房价格也相比没有差太多，优势不明显。

图片来源于链家网截图

一代神盘，去化也遇到了瓶颈期。

究其原因，一方面价格优势弱化，没有诸如学校等特别加分因素，性价比不明显；另一方面，购房者对神盘的热情褪去，以前有“买到就是赚到”的心理支撑，而如今，如果买到却不好卖掉，那也就很难说得上是“赚到”了。

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如今购房者更务实

这两年也出现了诸如万科光澜道、万和光谷、长江广电光谷家等楼盘火爆的情况。而这几个楼盘有个共同点，就是性价比高。

万科光澜道，无论是户型、单价还是总价，都打动了一批刚需购房者，所以去化就很快。

万科光澜道配套效果图

万和光谷，虽然楼盘在规划方面存在会影响居住体验的因素，比如园林打造是短板，绿化率仅10%，项目整体容积率4.6，建筑密度大，但是楼盘开盘去化很不错。最主要原因是便宜，折后18500元/平，创光谷片区在售新房较低价。

万和光谷效果图

长江广电光谷家，号称是比邻居便宜7000元/平的光谷神盘。同样，项目的户型一直是个槽点，90平左右的户型只做2室，使用周期较短。不过，项目也因为均价18800元/平的价格优势，备受购房者关注。

长江广电光谷家户型图

这个中间户型是传统的户型结构，非连廊户型，门对着过道，餐厅位置外面是电梯井，不通透；且95平的户型仅做了两个房间，功能性不强。

当今，武汉的购房者已经比较务实了，对神盘的热情仅限于，项目是否具有高性价比，是不是刚需购房者能够得着的价格。

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地王走“亲民”路线

光谷南前地王南山樾府当初拿地的时候楼面价15986元/平。目前项目在售均价21000元/平，主推建面约88平的毛坯三房户型。

虽然这个价格跟周边项目比没有显出来多少优势，不过跟拿地价比，价格算是很“亲民”了。就连户型，也是主打刚需小三房户型。

一方面是对市场有了新的认知，另一方面可能也会受到周边楼盘的影响。

比如今年第二次土拍时候，项目旁边的P(2022)028号地，被武汉光谷建设投资有限公司底价摘得，楼面价为10616元/平。比南山樾府楼面价便宜了超5000元/平。

所以，南山樾府的“亲民”，也算得上是一场“突围”。

南山樾府户型图

像南山樾府这种还能够及时调整户型规划的，也算是幸运的。武汉还有一些项目之前规划失误，在售的户型都偏大，怕只能打一场持久战了。

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武汉楼市海量供应

武汉市房管局数据，截至2022年7月末，已批准预售尚未网签的商品住房179899套，面积2092.83万平方米。

而1-7月，新建商品住房网签销售68335套，网签销售面积767.56万平方米。

那平均计算，武汉平均每月去化9762套。按照这个速度，武汉目前的库存去化时间是179899/9762≈18.4（月）。

也就是说，在没有新增供应的情况下，武汉目前的库存量都够去化到2024年的10月份。

而看似海量的库存，如果放到武汉市场好的情况下，不用1年的时间就能去化掉。

如今，武汉楼市的解锁方式，可能还是楼市信心吧。信心来自哪里呢，我们就且让时间来见证吧！