2月17日，武汉市发布《关于印发促进武汉东湖新技术开发区高质量发展行动方案的通知》。方案提出，2021年，东湖高新区的GDP为2401亿元，到2025年GDP突破5000亿元。形成具有国际竞争力的高科技企业梯队，打造若干具有引领性新兴产业集群。到2035年，实现东湖高新区综合实力大幅跃升，从而初步建成“世界光谷”。

回归房地产行业，近年来房价可谓是一路高歌，关于光谷的发展利好不绝于耳，乘着政策的东风，东湖高新区未来发展的确大有可期。

据悉，光谷今年一季度预计19个项目达到销售条件，其中不乏武汉城建仁恒西湖山居、武汉玺院、南山樾府、凯德熙园、光谷洺悦天玺等“豪宅”项目。如今伴随规划逐步落地，光谷未来楼市究竟呈现怎样的特点？光谷的项目真的值得入手吗？

热盘去化走低，光谷值不值得

据了解，光谷即将入市项目约20个，其中包括香港置地·元庐、城投南山长投领峯、光谷鼎正悦府、武汉城建仁恒西湖山居、融创光谷壹号院，五个纯新盘项目。其余15个项目均为后期加推项目，其中单价较高项目为城投光谷香恋，上期单价为32889元/平。

在这些项目之中，不乏多个热销神盘迎来入市，其中多个2021年的“地王”项目也将在此次面市，为光谷楼市输送“新鲜血液”。

光谷的“热”先是在土地市场上表现亮眼，2021年光谷土拍市场，共计成交12宗地块，总面积约86万方，地块成交量位居武汉第4位，从首场的热烈追逐到后两场的冷静成交，光谷区域成为了诸多房企们追逐的热土。多个地块拍出万元地价，地王频出。地价一路走高，房价也跟风上涨。同时，房价也倒逼着地价定价。

从2月光谷房价情况来看，新房均价在16297 元/m² ，相比上月下跌0.58%。但从实际来看，除却左岭与花山一带，光谷中心城的房价已普遍在2万+/平以上。而发展较成熟的关山片区，新盘推盘量较少，房价基本达到了2.5W+的水平。刚需购房者已然难以企及。

面对土拍市场的火热，一路走高的房价，光谷似乎被披上了一件“冲破环线”的价值外衣。但在热度的背后，售卖情况究竟如何？

从2021年前六次光谷集中开盘情况来看，整体去化率呈现出走低趋势。

11月7日，光谷第七次集中开盘中，光谷前地王项目——光谷洺悦天玺新盘首开的去化却仅有3成，光谷悦城开盘，首日去化41%，同日，中交越秀知园开盘去化仅45%。光谷创新天地二次加推项目开盘去化达8成，神盘中建星光城依然保持屡开屡罄状态。南山樾府，备案价3000元/平，于2022年1月23日开盘，去化仅6%。

整体来看，光谷近期项目入市量颇多，除却少数神盘维持高去化，多数去化情况却并不理想。

面粉不但没有能决定面包的价格，做出来的面包问津者却寥寥无几。这似乎成为了如今光谷的现状。被称为“宇宙中心”的光谷，光谷楼市的关键词也从“买不到”变成了“难去化”，让人猝不及防。

另一方面，光谷刚需可选房源变少，光谷中心城在售楼盘仅11个，高价盘将入市，刚需更加高不可攀。根据房管局数据显示，中建星光城只剩一栋在售，正荣恒瑞御峯、新希望锦粼九里已是尾盘少量房源在售，3项目预计今年年底前清盘。

老盘仅剩光谷翡丽天玺、光谷洺悦天玺、光谷创新天地、恺德光谷熙园4个项目。因此，即将入市的城投南山长投领峯、香港置地云庐、光谷鼎正悦府和大家房产，这4个高价盘将成为光谷的楼市主力军。

告别2W+时代，光谷房价再刷新

据了解，后期光谷一批地王项目将入市，光谷中心城较高备案价将再刷新，地王成供应主角。

我们先来看看目前在售的带装修项目价格，光谷创新天地前期高层备案均价22601元/平，洋房25145元/平；恺德光谷熙园备案均价24745元/平；正荣恒瑞御峯备案均价24894元/平；光谷洺悦天玺备案均价27517元/平；光谷翡丽天玺备案均价27876元/平。其中折扣力度比较大的正荣恒瑞御峯、恺德光谷熙园，特价房也在2.2万/平左右了。

即将入市城投南山长投领峯楼面价20799元/㎡，香港置地云庐楼面价20330元/平，楼面价就均破2万。而光谷洺悦天玺、光谷翡丽天玺楼面价1.58万、1.44万/平，备案价就已经达到2.7万以上。

据了解，纯新盘鼎正悦府和光谷大家中心体量都不大，加起来也1000套都不到，而城投南山长投领峯、香港置地云庐加起来有3000多套房源，因此地王将成为光谷中心城的主场。

纵观光谷，近几年在产业红利的加持下，房价一路飙升，2W+的时代已然结束，刚需购房者难以企及。区域内购房人群更加偏向改善。地王项目的接连入市，区域内房价天花板将再次刷新，市场越来越“豪宅化”、“改善化”。

面对持续高涨的房价，去化日渐走低。对于光谷楼市而言，不是没有价值，而是价值被夸大。现在，泡泡戳破了，一个真实的光谷摆在我们面前。

这个真实的光谷，一方面依然是武汉人口净流入量最多的区域，是武汉最有创新活力的地方，另一方面并非是房价可以肆意往天上跑的地方。 它应该是千千万万在此工作的年轻人，能买得起房、生得了根的地方。

因此，对于投资人群而言，光谷有一定发展空间，但区域内价格已达到了高位，后期存在大量抛售现象，转手存在一定风险。

对于刚需购房者，中建星光城、新希望锦粼等老盘可尽快考虑。后期加推高价新盘已高攀不起。对预算足够的改善群体来讲，即将入市的纯新盘或将成为优选。