终于，武汉孕育多日的土拍新规于8月31日揭开神秘面纱。武汉市自然资源和规划局发布本年度第二批次住宅用地“两集中”出让公告显示：

本次土拍共计51宗地块，将在10月9日、10日分别以现场及网络两种方式揭牌。

从区域分布来看：

中心城区项目20宗、面积103.90公顷（合1559亩），占本次公告总面积（下同）的29.5%；新城区及开发区项目31宗、面积约247.76公顷（合3716亩），占比70.5%。51宗用地总计面积351.66万方，合计总起拍金额591.72亿。

01

15%地价熔断

斩断地价与房价联动

溢价率一直以来都是土拍中的较大看点。

全国一盘棋，控地价、稳房价，住宅用地溢价率不得超过15%。

武汉这次公告51宗地块出让，有土拍41宗较高溢价率控制在15%以内。

实行15%的地价熔断，说白了就是锁死地价，从源头上掐断房价命脉，让未来地王再难频现。

在这次公告中，有一点需要特别注意：

明确住宅用地的房屋销售备案价标准，以其上市当月所在区域板块新建商品住宅合同网签成交均价作为参考。

备案价指的是开发商新售商品房的较高价格。出台备案价的初衷一来是为了抑制房价无序上涨，二来也可保持房地产市场成本的稳定。

至于开发商们将地价抬升到2万还是3万，在现在这个政策下已然没有了意义。因为备案价参考的不再是地价，而是当月板块的成交均价。

不是说地价高，房价就一定会高。

大趋势很明显，地价与房价的联动机制，正在一步步被斩断。

02

多地土拍亮相

限地价、稳房价成共识

如果说“两集中”出让政策的出台就是为了“控制地价、抑制溢价”，然而上半年的土拍结果与国家预期有些许出入。

部分重点城市首轮土拍热度不减，竞价达上限地块数量不减反增。这是中央频繁强调要加快完善“稳地价”工作机制的重要原因。

早在武汉第二次集中土拍新规出台前，多个城市土拍就已亮相。限地价、稳房价，禁“马甲”、竞品质已然成为土拍新规的重要方向。

8月18日，杭州第二批集中供地终止后，调整溢价率、保证金，竞品质

8月18日，青岛二次集中供地重新挂牌87 宗地块，限制溢价率和马甲

8月18日，沈阳发布土拍延期，同时禁止马甲、限制土地金来源。

8月24日晚，成都发布二次集中供地新政：房企资金来源不符规定，一年内不得参拍。

8月25日晚，南京出台最严土拍新规：定品质，溢价率下调至15％，拿地6个月内禁入市。

8月25日晚，合肥二次集中供地新政出炉：竞品质、价高者得、竞装配率、摇号。

从去年的“三道红线”到“二手房指导价”、“二手房限贷”再到如今的“限制土地溢价”，政策调控已然进入深水区。国家不惜从土地财政根源上来控制房价过快上涨。坚持“房住不炒”，让大众都能住上高品质的住房成为共识。

03

土拍新规背后

楼市结构趋于优化

据不完全统计，8月23日~8月29日武汉入市的8个项目中，总推盘量2058套，平均去化率18%。从去化率看，在所有区域中东湖高新区整体表现较佳，其它区域较高去化率仅11%。

武汉楼市标杆的光谷在经历了第三次集中开盘后的集体扑街之后，8月28日又迎来了第四次集中开盘，从成交数据来看，行情尚且平淡，其它区域情况也就可想而知了。

再来看看上半年武汉楼市的成交结构，新房销售面积约400万方，是今年新增预售供应的37%。

简言之，就是今年卖出的房子仅仅是入市的1/3多，而剩下的6成竟是“库存房”。但即使存量如此之多，武汉的房价依旧岿然不动，这是政策精准调控下的结果。

武汉8月31日出台的土拍相比之前有了新的变化：

首先，限定“马甲”参与土拍，避免恶性竞争，加强了市场的公平性。

其次，采取“限房价、限地价、竞品质”的方式，定向把控房价发展态势，同样的起拍价格高品质的开发商有更多机会，这在一定程度上保障了房屋的建设质量，对购房者是好事！

最后，新规首次推出“因地制宜，一地一策”的政策。结合地块区位、建筑体量、商住比、功能业态和市场预期等具体情况，因地制宜地灵活采用以上方式，从而确保项目的顺利出让。

由此，可以预见未来的房地产市场越发趋向稳定。正在观望的刚需购房者们完全可以放平心态，回归价值兑换的成熟区，形势平稳之时必然是购房的较佳时期。